Quels critères pour élire le conseil de surveillance d'une SCPI ?

GoodbyLenine · #1

Je vais essayer de répondre à votre interrogation.

Tout d’abord, ne vous faites pas trop d’illusions : dans une grande partie des SCPI, le résultat du vote du CS est déterminé par le vote d’un nombre très limité de gros associés. Ainsi lorsque quelques institutionnels (par exemple des compagnies d’assurance) possèdent 20% des parts d’une SCPI (ce qui est le cas d’Immorente, la SCPI qui semble vous concerner), si ils votent tous pour les mêmes, ces candidats seront très probablement élus.

Je ne pense pas que la nature (personne physique ou personne morale) du candidat soit un critère valable : en quoi détenir ses parts via une société (une SCI en général) devrait rendre un membre du Conseil de Surveillance moins efficace ? Je dirais même qu’au moins le représentant d’une personne morale (souvent une société familiale) aura quelques connaissance minimales sur la structure d’une société, sa comptabilité, etc. N’oubliez pas qu’une SCPI n’est rien d’autre qu’une (grosse) SCI respectant un certain nombre de contraintes réglementaires/légales supplémentaires.

Le principal critère de choix devrait être de connaître (et d’estimer) le candidat. Si vous n’en connaissez aucun, essayez de trouver des informations (avec internet, on y arrive bien souvent), ou demandez à ceux qui les connaissent (en MP, pas sur un forum public).

Si vous n’êtes pas vraiment satisfait des actions du Conseil de Surveillance sortant (par exemple si les performances de la SCPI se détériorent, et que le rapport du CS se résume à des compliments pour la société de gestion), vous ne devriez voter pour aucun des sortants.

Pour les "cumulards" (membres de plusieurs Conseils de Surveillance de SCPI), vous pouvez vous faire une idée de leur qualité en examinant les performances et rapport du CS des différentes SCPI dans lesquels ils sont impliqués. Il existe une association de défense des porteurs de parts de SCPI qui indiquait il y a quelques années que certains "cumulards" étaient quasiment "choisis" par la société de gestion afin d’avoir un Conseil de Surveillance bien docile, et il vaudrait mieux ne pas voter pour ceux-ci.

Le nombre de parts détenues n’est pas forcément un bon critère : il indique (partiellement, car entre un associé qui n’a des parts que dans une SCPI, et celui qui en a dans 20 SCPI, l’information sera trompeuse) la surface financière de l’associé, et l’importance que sa participation dans cette SCPI a pour lui (mais la aussi ça pourra être trompeur, entre celui qui a investi 50 k€ dans une SCPI sur 100 k€ de patrimoine, et celui qui aura investi 200k€ sur 10 M€ de patrimoine). Enfin, la compétence, la motivation, l’esprit critique, et le temps qu’on est disposé à consacré à son activité dans un CS, ne sont pas forcément en relation avec le nombre de parts détenues.

L’âge me semble un critère non négligeable : si tous les membres d’un CS ont entre 65 et 75 ans, l’arrivée de quelques "plus jeunes" ne fera pas de mal. De même, le non renouvellement de tous les sortants (pour avoir un minimum de sang neuf) me semble aussi un critère à prendre en compte.

Si un associé est "lié" à la société de gestion d’une manière ou d’une autre (employé/retraité d’une société du même groupe, ou d’un gros partenaire), j’exclus quasiment toujours de voter pour lui.
Note : Je connais au moins une SCPI, dont la SdG est la filiale d’un des plus gros assureurs européens (facile à identifier…), dont le CS est composé à 80% d’anciens du même groupe d’assurance. J’ai d’ailleurs constaté que le rapport de ce CS à l’AG avait été écrit, au moins la seule fois où j’ai eu cette information, par … la SdG.

Mots-clés : conseil surveillance, scpi, élections

Surin · #2

A propos des cumulards, voici un fichier qui recense les membres de CS de différentes SCPI. Liste non exhaustive et ne demandant qu’à être complétée :
scpi_membres_de_cs.pdf

A partir de cette liste partielle, on peut déjà voir ressortir quelques membres très présents, pas forcément assidus (ni possesseurs de nombreuses parts) :

Bienvenue dans le panier de crabes, si certains font un travail dans l’ombre et principalement dans l’intérêt des associés, d’autres plus intéressées par leur aura peuvent davantage tirer la couverture de leur côté en s’attribuant des résultats (positifs) dont ils ne sont pas à l’origine tout en s’en affranchissant si les résultats sont négatifs dans une autre SCPI.

