Investissement locatif à Mulhouse : analyse d'opportunités et risques
Cette discussion porte sur l'opportunité d'investissement locatif à Mulhouse. Les membres partagent leurs expériences et analyses concernant l'acquisition d'immeubles et d'appartements dans cette ville, soulignant les aspects positifs et négatifs. Un point central de la discussion concerne le rendement des investissements immobiliers à Mulhouse, souvent présenté comme attractif en raison de prix au m² bas, mais dont la réalité est plus nuancée.
Plusieurs participants mettent en avant le potentiel de croissance à long terme de Mulhouse, notamment grâce à sa position géographique et à ses infrastructures. Cependant, ils soulignent également les risques liés à la réputation de la ville, à la qualité du parc immobilier ancien, et à la difficulté de trouver des locataires sérieux dans certains quartiers. La question de la gestion du risque est donc primordiale, les membres évoquant l'importance d'une analyse rigoureuse des quartiers, de la diversification des investissements et de la négociation du prix d'achat.
La discussion aborde des tendances notables concernant le marché locatif mulhousien. Le manque de parkings est souvent cité comme un facteur limitant pour certains types de biens. L'importance de la qualité des finitions et de la rénovation est également mise en avant pour attirer une clientèle solvable et limiter la vacance locative. Des exemples concrets d'investissements, avec leurs succès et leurs difficultés, sont présentés, permettant une comparaison entre différentes stratégies d'investissement : acquisition d'immeubles, d'appartements, et choix de quartiers.
Enfin, la discussion explore la possibilité d'un investissement en commun, soulevant les avantages de la synergie et de la division des risques, mais aussi les défis liés à la gestion partagée et aux divergences possibles entre associés. Des propositions concrètes de rencontres entre investisseurs sont faites, illustrant l'intérêt d'un réseau pour partager les expériences et les connaissances.
L'analyse des messages montre que l'investissement à Mulhouse présente un potentiel de rendement élevé, mais implique aussi des risques importants liés à la qualité des biens, à la sélection des locataires et à la situation géographique des quartiers. Une connaissance approfondie du marché local est essentielle pour réussir.
Bonjour à tous,
J’aimerai l’avis des membres sur les biens suivants (Immeuble)
Je suis en effet habitué aux appartements dans la région mais je n’ai pas les mêmes clés de lecture sur les immeubles.
Voici les liens :
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Si vous avez un peu de temps, donnez votre avis, tout est bon à prendre
Merci et bonne continuation à tous
AE2G
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Hall of Fame Bienvenue sur le forum!
Beaux immeubles… a prix étonnant!
Je ne connais pas Mulhouse donc je ne peux pas vous aider dans votre évaluation
Sont ils dans un bon quartier?
Quel est le prix moyen au m2?
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Domicilié à côté de Mulhouse, je surveille de temps en temps les annonces sur le Bon Coin à la recherche d’une opportunité mais pour l’instant je ne suis pas encore passé à l’acte (sans doute par fainéantise par rapport à d’éventuels travaux ou aléas de la location en direct).
Les prix au m² sont effectivement très bas dans le secteur sans doute du fait de la réputation peu flatteuse de la ville (à tort ou à raison) et ce malgré les aménagements récents (tram et Porte Jeune).
Mulhouse pâtit également d’une démographie qui stagne depuis des années (cf. Mulhouse ? Wikipédia )
Du coup les offres sont pléthoriques y compris du côté des ventes directes par des particuliers :
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … htm?ca=1_s
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … htm?ca=1_s
Etc…
Reste à savoir si cela constitue une opportunité…
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A vrai dire je ne suis pas débutant en immo dans la région Mulhousienne.
J’ai trois biens (studios) actuellement loués, le premier acheté en 2006 (j’ai connu depuis 3 jours de vacances locative) et deux autres plus récents (2009/2011)
A priori si vous faites de bons prix ça se loue ! Maintenant sur les biens type F2 à F4 je ne sais pas, mais ça me semble plus compliqué car il y a un gd nombre d’offres sur le marché… (selon certains agents l’offre est tellement abondante qu’il est très compliqué de louer) … mais je reste persuadé qu’en offrant un bon produit au bon prix on fini toujours par louer.
Bref, les biens dans les annonces leboncoin ne sont pas forcément d’excellentes affaires, juste intéressantes.
