Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique

Dans ce cas, avec 31% pour la NP.


- Achat SCPI à crédit sur 20 ans : 600 000 €
- Apport en CCA (effort d’épargne) sur 20 ans : 279 183 €
- Rendement estimé (5%) = 30 000 € / an

Au bout de 20 ans (prêt terminé), "revente des SCPI aux enfants (comme donation) en nue-propriété grevée d’un usufruit temporaire (25 ans) au profit de la SCI".

Valeur de la NP = 31% de la valeur des SCPI = 600 000 x 31% = 186 000 €
(car nous sommes dans la tranche des 21-30 ans)

Coût d’enregistrement : 5% sur la valeur de la NP = 186 000 x 5 % = 9300 €

--

LA SCI possède alors l’usufruit sur 25 ans.
La valeur "administrative" est de 600 000 - 186 000 (ou 69% de 600 000) = 414 000 €.
La valeur "commerciale" de l’US = 57% (et non pas 69%) de 600 000 soit 342 000 €   
Cet usufruit est donc amortissable sur 25 ans = 342 000 / 25 =  13 680 € / an       

Stéphane avait considéré un rendement de 5% / an, soit 30000 euros.
Imaginons que les SCPI soient en partie étrangères (35%)…

- Résultat comptable : 30000 €
- Expert Comptable : 600 €
- RC - EC = 29400 €
- Part de loyers étrangers (35% par exemple) = 30000 x 35% =  10500 €
- RC sans EC ni loyers étrangers = 30000 - 600 - 10500 = 18900 €
- Amortissement 13680 €
- Résultat fiscal = 18900 - 13680 = 5220 €
- Imposition IS 15% = 5220 x 15% = 351 €
- Flux de trésorerie = 29400 - 351 = 29049 € / an ou 2420 € / mois net

--

De là, découlent 2 questions.

Question 1 - Comment est calculée la valeur commerciale de l’US (43%) ?

Question 2 - Si l’on prend le flux de trésorerie disponible annuel (29049 €), comparé aux apports en CCA (279 183 €) que l’on peut récupérer sans taxation, 279 183 € / 29049 € = 9,6 ans.

Ca ne colle pas avec la durée du démembrement temporaire (25 ans).
Ou alors il faut considérer 279 183 / 25 ans = 11167,32 € / an ou 930,61  € / mois.

Dernière modification par maxicool (25/04/2020 17h06)

Question 1 : Il peut y avoir diverses méthodes.

La plus fiable est sans doute d’utiliser des transactions comparables. Mais ici, il y a une difficulté pour trouver des comparables… On pourrait utiliser le barême publié par les sociétés de gestion de SCPI qui rapprochent des candidats usufruitiers avec des candidats nu-propriétaires, pour une SCPI avec un rendement (une valeur des fruits, chaque année) similaire, qui sont des valeurs sur lesquelles pas mal de transactions doivent se faire. Ces barèmes s’arrêtent en général à 20 ans. En extrapolant un peu sur les chiffres du barème de la SCPI Corum XL (44% pour l’US 20 ans, SCPI avec un objectif de rendement de 5%/an) on arrive vers 49% sur 25 ans.

Une autre pourrait être d’utiliser un TRI cible. On pourrait prendre comme référence les TRI obtenus pour les investissements en SCPI de caractéristiques proches (ici surtout de durée proche), tout en étant conscient que ça revient un peu à se mettre dans la méthode précédente. Avec les formules de calcul de TRI décrites ici, les clés actuellement pratiquées sur le marché pour des US de 15 à 20 ans (les plus longues qu’on trouve) donnent un TRI brut (sans impact sur l’IS) vers 8%. Pour une SCPI avec 5% de DVM, jouissance immédiate, un US 25 ans générant un TRI de 8% devrait valoir un peu plus de 47%. S’il vaut 43%, alors le TRI est vers 8.8%.   