J’ajoute à cela dénigrement, tentatives d’intimidation, menaces …

Souvenez-vous en lors du vote !

Dernière modification par kc44 (01/06/2019 18h25)

Surin · #3

Voici la liste pour 159 SCPI (cliquer sur le lien en dessous pour agrandir - liste non exhaustive) :
membres_de_cs_4_juil.pdf
membres_de_cs_4_juil.xls

Ainsi que les membres les plus représentés :

GoodbyLenine a écrit :
on voit que vous avez du temps pour faire ce genre de choses.

Surin c’est aussi une équipe internationale d’associés qui veulent bien contribuer, ce travail est le fruit d’une longue prospection, les informations sont disponibles dans les rapports annuels mais il a fallu les compiler.
L’intérêt d’échanger avec de bonnes volontés aux quatre coins du monde est de pouvoir surveiller ce qu’il se passe au sein de certaines SG indépendamment des horaires (CO notamment).
Je suis preneur de toutes informations venant éclairer les associés de SCPI.

Dernière modification par Surin (07/07/2019 17h04)

Surin · #4

Voici une liste affinée avec les nouveaux mandats suites aux dernières AG et SCPI créées :

Il semble que certains de ces cumulards se gardent bien de communiquer à la société de gestion leur nombre de mandats alors qu’il leur est - parfois seulement - demandé cette information lors du dépôt de candidature. Les élections sont ainsi viciées et devraient tomber sous le coup d’une annulation. Un exemple : BRONSART et ses 34 mandats. Ca porte un nom : mensonge par omission, fait en toute connaissance de cause.

Pour info :

Le “Code de déontologie de la gestion des SCPI” de l’ASPIM a écrit :
• Recommandations relatives au Règlement intérieur des Conseils de surveillance de SCPI

22) - Il est recommandé que la société de gestion établisse pour le compte de la SCPI un Règlement intérieur du Conseil de surveillance. S’il n’existe pas à la création de la SCPI, il est soumis à l’approbation du Conseil de surveillance en exercice et communiqué aux associés pour information au cours de l’assemblée générale ordinaire suivante.Ce Règlement intérieur rappelle les missions du Conseil de surveillance, définit la composition, les modalités de nomination des nouveaux membres, de renouvellement du Conseil et le nombre minimal de membres. Il peut définir des incompatibilités entre certaines activités de prestations de services ou de relations d’affaires, avec la SCPI ou la société de gestion et la qualité de membre du Conseil de surveillance.

Ce règlement peut prévoir que tout conflit d’intérêt significatif identifié par la société de gestion fasse l’objet d’une information spécifique, notamment à l’attention des associés, exposant la manière par laquelle ce conflit a été traité. Il est recommandé de limiter à cinq au plus le nombre de mandats qu’exerce simultanément une personne physique ou morale au sein de Conseils de surveillance de SCPI. Le Règlement intérieur rappelle que la société de gestion observe une stricte neutralité dans la conduite des opérations tendant à la désignation des membres du Conseil de surveillance.

Ceux qui assistent à ce qui se passe en ce moment comprendront, nous ne manquerons pas de dénoncer ici les sociétés de gestion - parfois inconnues à ce jour du grand public - qui se complaisent dans des pratiques d’un autre temps

Surin · #5

L’argent entre autre, on parle de 40000€ à 100000€ de revenus par an plus les frais de transport payés pour aller dans la capitale, quand les associés doivent se payer les trajets s’ils veulent assister aux AG (ce qui est normal).
Vous pensez bien qu’avec 20 ou 30 mandats, il ne leur est pas possible d’honorer tous les rendez-vous et que leur emploi du temps de ministre peut leur faire perdre les pieds sur terre.
L’avidité de l’homme est aussi une autre explication.