Mon problème c’est que j’ai du mal à appréhender un investissement conséquent, je préfère plusieurs petits lots….
A Oz, je viens de lire votre présentation, vous disiez en 2010 vouloir investir d’ici 3/4 ans, nous y sommes :-) pouvez vous nous expliquer quels sont vos freins ?
AE2G
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Bonjour
Le premier est sympa, surtout si tout carrelé …
295000 = 280000 en direct après enquete, pour ma part proposition à 240000 euros avec pour objectif de le décrocher à 255 000 voir 260 000 Max
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AlphaE2G a écrit :
A Oz, je viens de lire votre présentation, vous disiez en 2010 vouloir investir d’ici 3/4 ans, nous y sommes :-) pouvez vous nous expliquer quels sont vos freins ?
AE2G
A vrai dire j’ai investi dans l’immobilier par le biais de SCPI (investissements en 2011 et 2014). Cela m’a permis de mettre un premier pied dans l’immobilier.
Par la suite j’ai également souscrit des actions de foncières cotées.
J’avais évoqué dans ma présentation l’acquisition d’une résidence principale en commun avec ma compagne dans les 3/4 ans à venir mais ce n’est pour l’instant plus à l’ordre du jour. D’une part, la vente de l’appartement que possède actuellement ma compagne (et dont je suis l’heureux occupant à titre gratuit) ne sera finalisée qu’en juillet. D’autre part je ne suis pas sûr de vouloir acquérir ma résidence principale… Résultat, nous allons goûter aux joies de la location d’ici quelques semaines !
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1 #7 02/06/2014 23h50
Bonjour AlphaE2G,
Les immeubles en vente à Mulhouse sont en effet légion et il est possible d’y trouver des opportunités à saisir, à mon avis.
Ayant fait l’acquisition d’un immeuble dans la petite couronne de Mulhouse, l’année passée (Investir dans un immeuble de rapport de 14 logements…), après une vingtaine de visites d’immeubles (et plus d’une centaine d’annonces décortiquées), voici quelques idées:
* Je privilégierais la petite couronne constituée des villes autour de Mulhouse à Mulhouse intramuros, où je n’investirais pas a priori hors de ces quartiers: Reeberg, Salengro, hypercentre, éventuellement Nordfeld. Mulhouse a en effet une spécificité presque unique en France: le centre-ville est délaissé au profit des villes de la petite couronne, mieux cotées (voir la carte des prix de l’immobilier sur cette page, par exemple (faire un zoom -): Prix immobilier Lutterbach (68460)).
* Problème de parking dans Mulhouse (les immeubles n’ont généralement pas de parking).
* Je n’aime pas trop l’immeuble standard mulhousien avec (anciennes) toilettes en demi-étage dans un état moyen… Mais les opportunités du marché permettent d’être exigeant et de trouver des biens corrects.
Au niveau de mon expérience (limitée à 6 mois) avec les locataires locaux, je n’ai pas eu à ce jour de difficultés insurmontables sur mes F2 / F3:
* J’ai eu un problème d’impayés maintenant résolu (connu au moment de la vente). Le locataire est parti, d’un commun accord (en cours de procédure judiciaire d’expulsion), en me rendant son appartement dans un bon état.
* Mon immeuble est actuellement occupé à 100 % (je n’ai pas eu trop de difficultés à trouver des locataires sérieux pour les appartements vacants). Mais cela dépend aussi et certainement de la localisation et du bien.
Concernant le premier immeuble, voici mon analyse sur base des informations dont nous disposons:
+++ Prix au m2
+++ Bon rendement brut
++ Appartements apparemment en bon état d’après les photos
++ Appartements carrelés, idéal pour la location: les locataires ne peuvent pas casser grand chose si l’appartement est un bunker (je doute qu’un parquet flottant tienne longtemps)…
+ La constitution en F2 / F3 me semble optimiser le rendement brut, ce qui est une bonne chose dans une optique de rendement à la location.
- L’immeuble est en vente depuis au moins un an. Pourquoi n’a-t-il pas encore été vendu ?
- Dernier étage mansardé
- Route passante
- Localisation moyenne (voir l’adresse du restaurant) sans être rédhibitoire
-- Diagnostics énergétiques
-- Problème de parking
-- Situé au-dessus d’un restaurant (nuisance + gestion de la copropriété)
? Immeuble aux normes (électricité, gaz, incendie, mobilité)
? Travaux à envisager ?