Question 2 : Vos calculs indiquent que, dans le scénario nominal, les parents ne récupéreront qu’une partie de la trésorerie disponible (soit la totalité durant ~10 ans, soit une fractions s’ils étalent leur récupération sur 25 ans). Le surplus permettra, outre de pouvoir s’adapter aux aléas négatifs, de faire d’autres choses (réinvestir -par ex dans des US de durées variées-, distribuer du dividende, diposer de trésorerie en plus lors de la dissolution de la SCI).

La réalité sera ssurément encore bien différente (et les parents pourraient fort bien ne souhaiter récupérer la trésorerie, leur CCA, que lorsqu’ils auront des besoins), et la trésorerie pourra être bien plus éxcédentaire (en cas d’aléas positifs) ou moins excédentaire voire négative (en cas d’aléas négatifs).
Sur une aussi longue durée (25 ans ici !), il est normal qu’un tel investissement (portant sur 600 000 € au départ) puisse donner des résultats aussi variés, et il est inutile d’essayer de "sur-simuler" (trop affiner les paramètres et hypothèses) pour arriver exactement au résultat souhaité (trésorerie finale de la SCI proche de zéro). Augmentez ou diminuez de 10% (et un Covid-19 pourrait tout seul avoir plus d’impact) les dividendes des SCPI, et le résultat final sera aussi fort différent. Où en étaient les SCPI actuelles il y a 25 ans ? Où seront-elles dans 25 ans ?

Je vous remercie beaucoup tous les 2 pour l’éclairage que vous avez apporté à cette partie du scénario que Stéphane avait exposé.

Je n’avais pas tout compris (et approfondi …).
Il y a un élément que je ne saisis toujours pas.
Lors du démembrement des parts de Scpi par la sci, comment se passe la sortie de la NP :
- vente aux associés en nom propre ?
- Après que ceux-ci aient récupéré la totalité des CCA constitués pendant la phase de remboursement des emprunts afin qu’ils puissent acheter la NP ?
- la sci « touche » t-elle une somme ? Et le cas échéant que devient cet somme au sein de la sci ?
J’espère que mes questions sont compréhensibles …
Merci.

MoK3t

Navré …
Pour faire plus simple :
Pourriez-vous m’expliquer ce que devient la nue propriété des scpi au moment du démembrement ?

M.erci
MoK3t

Je n’ai pas de tableur sous le coude mais il y a plusieurs choses qui me chagrinent.

1) le barème  fiscal ne concerne que le base de calcul des droits de cession. La véritable  valeur de l’usufruit se détermine par l’actualisation des flux futurs.

2) D’un point comptable et fiscal, je n’ai pas l’impression que cela soit aussi neutre.

Pour faire simple, on ne traite pas la problématique des droits d’entrée et de la revalorisation des parts.

Je prends 46% US / 54% NP de façon calculatrice car pas capable de faire le calcul sans tableur et hypothèse  d’évolution des revenus des SCPI.

A To: actif 600ke de scpi  / passif emprunt bancaire 600ke

to+20 fin de l’emprunt : actif 600ke scpi / passif 320ke de RAN et 280ke compte courant d’associés

t2 cession nue propriété des parts scpi vers parents ou enfants.
actif 276ke US scpi et 324ke? trésorerie  / passif 320ke de RAN et 280ke Compte courant d’associés.

Quid de trouver les ke nécessaire à l’achat de la nue propriété?
Pourquoi ne pas rembourser cptr lcourant?

A partir de maintenant la SCI va produire 39ke x 25 ans = 975ke de revenus
dont 700ke imposables (975 -276 Amortissement US) soit 105ke IS et donc 595ke de trésorerie.

A T2+25
Actif 324ke? (dépend des questions précédentes) +870ke  en trésorerie / passif 320ke de RAN + 595ke new RAN + 320ke compte d’associés

On peut récupérer le compte courant d’associé (possible des T2?)  mais on n’a toujours pas le reste du cash dans le patrimoine privé  sans passer par la case 30% de flat taxe.

