Quels critères pour élire le conseil de surveillance d'une SCPI ?

JMeuret · #1

Bonjour,

nouveau dans l’univers de SCPI, je me vois proposer pour la première fois de voter pour élire le conseil de surveillance.

Oui mais voilà, j’ai une liste de 25 candidats qui me sont totalement inconnus où l’on apprends combien de parts ils possèdent, leur métier et souvent qu’ils gèrent déjà d’autres SCPI.

Certains ne semblent même pas des personnes physiques mais des sociétés.

Quels sont les critères à choisir?

Instinctivement je dirai la personne physique qui a le plus de parts devrait être la + concernée, mais ça me parait un peu juste comme critère.

PS: Désolé, je n’arrive pas à modifier le titre.

Mots-clés : conseil surveillance, scpi, élections

GoodbyLenine · #2

Je vais essayer de répondre à votre interrogation.

Tout d’abord, ne vous faites pas trop d’illusions : dans une grande partie des SCPI, le résultat du vote du CS est déterminé par le vote d’un nombre très limité de gros associés. Ainsi lorsque quelques institutionnels (par exemple des compagnies d’assurance) possèdent 20% des parts d’une SCPI (ce qui est le cas d’Immorente, la SCPI qui semble vous concerner), si ils votent tous pour les mêmes, ces candidats seront très probablement élus.

Je ne pense pas que la nature (personne physique ou personne morale) du candidat soit un critère valable : en quoi détenir ses parts via une société (une SCI en général) devrait rendre un membre du Conseil de Surveillance moins efficace ? Je dirais même qu’au moins le représentant d’une personne morale (souvent une société familiale) aura quelques connaissance minimales sur la structure d’une société, sa comptabilité, etc. N’oubliez pas qu’une SCPI n’est rien d’autre qu’une (grosse) SCI respectant un certain nombre de contraintes réglementaires/légales supplémentaires.

Le principal critère de choix devrait être de connaître (et d’estimer) le candidat. Si vous n’en connaissez aucun, essayez de trouver des informations (avec internet, on y arrive bien souvent), ou demandez à ceux qui les connaissent (en MP, pas sur un forum public).

Si vous n’êtes pas vraiment satisfait des actions du Conseil de Surveillance sortant (par exemple si les performances de la SCPI se détériorent, et que le rapport du CS se résume à des compliments pour la société de gestion), vous ne devriez voter pour aucun des sortants.

Pour les "cumulards" (membres de plusieurs Conseils de Surveillance de SCPI), vous pouvez vous faire une idée de leur qualité en examinant les performances et rapport du CS des différentes SCPI dans lesquels ils sont impliqués. Il existe une association de défense des porteurs de parts de SCPI qui indiquait il y a quelques années que certains "cumulards" étaient quasiment "choisis" par la société de gestion afin d’avoir un Conseil de Surveillance bien docile, et il vaudrait mieux ne pas voter pour ceux-ci.

Le nombre de parts détenues n’est pas forcément un bon critère : il indique (partiellement, car entre un associé qui n’a des parts que dans une SCPI, et celui qui en a dans 20 SCPI, l’information sera trompeuse) la surface financière de l’associé, et l’importance que sa participation dans cette SCPI a pour lui (mais la aussi ça pourra être trompeur, entre celui qui a investi 50 k€ dans une SCPI sur 100 k€ de patrimoine, et celui qui aura investi 200k€ sur 10 M€ de patrimoine). Enfin, la compétence, la motivation, l’esprit critique, et le temps qu’on est disposé à consacré à son activité dans un CS, ne sont pas forcément en relation avec le nombre de parts détenues.

L’âge me semble un critère non négligeable : si tous les membres d’un CS ont entre 65 et 75 ans, l’arrivée de quelques "plus jeunes" ne fera pas de mal. De même, le non renouvellement de tous les sortants (pour avoir un minimum de sang neuf) me semble aussi un critère à prendre en compte.