De mon point de vue, le premier immeuble semble donc globalement intéressant (je pense également connaître le vendeur, qui est bien, si je ne me trompe pas). Personnellement, je n’achèterais pas ce bien du fait de sa localisation, du problème de parking et du restaurant. S’il était situé dans la petite couronne de Mulhouse, sans restaurant au rez-de-chaussée et avec parking, il correspondrait à mes critères personnels.
Jusque là, je suis globalement content de mon investissement mulhousien (que je referais si c’était à refaire) et j’envisage une seconde acquisition dans des conditions similaires, si l’occasion se présente.
Cordialement,
Vauban
Dernière modification par vauban (03/06/2014 07h43)
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Bonsoir Vauban,
Vous êtes de Mulhouse ou environ pour connaitre le vendeur ?
C’est vrai que la quartier n’est pas génial (prêt du marché et l’ancien Darty si mes souvenirs sont bons)
J’habitais à l’époque dans le haut-rhin et je connaissais bien le resto qui avait bonne réputation et qui était sympa (ça a surement du changer, je parle de fin 90 début 2000)
Et il est vrai que ce bien est en vente depuis longtemps, je me demande également pourquoi.
En réalité sur un marché assez spécial que Mulhouse intramuros, je ne suis pas forcément confiant sur la possibilité de louer ces F2/F3 …
Bref, à visiter à l’occasion si je suis de passage
Merci à tous pour vos avis
AE2G
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Bonsoir AlphaE2G,
Je suis en effet originaire de Mulhouse (ou plus exactement, d’une ville périphérique) mais je réside actuellement à l’étranger. Je suis voisin de Sissi, si j’ai bien suivi… Et vu d’ici, un rapport de 100 entre le prix d’un appartement et son loyer semble vraiment surprenant (à titre d’exemple, je loue ma résidence principale sur base d’un ratio de 400)… Le choc a été tel, pour moi, que j’ai fini par acheter un immeuble dans la petite couronne de Mulhouse.
Peut-être une annonce fictive de location sur le site leboncoin/vivastreet vous permettrait-elle de sonder le marché locatif pour les F2/F3 qui constituent ce bien ?
Le nombre élevé d’immeubles à la vente à Mulhouse (en plus des points négatifs que nous avons déjà évoqués) ainsi que le prix relativement élevé (du point de vue d’un mulhousien) et le nombre d’appartements à gérer sur cet immeuble explique peut-être pourquoi il n’a pas encore été vendu ? Et cela n’est pas nécessairement une mauvaise chose car le vendeur sera peut-être disposé à négocier le prix à la baisse. Il me semble que le prix a d’ailleurs déjà baissé sur l’annonce.
Cordialement,
Vauban
Dernière modification par vauban (03/06/2014 07h43)
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@Alpha2EG
J’ai souvent entendu que Mulhouse propose des tarifs intéressants , cela attire des investisseurs mais il faut voir la demande locative et le psychologie des locataires sur place.
Philippe
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1 #11 03/06/2014 08h35Comme déjà dit, Mulhouse est une ville à part et si les prix sont si "attractifs" c’est qu’il y a une raison …
J’ai aussi quelques biens à Mulhouse, au début des recherches, on a l’impression que tout est cadeau tellement les prix au m² sont bas et les immeubles en état corrects par rapport à d’autres villes.
De part mon expérience, je peux confirmer ce qui a été dit ou supposé :
- Il y a pléthore de F2-F3 à des prix très abordable (achat et location) dans des quartiers pas trop mal
- Il y a souvent des problèmes de parking et cela freine vraiment certaines locations (même s’il y a pas mal de parking privé pour environ 50€ un peu partout, c’est autant que vous devez enlever de votre loyer)
- Certains emplacements paraissent pas mal mais en fait sont à éviter : routes très très passantes (Rue de Bâle par exemple), quartier un peu limite, etc… En gros comme le dit Vauban, pour moi les seuls quartiers intéressants : Centre ville historique pour les petites surfaces, Salengro pour les surfaces plus grandes (souvent de beaux T5/6/7 pour des familles plus aisées). Perso le Rebberg, j’aime moins, c’est bourgeois et donc la rentabilité baisse drastiquement; par contre les biens sont de très bonne qualité.
