Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique

Ce n’est pas parce qu’on paie pour une prestation soumise à la TVA que cette TVA est récupérable (et ce n’est pas parce qu’on est une société, ou imposé à l’IS, que la TVA est systématiquement récupérable). Avez-vous lu le texte du lien que j’ai fourni ?

Si le loyer encaissé n’est pas soumis à la TVA (certains loyers, pour des baux commerciaux, peuvent l’être), on ne peut pas récupérer la TVA qu’on paie sur (par exemple) la gestion locative.

La troisième condition stipule que l’opération doit être réalisée pour des opérations imposables à la TVA. Il ne me semble pas que vous soyez redevable de TVA sur les revenus des SCPI, ni sur leur vente, si vous en faisiez commerce. Il n’est donc pas possible de déduire la TVA payée pour des opérations vous permettant d’acquérir des parts de SCPI.

Bonjour à tous,

Je fais suite à ma présentation

Comme beaucoup de files, je souhaite vous faire part d’un projet de constitution d’une SC à l’IS pour financer des SCPI. Ce sujet ayant déjà été largement couvert, je vous sollicite pour m’éclairer sur quelques points pour lesquels je n’ai pas bien compris la réponse.

Structure

Société Civile à l’IS avec ma soeur (90/10), constituée pour ce projet
J’envisageais initialement une SCI mais la lecture de certains messages me laissent penser qu’une SCP serait une meilleure option.
[Q1] : Quels sont les avantages de la SCP au-delà de l’objet social étendu ? Quels sont les inconvénients en termes de gestion (financement, frais, compte bancaire) ?

Projet

> Acquisition de 250k€ de SCPI en PP à crédit (1.10% sur 20 ans, accord de ma banque, sélection SCPI = Interpierre, Epargne Pierre, PFO2, Primovie, Primopierre, Primofamily)
> Apport de 25k€ de SCPI (Corum XL et Origin) en PP par associés (2 propriétaires de 2 SCPI soit 4 actifs)
> Apport possible de 75k€ de cash pour achat de SCPI (Pierval Santé, LF Opportunité Immo, Activimmo) selon un modèle encore à définir

Je souhaite idéalement faire un apport des SCPI Corum pour limiter la pression fiscale (TMI 30+17,2 pour les 2 associés) faciliter la gestion (fiscalité) et soutenir l’autofinancement de la structure. Mais je suis refroidi par les frais (240€ par actif Corum soit 1000€ soit 4% du montant total + 5% de droits d’enregistrement)
Je souhaite éviter un apport en capital compte tenu du déséquilibre que cela créerait avec ma soeur (ratio 90/10 pour la SC vs. 60/40 pour les SCPI Corum)
[Q2] : Est-il possible de ne pas être soumis aux droits d’enregistrement en faisant un apport en CCA au moment de la constitution ? (le sujet a déjà été abordé mais je n’ai pas bien saisi le fin mot de l’histoire) Comment cela doit-il être enregistré pour que ce soit considéré à la constitution ?
Enfin, jugez-vous pertinente une telle action ? (9% de frais pour limiter la fiscalité sur le long terme…)

[Q3] : Comment faire le meilleur usage de mon apport de 75k€ ? Achat de la NP par personne physique et de l’US par la SCP ?
Je partais initialement sur un apport en CCA pour financer l’achat en PP mais considère que l’acquisition de l’US 20 ans par la SCP et la NP en personne physique constitue un montage idéal (amortissement + fiscalité plus légère, gommage de la fiscalité sur plus-value si revente lointaine).
L’intérêt sera plus limité si je décide de conserver les SCPI après 20 ans (fiscalité à l’IR) mais difficile d’anticiper à aussi long terme, je préfère sécuriser les gains sur les 20-30 premières années.

A ce stade, je souhaite acheter l’US et la NP des mêmes parts de SCPI. La question de la légalité d’un tel montage a été débattue mais je suis prêt à prendre le risque.

