Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique

Attention il faut bien distinguer le régime de TVA, et le régime de taxation à l’IS.
Je le précise car vous parler de TVA dans le message mais évoquez des déclarations 2033 et 2058.
Ces 2033 et 2058 concernent l’IS.

Il est tout à fait possible d’être en régime réel pour la TVA, mais en régime simplifié pour l’IS (voir le cas du mini-réel). Ce sont deux 2 choses distinctes.

Ceci dit à moins de faire une très grosse SCI (entraînant un gros chiffre d’affaire qui vous ferait dépasser les seuils) ou bien d’opter volontairement pour le régime réel, le cas le plus courant sera régime simplifié pour la TVA et régime simplifié pour l’IS.

Au niveau déclaratif cela se traduit par :
- TVA régime simplifié, donc paiement d’acompte et régul annuelle sur un formulaire appelé CA12
- IS régime simplifié, donc liasse 2033

Au régime réel ce serait :
- TVA régime réel, donc déclaration mensuelle au réel (TVA à l’encaissement)
- IS régime réel déclaration sur liasse 2058

Pour poursuivre sur votre réponse à la remarque de rocambole, si franchise de base de TVA, pas de déclaration TVA. cela ne change rien pour l’IS et le plus probable serait alors une liasse 2033.

Moi je dirais de manière très simple, en utilisant un compte 467xxx débiteurs-créditeurs divers.
Dans votre exemple on constate ainsi une créance de 1 sur la société de gestion.

Bonjour

Le compte 4568 est réservé aux associés de votre SCI (les personnes détenant le capital de votre SCI) donc il ne faut pas utiliser celui-ci, je pencherai également pour le 467.

niceday a écrit :

adadou70 a écrit :

J’ai créer un simulateur d’investissement  qui reprend votre cas de figure, afin d’éviter d’oublier des donner il suffit de remplir les champs bleu

7306_simulateur_scpi_sci_is.xls

Votre fichier XL est le plus complet il me semble. Je n’ai pas vu beaucoup de retours concernant votre outil par ceux qui sont passés dans le concret.

Je souhaite me diriger vers un investissement de SCPI en SCI comme préconisé sur cette file permettant d’optimiser la fiscalité. L’idée serait de faire:
- 60 000 euros de SCPI étrangères en Usufruit 10 ans en cash (très difficile à crédit)
- 140 000 euros de SCPI francaises en Pleine propriété à crédit

Le simulateur proposé est très complet, merci beaucoup pour ce partage. Néanmoins, je m’interroge sur le cashflow annuel positif dégagé par ce montage soit environ 9 000 euros par an dans le cas évoqué.

Est-il possible de racheter d’autres parts US court (5 ans par exemple) de façon annuelle avec ces 9 000 euros de façon à pleinement faire jouer les intérêts composés? Cela permettrait de largement augmenter le TRI proposé dans le simulateur?

Quelles barrières y aurait-il à faire cela: frais fixes de souscription importants?

De la même façon, n’aurait-on pas intérêt à faire un montage US à 5 ans dès l’investissement initial plutôt que sur de longues périodes (et racheter chaque année de l’US 5 ans avec le cashflow important dégagé?). Si nous anticipons une baisse des rendements sur les années à venir, la modification de la clé de répartition qui devrait intervenir, devrait être favorable il me semble?

Je vous remercie par avance pour vos pistes!

Bonjour,

Effectivement, la sensibilité du TRI à une baisse du DVM est d’autant plus importante que la durée de l’usufruit est courte.

A titre personnel, après plusieurs mois de recherches de financement avec mon CGP, je constate qu’il est très difficile d’obtenir auprès d’un établissement bancaire et de façon concomitante :

•    le financement de parts de SCPI en PP
•    le financement d’usufruit de parts de SCPI

Le cas échéant, les banques imposent (en général) leurs SCPI « maisons » au détriment des SCPI de meilleures qualités.   
Fort de ce constat, j’ai préféré optimiser mes conditions de financement ainsi que le choix de mes SCPI. J’ai réussi à obtenir du 1.55% sur 25 ans avec les SCPI de mon choix.
Dans un 2nd temps, j’ai acquis de l’usufruit de part de SCPI avec des prêts professionnels de 75 k sur 5 ans auprès du LCL  à 1.05% (frais de dossier de 375 euros).
La durée des usufruits sélectionnés sont entre 3 ans et 8 ans, je pense que la moyenne pondérée est approximativement de 5 ans. Compte tenu de la difficulté à trouver de l’usufruit, je suis assez flexible sur les durées, en effet mon critère est la qualité du sous-jacent avec une clé de démembrement intéressante (Efimmo @ 19.25% sur 5 ans, PIERVAL @ 20% sur 5 ans, XL @ 13.5% sur 3 ans, NEO @ 20% sur 5 ans, récemment Cœur de Régions à  19% sur 5 ans….)
Je pense aussi à faire des apports en CC dans les années à venir pour acquérir de l’usufruit de parts de SCPI. De nombreuses banques en ligne proposent des taux intéressants sur une certaine période de l’année.
Bien entendu, j’ai été accompagné pour faire ces opérations

Pour vous, et toutes vos incertitudes sur votre TMI IR (que vous restiez expat ou reveniez en France), un investissement via SCI IS a au moins l’avantage que vous pourrez bien plus choisir quand vos gains seront imposés (=quand vous les sortirez de la SCI IS, sachant qu’il sera alors aussi possible de les réinvestir dans la SCI sous forme d’un apport en Compte Courant d’Associé).