- Faire attention aux diagnostiques, en centre ville, les immeubles sont vieux et cela se voit : très souvent des diag plomb avec des classes 2 et 3 sur plus de 50% de l’appart, des passoires énergétiques (et les locataires regardent de plus en plus ça), des réseaux électriques de dingues avec des gaines en tissus qui datent de 50 ans, etc …
+ Les taxes foncières sont souvent très abordables (attention, le montant peut varier du simple ou double en 3 rues)
+ Un réseau de tram vraiment bien pensé et quand votre bien est à 5 minutes d’un arrêt, ça facilité vraiment la location.
+ il y a pas mal de gens avec de bons dossiers qui cherchent des apparts, il faut juste se distinguer sur l’offre présentée : soit faire le moins cher (ce qui amène un certain type de locataires), soit faire le plus beau (ce qui coute quelques points de rentabilité), soit faire le meilleure rapport qualité/prix dans le moderne/sympa (et là on a de bons locataires et le choix en général).
Bref un peu comme partout, si vous proposez un bien correct à un prix correct, vous n’aurez pas de souci à le louer; et comme il est à Mulhouse vous aurez 1 ou 2 points de renta en plus !
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J’ai pour ma part un compromis signer sur un immeuble à Mulhouse.
Il est vrai que tout les quartiers ne se valent pas.. Mais les rentabilité chute dans les quartiers corrects.
Il y a facilement 60% des appartements proposé a la location qui sont en F2/F3
( enfin pour moi c’est surtout des f2 réaménager en F3 mal foutu.. ) alors je pense qu’il faut se distinguer en proposant des bien rénover ou du moins avec une qualité un peu moins standardiser quitte a y laisser quelques points de rentabilité.
Quand j’étais etudiant je louer un F2 au bas rebberg, entièrement refait à neuf, entièrement carreler, pour 480€ ( dont 20 € de charges ) la ou des amis louer le meme type de bien a 380€ la rue à coter, mais les prestations n’avaient rien à voir..
La solvabilité des locataires n’est pas toujours présente, néanmoins dans le bien que j’ai signer j’ai un couple de retraiter qui est dedans depuis 1999, et même avec des petites pensions retraites, aucun payer ( malgré le loyer qui a presque doubler en 15 ans ).
Il m’est également arriver de visiter des biens avec des personnes plus solvables, dans des quartiers correct mais qui faisait couler 2 cm d’eau sur le plancher sans que sa dérange personne, pendant une visite qui plus est..
J’aurais tendance à dire qu’il ne faut des bailleurs pour tout le monde..
Pour ma part, l’achitecture des immeubles Mulhousien me plait bien, il est juste dommage que certains quartiers soit dégrader vu le potentielle qu’il y a derrière..
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Bonjour à tous,
Tout d’abord merci pour le partage de vos avis et expériences.
Il est vrai que souvent les biens sur Mulhouse font rêver si l’on s’en tient à un aspect totalement mathématique.
Mais il faut bien connaitre les spécificités, ce que tout le monde semble dire.
En réalité ce type d’investissement me plairait bien, mais pas tout seul.
L’idéal pour moi, dans une optique de synergie et de division des risques, serait de trouver quelques associés avec une expérience significative et disposant de fonds pour investir dans un immeuble de ce type et se partager la gestion et les revenus.
Ce n’est pas un appel aux membres du forum mais une idée, qui peut être se transformera en une belle entreprise avec les membres du forum :-)
Portez vous bien
Au plaisir de continuer de vous lire
AE2G
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AlphaE2G a écrit :
L’idéal pour moi, dans une optique de synergie et de division des risques, serait de trouver quelques associés avec une expérience significative et disposant de fonds pour investir dans un immeuble de ce type et se partager la gestion et les revenus.
Ce n’est pas un appel aux membres du forum mais une idée, qui peut être se transformera en une belle entreprise avec les membres du forum :-)
Le concept me plaît bien, je vous envoie mes coordonnées par MP, pourquoi ne pas convenir d’une entrevue dans un premier temps.