Si un associé est "lié" à la société de gestion d’une manière ou d’une autre (employé/retraité d’une société du même groupe, ou d’un gros partenaire), j’exclus quasiment toujours de voter pour lui.
Note : Je connais au moins une SCPI, dont la SdG est la filiale d’un des plus gros assureurs européens (facile à identifier…), dont le CS est composé à 80% d’anciens du même groupe d’assurance. J’ai d’ailleurs constaté que le rapport de ce CS à l’AG avait été écrit, au moins la seule fois où j’ai eu cette information, par … la SdG.

Surin · #3

A propos des cumulards, voici un fichier qui recense les membres de CS de différentes SCPI. Liste non exhaustive et ne demandant qu’à être complétée :
scpi_membres_de_cs.pdf

A partir de cette liste partielle, on peut déjà voir ressortir quelques membres très présents, pas forcément assidus (ni possesseurs de nombreuses parts) :

Bienvenue dans le panier de crabes, si certains font un travail dans l’ombre et principalement dans l’intérêt des associés, d’autres plus intéressées par leur aura peuvent davantage tirer la couverture de leur côté en s’attribuant des résultats (positifs) dont ils ne sont pas à l’origine tout en s’en affranchissant si les résultats sont négatifs dans une autre SCPI.

J’ajoute à cela dénigrement, tentatives d’intimidation, menaces …

Souvenez-vous en lors du vote !

Dernière modification par kc44 (01/06/2019 18h25)

GoodbyLenine · #4

Merci pour ce travail de collection (on voit que vous avez du temps pour faire ce genre de choses…).

Il serait peut-être utile de distinguer (même si le critère à utiliser n’est pas trivial à définir) :
- les SCPI où il ne doit pas se passer grand chose (par ex les SCPI fiscale détenant de l’immobilier d’habitation, qui ont une phase active au début pour acquérir les biens, puis peu d’activité pendant des années (la durée de détention minimale des biens), en enfin plus d’activité pour vendre les biens et liquider la SCPI; ou même les SCPI à capital fixe en dehors des périodes où elles font des augmentations de capital) et les autres;
- les "petites SCPI" (capitalisation de moins de 100 M€ par ex) et les "grosses SCPI".

Il serait aussi utile (et facile à partir du tableau) d’identifier les SCPI dont les membres du CS sont le moins "cumulards" (un ratio "nb de postes dans des CS de tous les membres du CS / nb de membres du CS").

A l’analyse du fichier complet, on comprend aussi rapidement que certains "cumulards" sont bien introduits dans la plupart des SCPI de certaines sociétés de gestion (et donc "choisis" par les quelques gros associés qui font la décision).

Autres suggestions : ajouter l’âge actuel des personnes concernées (il est indiqué dans les listes de candidature), et compléter les informations sur les jetons de présence (avec une évaluation de ce montant cumulé pour les principaux cumulards), et clarifier comment ont été traités les cas où une personne est membre de CS en nom propre et d’autres CS comme représentant d’une personne morale.

Flyz57 · #5

Petit joke:

Votez pour moi dans pf02 , mes initiales sont BJ

Surin · #6

Voici la liste pour 159 SCPI (cliquer sur le lien en dessous pour agrandir - liste non exhaustive) :
membres_de_cs_4_juil.pdf
membres_de_cs_4_juil.xls

Ainsi que les membres les plus représentés :

GoodbyLenine a écrit :
on voit que vous avez du temps pour faire ce genre de choses.

Surin c’est aussi une équipe internationale d’associés qui veulent bien contribuer, ce travail est le fruit d’une longue prospection, les informations sont disponibles dans les rapports annuels mais il a fallu les compiler.
L’intérêt d’échanger avec de bonnes volontés aux quatre coins du monde est de pouvoir surveiller ce qu’il se passe au sein de certaines SG indépendamment des horaires (CO notamment).
Je suis preneur de toutes informations venant éclairer les associés de SCPI.