Par ailleurs, la fiscalité actuelle en France sur les dividendes perçus dune SCI IS (avec la Flat tax a 30%, donc 12.8% d’IR et 17.2% de PS) est assez favorable (mais on ignore cecquelle sera sans 10 ou 20 ans).

L’inconvénient de la SCI IS est que c’est une structure de plus a gérer, avec le temps a y consacrer et les frais que ça génére (comptabilité, AG, etc.).

A vous de déterminer le poids de chacun de ces facteurs…

Bonjour,

Quelqu’un pourrait-il m’expliquer comment Stéphane obtient 4 959,36 € d’IR en bas (à droite) du premier message de cette file ?

stephane a écrit :

Modalités                Investissement à crédit (patrimoine privé)     Investissement à crédit (SCI à  l’IS)

Loyers encaissés                         19.989,50 €                                                     30.000 €
A déduire, amortissement
de l’usufruit                                       NA                                                            - 13.680 €
(1/25ème x 57% x 600K€)

Assiette de l’IS                                    NA                                                               16.320 €
Impôt sur les sociétés (15%))            NA                                                            -2 448,00 €

Assiette de l’IR/prélèvt soc           19 989,50 €                                                    27 552,00 €
Impôt sur le revenu (TMI 30%)   - 5 996,85 €                                                     - 4 959,36 €

Désolé si la question a déjà été posée (et que la réponse a été donnée), je ne l’ai pas vue dans le fil.

Calcul :

27552 x 40% abattement = 11020,80 en moins

27552 - 11020,80 = 16 531,20

16 531,20 x 30% = 4959,36 €

Je pense qu’il serait approprié d’ajouter une ligne (pour ne pas laisser croire que le fait de payer autant d’impôts dans le scénario IS soit un inconvénient), et donc :

(Version 2020) a écrit :

Assiette de l’IR/prélèvt soc           19 989,50 €                                                    27 552,00 €
Impôt sur le revenu (TMI 30%)   - 5 996,85 €                                                     NA
Prélèvements sociaux (17,2%)     - 3438,19 €                                                    NA
"Flat tax" (30%)                            NA                                                               - 8265,60 €
Incidence « CSG déductible »         + 407,79 €                                                         NA

Revenu complémentaire
net d’impôts                               10.962,25 € (55% des loyers)         19.286,40 € (64% des loyers)

On peut ajouter que la valeur pour l’associé de la SCI du patrimoine, de 600 k€ détenu dans la SCI, est à minorer des 30% (PFU) qu’il devrait payer pour le retirer de la SCI. Donc c’est plutôt 420 000€ (600 k€ - 30%) qu’il faudra comparer aux 399 790€, en terme de patrimoine constitué (en valeur en année 1). Si le scénario SCI IS reste avantageux à ce niveau, ce serait d’assez peu. Et en prenant en compte l’impôt sur la plus-value à payer en cas de cession, il devient même souvent désavantageux, le jour où on souhaite récupérer son capital.
Le scénario SCI IS n’est globalement avantageux que si on conserve l’investissement suffisamment longtemps.

Je voudrais revenir sur cette partie de l’explication de Stéphane :

Cette dernière option est certainement la plus intéressante, même si elle entraîne un surcoût lié à la perception de droits d’enregistrement au taux de 5% sur le prix de cession. C’est celle que nous retenons dans la suite de nos développements.

Elle permet de sortir les scpi du champ d’application de l’impôt sur les sociétés. Elle est intéressante, si les époux souhaitent pouvoir transmettre des parts de scpi en dehors de toute société civile, en nue-propriété, à leurs enfants, par donation, ou récupérer les parts de SCPI dans leur patrimoine personnel pour pouvoir les transmettre par succession, le moment venu.

A ce propos, il est parfaitement possible de faire correspondre la valeur de la nue-propriété cédée avec le montant du compte courant d’associé à rembourser. Il suffit, pour cela, de jouer sur la durée du démembrement. A titre d’exemple, une durée, pour l’usufruit ainsi constitué, d’environ 25 ans, donne une valeur d’environ 43% pour la nue-propriété (43% x 600.000 € = 258.000 euros). Le montant du compte courant d’associés est suffisant pour permettre cette cession.

