Siocnarf : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 16%)

Mise à jour de l’affaire : visite faite, voici un petit compte-rendu :

Rappel des données
Immeuble de 8 appartements (3 F3, 2 F2, 3 studios)
Superficie des appartements : 403 m2
Prix de vente : 250.000 €
Loyers HC : 39.200 €
Montant à prévoir pour les travaux (hors caves) : 55.000 € (moyenne des devis)
TF : 1900 €

Les points positifs
- la situation (dans une impasse, parking à 30m), proximité immédiate de la
frontière lux, avec un centre commercial en cours de construction
- à 5mn de route de chez nous, montre en main
- la configuration des appartements (grandes pièces, beaux volumes)
- compteurs individuels, eau également
- des belles caves voutées
- tous les loyers sont payés par virement, extraits de compte du
propriétaire à disposition
- l’agent immobilier a de nombreux devis à sa disposition
- gros potentiel d’amélioration de la qualité des appartements et des
revenus locatifs
- le PRIX, vendeur pris à la gorge en plein divorce

Les inconvénients
- manque d’entretien de l’immeuble
- planchers bois
- les locataires actuels n’ont pas vraiment de bons profils
- appartements à rafraîchir : électricité, sols, salles de bain,
cuisines mais tout à fait utilisables tels quels (tout est loué)
- pas mal de travaux : communs à refaire (escalier et rampe),
raccordement tout à l’égout à faire, fenêtres, caves (problèmes
d’humidité), façade

Nous allons tenter une offre inférieure au prix, nous verrons bien ce que ça donne…
Il y avait une autre visite juste après la nôtre, d’après l’agent immobilier ils veulent aussi faire une offre.
La suite au prochain épisode…

Dernière modification par Siocnarf (08/04/2016 12h03)

Vu qu’il y a encore au moins 50K de travaux, je pense que le concurrent fera également une offre plus basse.

Mon épouse travaillant en partenariat avec  l’agent immobilier, il se peut que nous ayons des informations nous permettant de nous positionner face à cette concurrence.

Par rapport aux profil des locataires :
Disons que ce ne sont pas des personnes qui ont des CDI et gagnent 3 fois le loyer… C’est à dire pas des conditions permettant de souscrire une assurance loyers impayés. Certains d’entre eux perçoivent les aides au logement. Ce point ne nous dérange pas fondamentalement, mais nous avons déjà un immeuble dans le même style.
Autre point : une des locataires continue à verser son loyer (virement automatique) mais n’a plus donné signe de vie depuis quelques mois… Ca sent l’embrouille future…
Si l’affaire se fait, nous avons dans l’idée de refaire les appartements au fur et à mesure en montant en gamme.

Par rapport aux planchers bois, c’est quand même moins solide qu’une dalle béton et le bois craint les fuites… Mes beaux-parents ont actuellement le cas dans 2 appartements : infiltration d’eau dans les salles de bains et planchers pourris. (c’est pris en charge par l’assurance mais si ce point peut être évité, autant qu’il le soit !)