Dernière modification par Surin (07/07/2019 17h04)

Surin · #7

Je vous donne la liste des membres et candidats pour les 5 SCPI fiscales CILOGER HABITAT :

Jean-Luc BRONSART déjà membre dans 4 et candidat dans la 5ème
Jean-Pierre BARBELIN membre dans 4
Christian BOUTHIÉ membre dans 2 et candidat dans 2
Georges PUPIER candidat dans 4
Patrick KONTZ déjà membre dans 3 et candidat dans la 4ème
Sandrine KONTZ candidate dans 3 (un lien de parenté ?)

Cerise sur le gâteau :

Patricia GRISOT a tout compris au système : elle est candidate trois fois avec à chaque fois une seule part.
Fonctionne-t-elle sur instruction ?
Candidat de paille ?

Attardons-nous sur Ciloger Habitat 2 :

Après une première période de trois exercices (2011 à 2013), durant laquelle CILOGER HABITAT 2 a collecté des capitaux et constitué son patrimoine, la réglementation prévoit que les premiers membres du Conseil de Surveillance, choisis parmi les fondateurs, laissent leur place à de nouveaux conseillers élus parmi les souscripteurs.

Les jetons de présence pour les membres de ce conseil de surveillance s’élevaient jusqu’à présent à 15 000 €. A l’assemblée générale du 13 juin 2019 est proposée la 8ème résolution aux porteurs de parts : « L’Assemblée Générale statuant aux conditions de quorum et de majorité des assemblées générales ordinaires, décide de fixer la somme annuelle allouée aux membres du Conseil de Surveillance, en rémunération de leurs activités, à 22 500 euros à compter de l’exercice 2019. ». C’est + 50 % !
Et tout de suite il y a « foule » pour prendre les trois postes à pourvoir ! Sont candidats :

Monsieur Patrick BETTIN, propriétaire de 1 parts,
Monsieur Bernard BOURDEL, propriétaire de 334 parts,
Monsieur Guillaume DELBECQ, propriétaire de 3 parts,
Madame Patricia GRISOT, propriétaire de 1 parts,
Madame Hélène KARSENTY, propriétaire de 5 parts,
Monsieur Patrick KONTZ, propriétaire de 51 parts,
Madame Sandrine KONTZ, propriétaire de 34 parts,
Monsieur Georges PUPIER, propriétaire de 20 parts,
Monsieur Aurélien ROL, propriétaire de 1 parts,
Monsieur Patrick SAMAMA, propriétaire de 25 parts,
Monsieur Stéphane TADYSZAK, propriétaire de 50 parts,

J’ai mis en gras ceux que l’on retrouve parmi les "cumulards" du message juste dessus.
Dans la première liste je ne les ai pas mis en gras car ce sont tous des cumulards …

A ceux qui seraient tentés d’empêcher toute diffusion de l’information par des menaces déguisées en tout genre, tentatives de procès ou autres intimidations, sachez que cela ne fera qu’amplifier le retour de bâton le jour où j’aurai l’occasion de trouver la moindre faille.
Avant de vouloir faire des procès autres autres, il faut être irréprochable

petitproprio · #8

La SCPI Multimmobilier 2 de la Française renouvelle aussi de son conseil de surveillance.

Le conseil actuel:
Damien VANHOUTTE, Président
François GOUBARD, Secrétaire
Olivier BLICQ
Michel CATTIN
Marcel CHASSAGNARD
Daniel DALLEST
Philippe Georges DESCHAMPS
Alain INGREMEAU
Bertrand de GELOES
Guy LACAZE
Jean-Luc PONS
Franco TELLARINI
Yves WEISS
Patrice WEISZER
Assurances Crédit Mutuel Nord Vie
DVH – Optis Gestion SA
SCI Pérénité Pierre

Sont candidats:
Serge Blanc
Olivier Blicq
Jean-Lunc Bro,sart
Michel Cattin
Marcel Chassagnard
Philippe Georges Deschamps
Bertrand de Geloes
Francois Goubard
Alain Ingremeau
Guy Lacaze
Ronan Lauden
Jacques Morillon
Jean-Luc Pons
Francois Rincheval
Thierry Sehet
Franco Tellarini
Christophe de Tessieres
Damien Vanhoutte
Thierry Viarouge
Max Waterlot
Patrice Weiszer
Assurances du Crédit Mutuel Vie
SCI Pérennité Pierre
Société civile des Vallées du Rhone

Force est de constaté qu’on y retrouve un certain nombre de cumulards.