L’usufruit constitué « per retentionem » au profit de la société civile, est amortissable à partir du jour de sa constitution. En effet, l’option à l’impôt sur les sociétés permet de considérer les usufruits, ainsi constitués, comme des immobilisations incorporelles amortissables de manière linéaire. L’amortissement permet de passer en charge du bénéfice imposable, une fraction annuelle du prix d’acquisition de l’usufruit correspondant à la durée contractuelle de celui-ci (par exemple 1/25ème par année sur 25 ans).

(…)
   
L’impôt sur les sociétés n’est donc perçu que sur le bénéfice réellement dégagé, après prise en compte de l’amortissement annuel. Au plan comptable, les usufruits de SCPI sont donc portés au compte 208000 (immobilisation incorporelle). Ils sont amortis, linéairement, en tenant compte de leur date d’entrée en jouissance et de leur durée contractuelle,  par le compte 280800.
Dans une telle configuration, après extinction des usufruits ainsi constitués, la société pourra être dissoute à moindre frais.

--

Je ne sais pas trop si j’ai bien compris. Pourriez-vous me le confirmer ?

- Achat SCPI à crédit sur 20 ans : 600 000 €
- Apport en CCA (effort d’épargne) sur 20 ans : 279 183 €
- Rendement estimé (5%) = 30 000 € / an

Au bout de 20 ans (prêt terminé), "revente des SCPI aux enfants (comme donation) en nue-propriété grevée d’un usufruit temporaire (25 ans) au profit de la SCI".

Valeur de la NP = 43% de la valeur des SCPI = 600 000 x 43% = 258 000 €
Coût d’enregistrement : 5% sur la valeur de la NP = 258 000 x 5 % = 12900 €

Question 1 : qui paye ces 5% ? La SCI ? Les époux ?

Question 2 : le coût de cet enregistrement est-il prélevé sur le CCA ?

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LA SCI possède alors l’usufruit sur 25 ans (valeur 600 000 - 258 000 = 342 000 €)
Cet usufruit est donc amortissable sur 25 ans = 342 000 / 25 =  13 680 € / an       

Stéphane avait considéré un rendement de 5% / an, soit 30000 euros.
Imaginons que les SCPI soient en partie étrangères (35%)…

Imaginons :
- Résultat comptable : 30000 €
- Expert Comptable : 600 €
- RC - EC = 29400 €
- Part de loyers étrangers (35% par exemple) = 30000 x 35% =  10500 €
- RC sans EC ni loyers étrangers = 30000 - 600 - 10500 = 18900 €
- Amortissement 13680 €
- Résultat fiscal = 18900 - 13680 = 5220 €
- Imposition IS 15% = 5220 x 15% = 783 €
- Flux de trésorerie = 29400 - 783 = 28617 € / an ou 2384 € / mois nets

Question 3 : à la fin de l’usufruit, les SCPI ont été totalement sorties de la SCI ?

Question 4 : pendant ces 25 ans de démembrement, les dividendes sont sortis de la SCI sans aucune taxation (car équivalents au capital apporté en CCA comme effort d’épargne) ?

Question 5 : suite à ce démembrement temporaire, par donation, les enfants ont récupéré la nue-propriété. Que se passe-t-il si les parents (ayant 100% des parts de la SCI) décèdent avant la fin de ce démembrement temporaire sur 25 ans ?
Deviennent-ils à la fois propriétaire de la SCI (par succession) et nue-propriétaire des parts de SCPI ? Ou ils deviennent plein propriétaires des SCPI 100% hors de la SCI (dissoute après le décès des 2 parents) ?

Question 6 : Stéphane affirme : "après extinction des usufruits ainsi constitués, la société pourra être dissoute à moindre frais’. Que veut dire "à moindre frais" ?

Question 7 : ce type de montage ne peut-il pas être considéré comme abus de droit (pour éviter la fiscalité) ?

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J’ai relu tout le topic mais je n’ai pas trouvé les réponses à ces questions. 
Le contenu du topic porte bien davantage sur le montage initial que sur la manière de pouvoir sortir de la SCI à moindre frais.

Merci à tous !

Merci de vos réponses, GBL.

Mais pour les 43%, je copie / colle la phrase de Stéphane.

A titre d’exemple, une durée, pour l’usufruit ainsi constitué, d’environ 25 ans, donne une valeur d’environ 43% pour la nue-propriété (43% x 600.000 € = 258.000 euros). Le montant du compte courant d’associés est suffisant pour permettre cette cession !

je pense que les 43% représentent la valeur de la NP.

Dans ce cas présent, les calculs vous semblent corrects ?

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Question 4 : OK.
Je pensais "comme ça" mais je me suis mal exprimé.

Question 5 : OK.
Pour le décès simultané des parents, oui, j’ai volontairement simplifié.

"La SCI sera dissoute … après que ses associés l’aient décidé en AG, mais l’idée de Stéphane était d’attendre au moins que les US temporaires se terminent avant de la dissoudre (que les parents soient alors décédés pas)" : OK.

Question 6 : oui, je le supposais aussi.

Question 7 : OK.
Forcément, le cas de Stéphane est le cas idéal "sans accroc" :-)