Aussi, je n’ai pas sollicité de prêt pour financer l’usufruit. Je pourrais aborder ce point avec mon conseiller (potentiellement pour une ligne de crédit supplémentaire, il semblait confiant sur mon dossier).
L’achat de SCPI US pourra être envisagé au fil de l’eau avec ma capacité d’épargne.

Au plaisir de lire vos réactions et conseils sur la meilleure manière d’aborder cette structure.
N’hésitez pas à me faire part de vos autres réflexions (répartition frère/soeur, sélection SCPI, etc.)

Dernière modification par johndeere2020 (09/11/2020 20h56)

effectivement, l’usufruit s’est ajouté récemment à ma réflexion

Quelques éléments :
> je n’ai pas encore sollicité ma banque pour le financement à crédit de cet usufruit mais l’apport permettra quoiqu’il arrive de le faire
> à ce stade, je n’ai pas de conviction sur le principe d’acheter une SCPI en NP, US, ou PP dans le contexte actuel. Je pars donc du principe que chaque SCPI sera achetée en PP, directement ou indirectement (US+NP).

corsaire00, le 05/01/2019 a écrit :

2) dans le cas d’une acquisition de parts sociales par souscription à une augmentation de capital, vous avez raison d’attirer mon attention car ces frais ne sont pas payés directement par le souscripteur.
La société de gestion facture ces frais à la SCPI.
Par conséquent ces frais ne sont pas déductibles chez le souscripteur (société IS)

Par contre, la différence entre le prix de souscription et la valeur de retrait fait apparaitre une moins value latente qui doit être provisionnée.
Cette provision portant sur des autres titres immobilisés (si moins de 5% du capital) sera déductible au taux normal.

Je me permets de relancer ce sujet par curiosité. Je suis dans le cas classique d’un investissement en SCPI PP/US via SCI IS – mon projet n’en est qu’à ses balbutiements. Si je comprends bien, la première année, on peut très bien passer une dépréciation sur les parts de SCPI correspondant à la différence entre le prix d’acquisition et la valeur de retrait. Donc si on prend un exemple de 500k, cela signifie qu’on peut déprécier +/- 10%, donc 50k€, et donc créer une économie d’impôt reportable de 7,5 k€ ?

Bonjour,

Il est tout à fait possible de faire un apport à une SCI. Dans votre cas vu qu’il y a aussi de la dette attachée à vos parts c’est un apport à titre onéreux et vous devrez payer des frais d’enregistrement de 5% sur la valeur de l’apport. Pour plus de détail vous trouvez un lien ici

Bonjour,

Merci pour vos réponses précises et documentées. Si j’ai bien compris, dans mon cas il est possible de créer une SCI et d’y ajouter les parts de SCPI (ainsi que les crédits associés) moyennant le paiement de 5% de frais. Ce qui revient dans mon cas à payer 540 k€ X 5% = 27 k€. Cela me semble pas très pertinent où un des objectifs de la manœuvre est de réduire la fiscalité.

Par conséquent, en ce qui nous concerne le mieux est d’effectuer nos futurs investissements en utilisant un montage en SCI, d’où la question suivante:

Q3: Vu les frais constants de la SCI, y-a-t-il un montant minimum d’investissement à partir du quel le montage sera pertinent (TMI à 30%)? (Désolé si la question a déjà été posée) sachant que j’ai effectué mes investissements passés par tranche de 100k€ à 150k€.

Merci pour votre aide.

Cordialement

La question est discutée en long et en large sur SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?
He oui, financer de l’US sera (très) difficile, et beaucoup de financements limitent la liste des SCPI qu’on peut choisir.

Ok. Merci pour vos retours. Je vais poursuivre mes recherches notamment sur le bon fil de discussion recommandé par GoodbyLenine.
D’après vos propos, Carpediem, il ne reste plus qu’une banque…peut-on avoir le nom ?