Je ne suis pas de façon dogmatique pour un renouvellement systématique du conseil de surveillance ni contre le cumul des mandats: au contraire je pense que l’expertise se bâti avant tout par une solide expérience.

Malgré tout, dans le cas des SCPI de la Française, je regrette que les rapports annuels des conseils de surveillance soit quasiment identiques pour l’ensemble des SCPI pour lesquelles je suis associé. J’ai simplement l’impression de lire des copier-collés construits années après années sur un même modèle utilisé pour toutes les SCPI, et dans lesquels on se contente de changer le nom de la SCPI et les chiffres. J’imagine bien qu’il y des mentions légales incontournables et je peut concevoir qu’on ne révolutionne pas le format des rapports continuellement.

Par contre je suis assez déçu de ne pas voir lire d’analyse critiques personnalisée pour chacune des SCPI: certaines font de la collecte forte pendant que d’autres sont en situation de blocage, certaines voient leur TOP et leur TOF baisser années après années sans que le conseil de surveillance ne l’analyse ni ne l’explique, certaines sont mises en avant par la société de gestion tandis que d’autres sont peu visibles…

Je m’attendrai à ce que des personnes membres de conseils de surveillance de plusieurs SCPI le voie mieux que personne. C’est peut-être le cas, mais en tout cas ça ne transparait pas dans les rapports annuels.

Enterite · #9

KC et petitprorpio, je vous vois formuler des commentaires assez critiques sur ces listes de candidats, mais je ne suis pas sûr de bien en comprendre la raison.
Quelles sont les raisons perverses, qui peuvent pousser quelqu’un à se présenter au conseil de surveillance d’une SCPI ?

petitproprio · #10

Je n’émet pas de critique sur les candidats, mais des plus des interrogation et des réserves sur les rapports des conseils de surveillances que je trouve peu personnalisés.

J’avoue ne pas connaître précisément les limites imposées et moyens offerts aux conseils de surveillances, mais j’ai pus constater par exemple que le conseil de surveillance d’Atlantique Pierre 1, qui est certes une SCPI à problèmes communiquait au delà du rapport annuel par des communications indépendantes. J’en déduis donc qu’une certaine marge de manœuvre existe en matière de communication mais que tout les conseils de surveillances n’en font pas usage.

J’aurais aimé par exemple que le CS de LF Opportunité Immo s’exprime plus en détail sur les explications des baisses de TOF, de TOP et de rendements de cette SCPI pourtant jeune. La situation de Crédit Mutuel Pierre 1 mériterait elle aussi une communication plus personnalisée.

Les SCPI offrent un moyen de contrôle à leurs associés par le biais des conseils de surveillance à élire. Il faut bien choisir des candidats, et un de mes critères est de ne pas voter pour des candidats déjà présents dans des CS dont la communication ne me conviens pas. J’avais déjà toutes les informations en main, mais c’est beaucoup plus facile avec la liste ci-dessus.

Je n’imagine aucune raison perverse. Les jetons de présence sont surement une motivation pour certains, mais leurs montants ne me semblent pas excessifs, si c’est à ca que vous pensiez. Il y a surement des personnes qui candidatent par curiosité, par envie de participer, pour s’occuper à la retraite, pour le plaisir de contrôler… aucune de ces raisons ne me semble perverse.

Dernière modification par petitproprio (05/06/2019 14h11)

Flyz57 · #11

Un peu d’électorat racolage

Je suis 2eme sur la liste Pf02.
Pensez à voter pour moi, je vous représenterai bien.