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Etant de centre Alsace, région de Sélestat, je ne sais pas si Mulhouse est le plus bel endroit pour investir en locatif sur la région ( centre ville pauvre, fermeture de commerce, mauvaise réputation…) après le tarif est très attractif…
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1 #16 04/06/2014 16h44Bonjour à tous,
Je propose, si vous êtes intéressés et disponibles, une rencontre entre investisseurs mulhousiens au sens large (immobilier / bourse / autres) et sans nous limiter à la seule question d’un investissement immobilier commun éventuel, samedi 07/06 lundi 09/06 à 17h00 au centre de Mulhouse. RDV confirmé à cette date.
A priori, je ne suis pas intéressé par un investissement en commun à rôles symétriques pour plusieurs raisons:
* Surcoût en temps pour la prise de décision / communication / organisation
* Risque de divergence / mésentente dans la direction et l’orientation
* Illiquidité des parts: difficulté de trouver un repreneur de parts
* Mon tempérament est plutôt solitaire que grégaire, mais je me soigne ;-)
* Je projette d’acquérir un deuxième immeuble de rapport à Mulhouse d’un montant supérieur à 500 000 euros
* Ne risquerions-nous pas d’être exposés aux mêmes dérives que celles des copropriétés (ce qui annulerait l’intérêt d’investir dans un immeuble de rapport plutôt que dans un appartement) ?
Un investissement en commun qui pourrait éventuellement m’intéresser serait une structure asymétrique avec:
* Une tête unique qui aurait tout pouvoir décisionnel sur l’investissement et la gestion, moyennant rétribution (= un CEO unique).
* Des investisseurs qui fourniraient le financement et bénéficieraient de revenus en retour (= des actionnaires) mais ne s’occuperaient pas de la gestion (sauf à titre bénévole s’ils le souhaitent, le CEO ayant le dernier mot).
* Le CEO pourrait également être actionnaire.
Je vois cela comme une forme de "projet participatif" asymétrique à la Ulule / Kickstarter.
Ce type de structure asymétrique pourrait également m’intéresser dans d’autres domaines, par exemple l’investissement en bourse. Je ne sais pas si ce type de structure est possible, en pratique, d’un point de vue légal (ni le coût associé du point de vue fiscal, le cas échéant), cependant.
Enfin, si une personne ou un groupe de personnes décident d’effectuer un investissement dans un immeuble de rapport à Mulhouse ou environs, je serais intéressé de participer à titre d’observateur même si je ne participe pas financièrement (si les personnes concernées qui montent le projet sont d’accord, bien entendu). Cette "observation" serait non-contraignante pour les deux parties (à chaque moment, une partie ou l’autre pourrait décider d’y mettre un terme). Cela pourrait par exemple permettre de:
* Partager des expériences et des idées
* Partager nos carnets d’adresses
* Confronter des points de vue (gestion / approche de la location / etc…)
* Donner un avis extérieur
Symétriquement, je suis également prêt à jouer le rôle d’ "observé" pour mon immeuble situé dans la petite couronne de Mulhouse, en cas d’intérêt mutuel a priori, si des personnes sont intéressées.
Cordialement,
Vauban
Dernière modification par vauban (08/06/2014 23h33)
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Bonsoir à tous,
Les idées fusent et c’est tant mieux. En effet, me concernant je reste convaincu qu’en mutualisant nos forces nous pourrons forcément faire mieux que si nous prenions des décisions chacun dans notre coin.
Le point négatif majeur étant l’immobilisme et/ou le délai de prise de décisions
Mais, l’effet de levier sera indubitablement plus fort à plusieurs, tant sur le financement que sur les négo.
J’ai reçu un MP d’OZ afin d’échanger sur nos expériences, génial ! Et Vauban propose dans son dernier "post" de nous rencontrer dans un meeting Mulhousien. Je trouve que c’est une excellente idée, je dis OUI!
Par contre, la date ne me convient pas, je serai à l’étranger.
Permettez-moi aussi de rebondir sur les commentaires de Vauban.
Je ne partage pas l’ensemble des points évoqués, mais je vois cela comme quelque chose de constructif dans la mesure ou cela provoque un débat :-)
L’idée de faire la même chose en bourse me trotte depuis très très longtemps, je suis d’ailleurs en cours de création d’une SCP (co. civ à de portefeuille) à capital variable avec des rôles asymétriques.
La conclusion de tout ça : rencontrons-nous et partageons, la suite viendra.. ou pas !