PS : Blanc et Blanc-Bert c’est la même chose, on parle d’un couple …

carpediem · #6

Pour certaines SCPI disponibles en AV, les assureurs ont un "poids" électoral énorme vis à vis des petits porteurs. Sans doute que les cumulards sont en bon terme avec les assureurs pour assurer leur élection et leur éviter de présenter un salarié de l’assureur ce qui peut mal passer auprès des associés.

Sur la question du remboursement des frais, un gestionnaire de SCPI m’avait assuré que des cumulards "cumulaient" aussi les frais auprès de chaque SCPI même pour leur train une semaine avant la réunion du CS…..

Personnellement, je vote pour ceux qui ne sont pas trop loin géographiquement en me disant que cela limitera les frais. (on peut rêver)

Carpediem

Surin · #7

Entre 1000 et 3000€/an pour la plupart, pour 3 ou 4 réunions par an, plus les remboursements de frais.
On est face à des personnes qui peuvent toucher plus de 100k€/an pour ce "métier" qu’ils se sont créé, sans compter des frais remboursés pour aller à Paris, ce qui n’est jamais déplaisant.

sijetaisriche · #8

Je ne généraliserai pas et je ne m’exprimerai que sur l’un des cas que je connais.

Je suis associé d’une SCPI d’Intergestion, Rénovalor 2, qui est une SCPI fiscale spécialisée dans le Scellier social en rénovation.

Je vois les choses d’un peu loin, mais je suis certain que sa gestion est très loin d’être brillante. En premier lieu, son rendement en dividende est ridicule, même pour de l’habitat (même pas 1%…). On ne peut pas se consoler avec l’évolution du prix de la part : pour une valeur de souscription d’origine de 5.000 euros en 2009, la valeur d’expertise est à 4.352 euros selon le dernier bulletin. On est donc plutôt passé à côté de la hausse de l’immobilier de ces 11 dernières années. C’est peut-être lié au montant des travaux de rénovation confiés à une filiale de la société de gestion, je ne sais pas, toujours est-il que ce mélange des genres n’a pas été créateur de valeur. Enfin, exploit remarquable pour une SCPI créée en 2009, le dernier immeuble en rénovation à Meaux n’a été livré que fin 2018 en raison de litiges (il y a procès avec l’architecte et l’entreprise). Malgré cela, le taux d’occupation n’atteint qu’un maigre niveau de 86% selon le dernier bulletin.

Le Président du Conseil de Surveillance (CS) de cette SCPI est l’un des « cumulards » cités, Serge Blanc, mais, au risque de vous surprendre, j’ai plutôt eu l’impression qu’il avait mouillé sa chemise pour défendre la communauté et qu’il était du poil à gratter face à la société de gestion. En effet, c’est essentiellement par le canal du Conseil de surveillance que les associés ont été informés de la nature et de l’évolution du litige et des impayés, la société de gestion se montrant très laconique sur le sujet dans ses rapports. Le CS a également appelé les associés à se mobiliser, avec succès, contre des réformes statutaires souhaitées par la société de gestion et qui lui étaient très favorables.

Et les rapports du CS de cette SCPI sont vraiment informatifs, cela change des banalités de béni-oui-oui qu’on lit trop souvent dans la majorité des SCPI. La société de gestion s’est même permis de "caviarder" une année le rapport du CS avec ses observations pour montrer son désaccord.

J’aurais donc plutôt une vision positive de l’action du Président du Conseil de surveillance Serge Blanc, fut-il « cumulard ».

Surin · #9

InvestisseurHeureux a écrit :
Vous allez pouvoir ajouter un 41e mandat (si vous ne l’aviez déjà compté) pour M. Bronsard, puisqu’il est encore au Conseil de Surveillance de la SCPI Neo

Infogreffe nous fournit la liste précise des 44 mandats, vous pourrez voir si les SCPI dans lesquelles vous envisagez d’investir s’entourent de ce personnage :

Source : https://www.infogreffe.fr/recherche-dir … prise.html

Hadrumetum · #10

Vous parlez, Surin, de "propos que je n’ai pas tenus ou sortis de leur contexte."