@contraryo

Il n’y a pas de notion d’achat l’usufruit de part des SCPI.

Les revenus de parts SCPI en pleine propriété ne suffisent pas à  rembourser l’emprunt et payer l’IS. Pour équilibrer la trésorerie, il dauque les associés apportent des liquidités en compte courant d’associés. Ceci constitue une dette de la société  vis à vis de ses associés comme un emprunt mais sans banque.

@maxicool / @gbl

Hier, j’ai saisi votre échange au vol sans me replonger dans le post 1 de la discussion… j’ai (opportunément) profité de votre ping-pong intellectuel … et je m’en excuse.

Après l’avoir relu, je crois pouvoir me répondre …
À la fin du remboursement d’emprunt des Scpi :

1- Démembrement des parts de Scpi.

2- Remboursement du CCA par mécanisme de « dation en paiement » (règlement en nature de la créance de la sci envers les associés) sous la forme de la nue-propriété des Scpi.

3- L’US temporaire reste la propriété de la sci jusqu’à son extinction. Il apporte les loyers et est amortissable.

4- A la fin du démembrement, il y a reconstitution de la PP dans les mains des associés (ou de leurs ayant droits, si les parts ont fait l’objet d’une donation ou dans le cadre de la succession).

Cela correspond-il au scénario décrit par Stéphane et vous mêmes ?

Par contre, si, lors du démembrement, le CCA est intégralement remboursé par la dation en paiement, j’en déduis que la rémunération ultérieure des associés ne pourra plus se faire que sous la forme de dividendes donc fiscalisés …

Est-ce correct ?

Je vous remercie de votre aide.
Cordialement.
MoK3t

Bonjour corsaire00,

je pense que Sofidy et vous-mêmes êtes dans l’erreur. La convention fiscale franco-allemande indique la même chose que les autres conventions à ce sujet :

BOFIP a écrit :

B. Résidents de France soumis à l’impôt sur les sociétés
[…]

2. Autres revenus visés au c) du paragraphe 1-A
130

En l’absence de progressivité de l’impôt, la méthode d’élimination des doubles impositions prévue au paragraphe 2 a) cc) de l’article 20 de la convention équivaut à une exemption. Ainsi les revenus concernés qui sont imposables en Allemagne conformément aux dispositions de la convention ne sont donc pas à retenir pour la détermination du résultat fiscal français.

J’ai moi-même déclaré comme décrit par Sofidy la première année et perdu ainsi quelques euros de crédit d’impôt. Néanmoins depuis, après discussion avec le comptable et sans réponse de Sofidy à ce sujet (après plusieurs sollicitations), nous avons convenu qu’il faisait erreur car ce n’était pas ce qui était indiqué dans la convention. Je déclare donc les revenus de source allemande comme cela est décrit par l’ensemble des autres sociétés de gestion.

Bien à vous,
cat

Bonjour,

j’ai eu un RDV hier avec un CGP de la Caisse d’Epargne à propos de mon projet.

Il "tique" sur une chose : il n’est pas certain que les SCPI étrangères (achetées en US et donc non imposées en France) puissent être amorties dans la comptabilité, il n’est pas certain que les intérêts d’emprunt pour l’achat de ces SCPI étrangères puissent être déduits du résultat.

On en a déjà parlé de nombreuses fois. J’ai cherché et relu plusieurs topics sur le sujet.
Avait-on trouvé des textes de loi le prouvant ?

Merci !

Et non, justement, il a cherché de son côté. Il n’a pas trouvé de texte.
Il devait en référer à l’ingénierie fiscale pour avoir la réponse (ou une bride de réponse).
Je vous tiendrais au courant…

J’avais bien lu le topic que vous citez mais pas de texte officiel à apporter au CGP qui a des doutes ;-).