Bonjour à tous,

J’ai du mal à trouver dans les docs de Corum et Pierval Santé par exemple, la facon de traiter les dividendes issus de revenus étrangers (voir ici http://www.euryale-am.fr/docs/EAM_PS_3A … _2019.pdf)

1/ Si je prends 50,50€ de dividendes en 2019 chez Pierval Santé, que dois je déclarer au niveau compta ? pour le calcul du résultat courant ? 50,50 - les revenus déja taxés à l’étranger ? J’ai l’impression que Pierval ou Corum ne montre pas ce chiffre. Comment faites vous niveau compta ?

2/ Si ce montage PP +US s’avère payant, pourquoi ne pas monter la part de revenus déjà taxé à l’étranger, par exemple, 50% étranger sur PP et 100% sur US ? Cela ferait un IS à 0€.

Bonjour,

Ma femme est moi avons créés une SCI et finalisé le montage décrit dans ce file l’année dernière. Le siège social se trouve à notre domicile et nous sommes les seuls associés.
Je m’interroge sur les dépenses que je peux ou non faire passer sur ma SCI sans que cela puisse être jugé comme abusif par l’administration fiscal.
Voici une liste de dépense/situation qui me vient en tête :

1-    La box internet du domicile (également utilisé à titre perso)
2-    Eventuel loyer que la SCI nous reverserait
3-    Achat de matériel informatique (également utilisé à titre perso)
4-    Un repas trimestriel au restaurant avec mon associée + Nounou pour garder nos enfants
5-    L’une des SCPI dont je suis actionnaire vient d’acquérir un immeuble en bord de mer. Nous y partons en weekend avec ma voiture personnelle et pendant que les enfants font la sieste, je vais faire un tour dans le quartier de ce nouvelle immeuble

La question est volontairement un peu naïve, mais je cherche à savoir ou se situe le curseur pour être en règle avec l’administration et faire passer un maximum de dépense sur la SCI ?
Bref je suis preneur de vos retours d’expérience sur le sujet

La SCI (qui est une autre "personne" que vous  et que ses associés) recevra seule les dividendes versés par les SCPI dont elle sera associée. C’est aussi la SCI qui paiera seule l’IS sur ses bénéfices, résultant de ses recettes (revenus fonciers de biens localisés en France, plus-value sur ces biens, revenus financiers, etc.) moins ses charges (frais de fonctionnement, frais et intérêts d’emprunt, etc ).

Si la SCI fait des bénéfices  et choisit(en AG) de distribuer des dividendes à ses associés (dont vous), il faudra bien sûr que ces associés paient des impots et des prélèvements sociaux (ou le PFU) sur ces dividendes. Ces derniers seront en général prélevés à la source par la SCI (qui diminuera d’autant le montant net des dividendes versés) qui devra (le mois suivant le versement des dividendes) faire une déclaration et un paiement au Trésor Public.
Idem sur le boni de liquidation, si la SCI cède tous ses actifs et est liquidée, en répartissant ce boni (en plus du capital) entre ses associés.

Le seul impact du fait que la SCI détiendrait une SCPI ayant des biens hors de France, serait que le revenu foncier (ou la plus-value de cession) venant de ces biens ne serait pas pris en compte comme une recette pour élaborer le résultat (bénéfice, ou perte) fiscal de la SCI. (Il serait cependant pris en compte pour élaborer le résultat comptable de la SCI, celui qui determine combien la SCI peut distribuer de dividendes, ou le boni de liquidation).

Tout ceci a déjà dû être largement expliqué dans les précédents messages de cette discussion…

Bien sur que la flat tax (ou imposition IR au barème, + PS) s’applique dans ce cas sur le dividende distribué par la SCI IS, comme sur tout autre dividende qu’elle distribuerait.

Mais ça ne signifie pas que "Dans cas de détention des SCPI étrangère en direct est nettement plus avantagieux", car ceci dépendra largement de la situation de chacun des associés de la SCI IS.