Il vous suffit de relire votre post du 09/01/2020 à 8h38 (page 1 de cette file) ou vous publiez, si vous permettez que je vous cite:

…"une petite mise à jour du tableau des cumulards-menteurs qui se présentent de manière industrielle"…

La dénommée Hélène Karsenty, présidente des deux C. S. dont je parlais plus haut y figure bien,sur votre tableau, à la 8ème place.

Et me menacer de me retirer un point parce que je répète une expression que vous employez!

Surin · #11

C’est bien ça.
FCP entre autres raisons certains d’entre-eux sont directement sollicités par les sociétés de gestion dès qu’une SCPI est créée. Ils sont alors associés fondateurs, puis se font élire, puis une fois qu’ils y sont, ils y restent. Les gérants sont en lien avec des investisseurs institutionnels et peuvent par exemple leur expliquer une certaine tranquillité avec ces membres de CS qui ne contrarieront pas la politique menée par le gérant. Mais toute autre forme de "copinage" est envisageable.
Les gérants sont tout aussi coupables que les intéressés - ce qui n’enlève rien à la responsabilité des concernés - car ils sont censés respecter les recommandations de l’ASPIM or ne peuvent ignorer ces cumuls dépassant 5 mandats (en tête AEW-Ciloger, BNP Paribas Reim et La Française).

GoodbyLenine · #12

Paref Gestion (plusieurs SCPI) demande de préciser le nombre de mandats détenus dans d’autres SCPI.

Amundi Immobilier (plusieurs SCPI) demande de préciser le nombre de mandats détenus dans d’autres SCPI (de la même, et d’autres sociétés de gestion), et indique que le nombre total de mandats détenus ne doit pas dépasser 5.

A priori, ce sont juste des rappels de ce qui se trouve dans les statuts des SCPI concernées (donc rien de "nouveau" et pas une initiative des sociétés de gestion en question).

Je complèterai si j’en vois d’autres.

pierremo · #13

Bonjour,

ayant fait parti de conseils de surveillance de plusieurs SCPI je pourrais avoir faire parti des "cumulards".

La réalité est que peu de SCPI rémunèrent cette fonction… Personnellement je redistribuais à des assoc celles qui me rémunéraient mais ce n’est pas la norme.

La réalité est aussi que dans la plupart des mandats je n’ai tenu que guère longtemps (2 ans au plus):
- les réunions étaient convenus, nous n’avions pas plus accès à d’information que cela, les réponses de la gestion étaient souvent floues ou en attente de réponses ultérieures non adressées
- les autres membres étaient souvent pour le coup de vrai cumulards (des retraités, j’ai rien contre les retraités mais là c’était leurs seules activités et ils avaient le don de faire trainer en longueur des non sujets) qui ne posaient que des questions de type "comptable" ou "audit" sur lesquelles les SCPI sont déjà très suivies et encadrées et délèguent à des tiers.
- les études fournies par les SCPI notamment sur les dynamiques de marchés concernant les commerces et bureaux étaient hors sol au sortir du confinement, et pleine contradiction avec des études poussées accessibles et donc des BP de relocation surréel en terme de loyer prix/m². Mais deux trois personnes qui poussent la voix dans un conseil de surveillance ne servent à rien.

Tout cela pour dire que de mon expérience le conseil de surveillance n’a pas de contre pouvoir et qu’il s’agit d’un exercice de style. Le conseil est souvent acquis par le biais des représentation d’institutionnels (personnes physique représentant un personne morale). Les SCPI ne s’attachent qu’à obtenir les quitus nécessaire de représentation.

Le vote n’est pas très représentatif car les particuliers ne votent guère, les institutionnels placent leurs personnes et tout roule.

c’est un avis personnel qui est mon vécu…

Surin · #14

Ils sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers.
De toute façon le gérant vous le précisera lors du versement.

cedREIM · #15

Cela bouge un peu au niveau réglementaire.
Je m’attendais à une limitation du nombre de mandat mais il ne s’agit pour l’instant que de transparence.
Cela reste un pas qui va dans le bon sens.
L’AMF modifie sa doctrine sur les SCPI, les SEF et les GFI

Surin · #16

cedREIM, le 09/03/2021 a écrit :
Cela bouge un peu au niveau réglementaire.
(…) il ne s’agit pour l’instant que de transparence.
Cela reste un pas qui va dans le bon sens.