Donc mes dates de dispo : lundi 9 juin ou WE du 14/15 - 21/22 - 28/29
Et vous ?
AU plaisir de vous lire
AE2G
PS : OZ, je vous ai ajouté à mon linkedin et je vous tel demain !
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En recherche de diversification géographique et aussi de bon rendement , je remonte ce post sur l’investissement sur Mulhouse.
Les spécialistes du secteur peuvent indiquer les secteurs à éviter en terme de population à problème.
Dans la recherche vous êtes plusieurs à évoquer les problèmes de parking, la plupart des vente concerne des immeubles anciens assez sympa extérieurement.
Existe t’il un secteur ou les possibilités de se garer serait facile pour des locataires ?
Je vais aller faire un tour en Alsace cet été ….
Philippe
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Bonjour Philippe,
pour répondre à votre mail et selon moi :
Quartiers à éviter :
Tout à part le centre ville historique, le Rebberg, Salengro, voire Fonderie (étudiant) et Nordfeld
Très facile à louer : tout ce qui est autour de la place de la Réunion et du parc Steinbach : c’est entre le centre ville et la gare, tout se fait à pied en 2 minutes.
Si pas hyper centre, privilégier l’accès facile au tram que tous les locataires ou presque demandent.
Problème de parking :
oui, mais il y a des quelques immeubles dans le centre historique avec place de parking. Au pire le locataire peut louer lui même sa place, il y a pas mal de parking payant. Il faut compter entre 40 et 75€/mois en fonction du parking.
Sinon vous pouvez aussi acheter une place de parking à coté de l’appartement que vous achetez, il y en a quelques unes et pas vraiment chères : entre 5 et 10 K€ en fonction de l’emplacement et du parking.
Et puis le centre ville est petit, si on a une place à 5 minutes de chez soi, c’est déjà pas mal de rues à Mulhouse !
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J’oubliais :
n’achetez surtout rien dans la tour de l’Europe !
Vous n’avez jamais vu des prix au m² si attractifs : 500 à 700 €/m² pour un appart de 100m² refait à neuf.
Le problème : c’est un immeuble d’une trentaine d’étages et les charges sont stratosphériques : il faut compter entre 500€ et 1’000€ par mois !
Il y a constamment environ 15 à 25% de vendeurs dans la tour, les personnes qui ne peuvent/veulent plus payer autant de charges.
Immobilier : à Mulhouse, la Tour de l’Europe ouvre ses portes samedi pour attirer des acheteurs potentiels - France 3 Alsace
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A ce que je vois chaque ville à sa tour à éviter.
Pour moi ces tours sont forcement à éviter tant en terme de copropriété onéreuse associé avec des problèmes de cadre de vie et de population.
Il est aussi certain que lorsque les prix sont très en dessous des prix pratiqués , c’est le signe d’un problème.
Merci pour les retours.
Philippe
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1 #22 12/06/2014 19h37Bonjour Philippe30,
Bienvenue à Mulhouse ! Je pense que vous avez raison de penser à investir dans cette ville car son image négative, de l’extérieur, masque une diversité de situations. Il est donc possible à mon sens d’y trouver de bonnes opportunités, en étant sélectif. [Mode joke on] Je peux par exemple vous proposer un magnifique immeuble bien localisé dans la petite couronne de Mulhouse à 6 % de rentabilité brute pour rentabiliser immédiatement mon investissement effectué fin 2013 ![Mode joke off]
Je vous ai préparé un petit guide de l’investisseur mulhousien.
Tour de l’Europe
Concernant la Tour de l’Europe, il s’agit d’une spécificité mulhousienne: c’est l’un des immeubles d’habitation les plus hauts de France (un peu moins de 30 étages, restaurant tournant à 360 degrés au sommet), ce qui en fait un piège un peu plus subtil que la classique barre dans un quartier chaud (dont Mulhouse a également nombre d’exemplaires, par exemple dans le quartier des coteaux, à éviter).
La Tour de l’Europe est plutôt bien localisée, à l’un des bouts de l’artère commerçante principale de la ville (la rue Adolphe Hitler, renommée rue du sauvage après-guerre…) et en bordure de l’hypercentre, ce qui pourrait être tentant. Le piège pour l’investisseur, comme l’indiquait Erwan, est lié aux charges astronomiques et non à la population/localisation de la tour.