Surin · #12

Voici une liste affinée avec les nouveaux mandats suites aux dernières AG et SCPI créées :

Il semble que certains de ces cumulards se gardent bien de communiquer à la société de gestion leur nombre de mandats alors qu’il leur est - parfois seulement - demandé cette information lors du dépôt de candidature. Les élections sont ainsi viciées et devraient tomber sous le coup d’une annulation. Un exemple : BRONSART et ses 34 mandats. Ca porte un nom : mensonge par omission, fait en toute connaissance de cause.

Pour info :

Le “Code de déontologie de la gestion des SCPI” de l’ASPIM a écrit :
• Recommandations relatives au Règlement intérieur des Conseils de surveillance de SCPI

22) - Il est recommandé que la société de gestion établisse pour le compte de la SCPI un Règlement intérieur du Conseil de surveillance. S’il n’existe pas à la création de la SCPI, il est soumis à l’approbation du Conseil de surveillance en exercice et communiqué aux associés pour information au cours de l’assemblée générale ordinaire suivante.Ce Règlement intérieur rappelle les missions du Conseil de surveillance, définit la composition, les modalités de nomination des nouveaux membres, de renouvellement du Conseil et le nombre minimal de membres. Il peut définir des incompatibilités entre certaines activités de prestations de services ou de relations d’affaires, avec la SCPI ou la société de gestion et la qualité de membre du Conseil de surveillance.

Ce règlement peut prévoir que tout conflit d’intérêt significatif identifié par la société de gestion fasse l’objet d’une information spécifique, notamment à l’attention des associés, exposant la manière par laquelle ce conflit a été traité. Il est recommandé de limiter à cinq au plus le nombre de mandats qu’exerce simultanément une personne physique ou morale au sein de Conseils de surveillance de SCPI. Le Règlement intérieur rappelle que la société de gestion observe une stricte neutralité dans la conduite des opérations tendant à la désignation des membres du Conseil de surveillance.

Ceux qui assistent à ce qui se passe en ce moment comprendront, nous ne manquerons pas de dénoncer ici les sociétés de gestion - parfois inconnues à ce jour du grand public - qui se complaisent dans des pratiques d’un autre temps

ArnvaldIngofson · #13

C’est un club de retraités entre 63 et 73 ans.

FCP · #14

C’est quoi l’intérêt pour eux d’avoir autant de mandats ?

Surin · #15

L’argent entre autre, on parle de 40000€ à 100000€ de revenus par an plus les frais de transport payés pour aller dans la capitale, quand les associés doivent se payer les trajets s’ils veulent assister aux AG (ce qui est normal).
Vous pensez bien qu’avec 20 ou 30 mandats, il ne leur est pas possible d’honorer tous les rendez-vous et que leur emploi du temps de ministre peut leur faire perdre les pieds sur terre.
L’avidité de l’homme est aussi une autre explication.

PS : Blanc et Blanc-Bert c’est la même chose, on parle d’un couple …

Surin · #16

Voici une petite mise à jour du tableau des cumulards-menteurs qui se présentent de manière industrielle à bien trop d’élections au conseil de surveillance de SCPI tout en se gardant bien de jouer la transparence en omettant parfois de compléter leur "CV" …
A chacun de contrôler ce point lors de son vote !

Delevoye est un petit joueur quand on voit que Bronsart cumule 40 mandats … au sein de CS de SCPI, sans compter le reste, notamment mandats au sein d’OPCI et toute autre activité sur laquelle nous n’avons pas les moyens d’enquêter.
Je me demande bien comment se gère un tel emploi du temps notamment lors des AG en juin, si les "jetons de présence" (on parle de centaine de milliers d’euros par an) sont distribués ou non en cas d’absence ou encore si les frais de remboursement sont ne bien remboursés qu’une seule fois …

Bienvenue en 2020 !

carpediem · #17

Pour certaines SCPI disponibles en AV, les assureurs ont un "poids" électoral énorme vis à vis des petits porteurs. Sans doute que les cumulards sont en bon terme avec les assureurs pour assurer leur élection et leur éviter de présenter un salarié de l’assureur ce qui peut mal passer auprès des associés.