Cela va dans le bon sens … si toutefois les candidats respectent leur déclaration sur l’honneur et ne s’abaissent pas à mentir.
Voici un premier exemple que l’on trouve dans la publication Balo de Cifocoma :
202105142101707-58.pdf
Madame Karsenty fait état de "3 autres mandats" donc 4 avec celui de Cifocoma.
Etrange, j’étais persuadé qu’elle était au CS de davantage de SCPI.
Impossible de la trouver dans Infogreffe au nom de Karsenty car elle utilise un autre nom, probablement pour mieux tromper les associés :

Les résultats de la recherche du dirigeant d’une entreprise

Ajoutons le mandat dans Unidelta, ça fait 10 …

quovadis · #17

Bonjour
suite à mon message il y a 2 mois, j’ai travaillé. Et j’ai fait ce que je voulais.
J’ai extrait les 1048 sièges des 111 SCPI diversifés (donc non fiscales).

Voici répartition par nombre de mandats :
16 1
15 0
14 0
13 1
12 0
11 0
10 0
9 0
8 2
7 4
6 3
5 9
4 15
3 23
2 72
1 690

J’ai également analysé les 1 146 089 € de jetons versés et (au moins) 469 681€.
Remarqué que ces chiffres augmentaient.
Parfois même alors que la gestion était en chute libre, et que le CS ne disait rien.
Mais également que de très nombreux cumulards avaient des revenus importants en jetons.

Par ex. JL Bronsart, qui a 16 mandats (14% des SCPI) rien que sur les diversifiées (environ 35 dans les fiscales) perçoit +25’000€ de jetons.

Sur les 8 SCPI dont j’ai pu retracé ses positions, il perçoit en moyen des jetons qui représentent 84% de ses revenus.
Ses 7 parts d’Opus Real lui rapportent moins de 400€. Mais son mandat de VP 1333€. Le tout avec une fiscalité mieux disante.

On y apprend également que 7.5% des sièges sont occupées par des femmes. Dont 0 chez ESG Pierre Capitale qui met pourtant ESG dans son nom.

Je publie une longue analyse sur le sujet demain pour ceux que ça intéressent.

quovadis · #18

Désolé d’avoir "teasé" c’est mon côté marketing qui ressort

Sur le contexte :
- J’ai analysé les derniers 3 rapports annuels des 111 SCPI ouvertes
- C’est à dire que ça exclut les fiscales parce que les infos sont complexes à avoir (on verra que ça a son importance)
- Je voulais comprendre : qui sont les gens, combien ça rapporte, ce qu’ils font

CS = conseil de surveillance
SDG = société de gestion
(je sais qu’on n’aime pas trop les abréviations ici mais c’est vraiment long)

Ce que j’ai trouvé:

1- Un rôle lointain
Même si certains me disent ne pas dire amen à tout, il faut vraiment chercher pour avoir des CS qui remettent en cause les SDG.
J’ai trouvé 2 cas extrêmes.
Cifocoma 1 et 2, partis d’Uffi pour arriver chez Sofidy avant d’aller chez Paref.
Pour Uffi : c’est les associés qui l’ont viré (menés par le cS)
Pour Sofidy : c’est la SDG qui a démissioné
En cause : une clause dans les statuts indiquant que certains décisions de gestion (dont l’achat-vente) devaient être validés par le CS.
Selon Sofidy c’était illégal. Ce qu’a confirmé l’AMF en 2017. Puis lors d’une position officielle en 2022.

Le CS surveille. Il ne gère pas.
Et ça perturbe certains associés qui disent qu’une SDG gère l’argent des associés, pas son argent.

2 - Pas mal d’argent
J’ai noté 1.152M€ de jetons en 2022. Mais c’est sans compter les frais, qui peuvent être importants.
Il y a quelques années, l’AG de Novapierre Allemagne 1 avait eu lieu à Dusseldorf, aux frais de la SCPI. C’est à ce moment que les gros porteurs ont bloqué le véhicule d’ailleurs, pour leur propre profit (d’où l’arrivée de NA2)

3 - De l’argent qui pose question
Je parlais hier du cas de JLB, bien connu dans le milieu.
Mais en réalité, en regardant les postulants, on se rend compte que les jetons représentent une part substantielle de revenus supplémentaires.
Chez Valeur Pierre, 12 postulants sur 18 percevraient plus en jetons qu’en revenus SCPI.
Chez Edissimo c’est une prime de 25% en plus en moyenne.
15% chez L’oustal

Ca pose notamment question quand l’AG vote, sur demande des CS, de TRES fortes augmentations alors que les rendements et prix de part s’effondrent… et que les CS ne disent rien.