Maxicool,

J’ai réalisé mes montages sci is avec PP, et US de  scpi avec la caisse d’épargne Banque privée de Lille et personne n’a tiqué sur le dossier, même si ils l’ont étudié attentivement.
Lorsque le dossier a été bouclé,  ils ont même fini par avouer qu’ils ne connaissaient pas ce montage mais allaient désormais le proposer à leurs clients.

Si cela peut vous servir, parlez en à votre conseil de la CE.

Chtirentier

Dernière modification par Chtirentier (13/06/2020 13h40)

Je suis donc partage. Je pense tout de même qu’en cas de contrôle il y aurait un risque important, en particulier dans le cas d’une SCI IS ou les usufruits sont prépondérants dans la formation du résultat.
Le risque de contrôle est faible pour une petite SCI. Si vous avez des SCPI, des foncières, d’autres actions, un peu d’immobilier en direct, que tout cela se mélange pour au final ne donner qu’un résultat de quelques milliers d’euros, et surtout que vous déclarez dans les délais, il me semble qu’en cas d’un contrôle peu probable,vous pourriez faire jouer la bonne foi et même éviter la majoration de 40%.
Cela dit, constatant depuis des années  la réduction des possibilités d’optimisation fiscale, j’ai quand même un gros doute sur l’ acceptation par l’administration de ce schéma.

patrick, le 13/06/2020 a écrit :

Si l’on s’en tient au raisonnement purement fiscal, la charge ne doit être déductible que si elle pour objectif de participer a la création d’un produit imposable.

Tout à fait, et en l’occurence … c’est le cas, et il y a bien un produit imposable !

Si le fait que ce produit soit imposable à l’étranger (conformément aux conventions fiscales en vigueur) devait entrainer un traitement différent des charges pour le fisc en France, ceci remettrait en cause beaucoup de principes, et pas mal de montages (d’entreprises qui interviennent dans plusieurs pays, celles qui n’y détiennent pas tout via des filiales locales, ou celles -bien plus nombreuses- qui n’empruntent pas toujours dans le pays où les fonds sont investis) qui se basent sur ces principes, et sans doute aussi les conventions fiscales avec pas mal de pays (qui ne verrait pas pourquoi ils se priveraient de faire la même chose alors pour leurs contribuables -personnes morales ou physiques- détenant des biens en France, entrainant des casse-tête pour beaucoup de personnes intervenant sur plusieurs pays, alors que c’est déjà souvent pas si simple).

Si les charges devaient ainsi être retraitées, sous prétexte qu’une partie des produits associés serait localisé/imposés à l’étranger, je pense qu’un certain nombre d’investissements à l’étranger (de sociétés françaises, pas forcément des SCPI pour qui l’impact fiscal sur leurs associés est largement un "effet collatéral") pourraient avoir à être organisés différemment … et ça ne serait globalement pas forcément en faveur du fisc français.
Au niveau de l’Union Européenne, ça ne serait sans doute pas vraiment un très bon signal envoyé par un pays qui essaie (parfois…) de promouvoir une certaine harmonisation fiscale au sein de l’UE.

patrick, le 13/06/2020 a écrit :

B ) les CGPI qui vous vendent de l’usufruit. Ils se gardent bien d’écrire ou de vous répondre qu’une telle disposition est autorisée. Ils ne vous disent pas non plus le contraire. Ils s’interrogent, mais le devoir de conseil les paralyse.
C) les experts  comptables qui tiennent votre comptabilité. Ils rencontrent très rarement ce cas, je dirais même que ce cas est rarissime dans une clientèle. Généralement, ils vont se protéger et opteront pour une non déductibilité de l’amortissement.

Le CGP "stephane" (docteur en droit, ex-notaire) qui a initié cette discussion, me semble quand même se ’’mouiller’’ un peu, au moins dans les messages publiés sur le forum, et sur son blog/site perso (dont une bonne partie est dédiée au démembrement).

Mon expert-comptable (et j’en suis au second qui traite cette situation, le premier a été radié de l’ordre pour une raison non liée à moi) n’a jamais soulevé ce genre de problématique, et amorti les US sans discussion particulière.