Carte de Mulhouse
J’ai préparé une carte représentant grosso modo les quartiers dans lesquels je serais prêt à investir (en-dessous de la ligne que j’ai dessinée). Cette carte vaut uniquement pour la ville intramuros, voir ci-dessous pour les villes de la petite couronne.
Les quartiers corrects me semblent donc être globalement les suivants:
* De l’hypercentre à la gare
* Salengro
* Nordfeld (une partie seulement)
* Proximité immédiate du nouveau bassin (immeubles récents mais pas disponibles à la vente)
* Rebberg: quartier bourgeois de Mulhouse; généralement peu intéressant pour l’investisseur car la rentabilité est faible, mais les biens sont de qualité: http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … htm?ca=1_s
Il faut bien sûr éviter certains endroits sur base du bon sens:
* Rue très passante (par exemple, rue de Bâle)
* Immeuble situé à côté de la voie ferrée, etc…
Petite couronne de Mulhouse
Une autre spécificité mulhousienne est que les communes constituant la petite couronne sont mieux cotées que la ville intra-muros.
Je vous ai préparé un fichier CSV avec quelques données chiffrées provenant de ce site http://www.meilleursagents.com/prix-imm … use-68100/
Ville;Prix m2 bas appart;Prix m2 moyen appart;Prix m2 haut appart;Prix m2 bas maison;Prix m2 moyen maison;Prix m2 haut maison;Population;Logements vacants;Revenu moyen
Mulhouse;671;1147;2892;855;1664;3509;111156;13%;20263
Riedisheim;971;1417;2644;946;2330;3332;12231;8%;30867
Brunstatt;1199;1647;2591;1256;2184;3097;6145;6%;34600
Lutterbach;986;1710;2728;1236;2002;2745;6028;6%;29252
Rixheim;1318;1957;3652;1830;2701;3952;13196;5%;33665
Pfastatt;1716;2321;3941;1894;2462;3614;8599;8%;30049
Illzach;506;742;1034;828;1118;1373;14680;8%;27122
A part Illzach (où je n’investirais pas a priori), les autres villes de la petite couronne sont tout à fait correctes.
Problème de parking
Le problème de parking existe à plusieurs endroits différents de la ville (bien sûr, en particulier, en proximité immédiate de l’hypercentre). Je pense qu’il n’est possible de l’évaluer qu’au cas par cas.
Les mulhousiens ont également la possibilité d’acheter un abonnement pour le stationnement résidentiel dans les parkings extérieurs ou couverts de la ville: http://www.mulhouse.fr/fr/stationnement-residentiel/
Conclusion
Ayant réussi à vous convaincre de la pertinence d’un investissement mulhousien, mon prochain objectif est de vous convertir à l’investissement en actions ! Voir mes messages suivants:
https://www.investisseurs-heureux.fr/vi … 887#p76887
https://www.investisseurs-heureux.fr/t4978
Cordialement,
Vauban
Dernière modification par vauban (12/06/2014 20h59)
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Je pense que vous avez oublier le quartier dornach, qui hormis les coteaux est agréable et relativement bien fréquenter.
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Pour la Tour, quelles sont les postes qui génèrent ces charges démentielles?
Si plusieurs acheteurs s’unissaient et proposaient des changements de gestion, verrait-on une amélioration?
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Pour la tour, je pense que c’est peine perdue.
Les postes élevés sont évidemment les ascenseurs avec les remises au normes régulières, la conciergerie (conséquente pour un tel immeuble), et bien sûr toutes les normes pour un immeuble de cette taille : incendie avec des colonnes sèches et des pompes de relevages (visites, entretien, certifications régulières et mises aux normes), sécurité, syndic (un syndic ou un conseil syndical n’est quasiment pas envisageable pour un immeuble de cette taille).
Et en plus de ça, la tour va avoir besoin d’un bon lifting d’ici quelques années : grosses factures assurées même s’il est probable que la mairie prenne une partie en charge.
Pour ce qui est de Dornach, à mon avis, c’est non.
Les coteaux : pas de commentaire
Le reste : pas rentable, pour avoir du 4 ou 5% brut, autant investir dans d’autres coins avec un turn over qui n’a rien à voir. Bien sûr il y a toujours des cas particuliers, mais en règle générale, je ne regarde jamais ce coté de Mulhouse.
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