Ex. Allianz Pierre
2020 : 72K
2021 : 95K
2022 : 117K
Sur 3 ans la distrib fait -1,25% et la part -1,31% (hors inflation)

Ex. Laffitte : 30K > 50K sur 3 ans
Le rendement fait -1% la part -37%

Dans les deux cas le CS n’a rien noté d’anormal dans la gestion

A ce sujet il y a une erreur dans mon enquête : les jetons sont soumis au même régime fiscal que les revenus SCPI. Le fisc considère que les jetons doivent être taxés en fonction de l’activité de l’entreprise.

4 - Conflit d’intérêt
Dans un tiers des SCPI j’ai vu des gens liés actuellement ou qui ont été liés à la SDG (salariés, anciens salariés, associés au groupe, société sœur etc.)
Dans près d’un quart des distributeurs et CGP.
La plupart des gens interrogés m’ont dit qu’ils n’y voyaient pas de problème.
Pour ma part je trouve gênant qu’un CGP, surtout quand il n’est pas indépendant, soit dans un CS. Ca peut clairement fausser son jugement.

5 - Cumul des mandats
J’en ai déjà parlé hier, mais c’est clairement la foire aux cacahuètes.
Il ne me semble pas possible de faire 10 20 30 40 50 CS dans une année, en suivant sérieusement ce qui se passe.
D’autant que les rares qui m’ont répondu ont des activités à côté (syndics de copro, conseil municipal etc.).
Ca pose également question quand ces cumuls sont dans des SDG similaires (La Française et BNP notamment)

6 - Les femmes
Clairement la SCPI c’est pas un truc de femmes.
Les gérantes sont quasiment inexistantes.
Au CS les femmes représentent moins de 7,5% des postes.
Plus les SCPI sont grosses, moins il y a de femmes.
Seule une SDG respecte la parité (et sur toutes ses SCPI) : Inter Gestion.
Swiss Life qui a collé "ESG" dans le nom de sa SCPI n’en a aucune.

Toute la data extraite est dispo librement ici : https://docs.google.com/spreadsheets/d/ … 1050825117

Pour ceux que ça intéressent, mon enquête complète est ici : https://benjamincharles.substack.com/p/ … s-conseils
Si c’est trop publicitaire, un modérateur s’occupera de supprimer, mais c’est surtout qu’il n’était pas possible de tout poster ici.

Dernière modification par quovadis (28/07/2023 18h34)

Surin · #19

Au vu des différents rapports annuels sortis et résolutions de votes, je précise être candidats aux CS de Primopierre et Accès Valeur Pierre, espérant apporter un souffle nouveau à ces conseils.

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Quels critères pour élire le conseil de surveillance d'une SCPI ?

3 #1 22/05/2016 02h40

3 #2 03/04/2019 13h23

6 #3 05/04/2019 13h59

GoodbyLenine a écrit :

1 #4 07/07/2019 14h13

Le “Code de déontologie de la gestion des SCPI” de l’ASPIM a écrit :

1 #5 07/07/2019 15h23

1 #6 09/01/2020 09h41

1 #7 09/01/2020 13h25

1 #8 07/02/2020 22h33

2 #9 19/02/2020 18h22

InvestisseurHeureux a écrit :

4 #10 22/02/2020 15h41

1 #11 22/02/2020 17h08

1 #12 14/03/2020 16h19

2 #13 05/02/2021 00h13

1 #14 24/02/2021 18h00

2 #15 09/03/2021 11h23

2 #16 17/05/2021 10h20

cedREIM, le 09/03/2021 a écrit :

7 #17 27/07/2023 18h05

6 #18 28/07/2023 16h23

1 #19 03/06/2024 12h38

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