Sur la question du remboursement des frais, un gestionnaire de SCPI m’avait assuré que des cumulards "cumulaient" aussi les frais auprès de chaque SCPI même pour leur train une semaine avant la réunion du CS…..

Personnellement, je vote pour ceux qui ne sont pas trop loin géographiquement en me disant que cela limitera les frais. (on peut rêver)

Carpediem

FCP · #18

C’est combien le jeton de présence en moyenne pour une SCPI ?

Surin · #19

Entre 1000 et 3000€/an pour la plupart, pour 3 ou 4 réunions par an, plus les remboursements de frais.
On est face à des personnes qui peuvent toucher plus de 100k€/an pour ce "métier" qu’ils se sont créé, sans compter des frais remboursés pour aller à Paris, ce qui n’est jamais déplaisant.

Enterite · #20

Ca donnerait presque des idées de reconversion.

InvestisseurHeureux · #21

Vous allez pouvoir ajouter un 41e mandat (si vous ne l’aviez déjà compté) pour M. Bronsard, puisqu’il est encore au Conseil de Surveillance de la SCPI Neo, pour un montant relativement faible d’ailleurs :

Par contre, il n’est pas au Conseil de Surveillance de la nouvelle SCPI Eurion, à tout le moins, pour le moment !

Pourquoi quel que soit le domaine (politique, sociétés cotées en bourse, SCPI…), il faut qu’il y ait des cumulards ?

Gog · #22

Je suis curieux de savoir quel est le portefeuille de ce monsieur (investit-il dans des SCPI qu’il ne "surveille" pas ?). Pas sûr que le capital investi lui procure une rente plus élevée que le total des jetons de présences ramassés après avoir roupillé 2 heures avec d’autres privilégiés du même acabit dans une réunion dans laquelle on se contente d’approuver à l’unanimité les desiderata de la SdG…

sijetaisriche · #23

Je ne généraliserai pas et je ne m’exprimerai que sur l’un des cas que je connais.

Je suis associé d’une SCPI d’Intergestion, Rénovalor 2, qui est une SCPI fiscale spécialisée dans le Scellier social en rénovation.

Je vois les choses d’un peu loin, mais je suis certain que sa gestion est très loin d’être brillante. En premier lieu, son rendement en dividende est ridicule, même pour de l’habitat (même pas 1%…). On ne peut pas se consoler avec l’évolution du prix de la part : pour une valeur de souscription d’origine de 5.000 euros en 2009, la valeur d’expertise est à 4.352 euros selon le dernier bulletin. On est donc plutôt passé à côté de la hausse de l’immobilier de ces 11 dernières années. C’est peut-être lié au montant des travaux de rénovation confiés à une filiale de la société de gestion, je ne sais pas, toujours est-il que ce mélange des genres n’a pas été créateur de valeur. Enfin, exploit remarquable pour une SCPI créée en 2009, le dernier immeuble en rénovation à Meaux n’a été livré que fin 2018 en raison de litiges (il y a procès avec l’architecte et l’entreprise). Malgré cela, le taux d’occupation n’atteint qu’un maigre niveau de 86% selon le dernier bulletin.

Le Président du Conseil de Surveillance (CS) de cette SCPI est l’un des « cumulards » cités, Serge Blanc, mais, au risque de vous surprendre, j’ai plutôt eu l’impression qu’il avait mouillé sa chemise pour défendre la communauté et qu’il était du poil à gratter face à la société de gestion. En effet, c’est essentiellement par le canal du Conseil de surveillance que les associés ont été informés de la nature et de l’évolution du litige et des impayés, la société de gestion se montrant très laconique sur le sujet dans ses rapports. Le CS a également appelé les associés à se mobiliser, avec succès, contre des réformes statutaires souhaitées par la société de gestion et qui lui étaient très favorables.

Et les rapports du CS de cette SCPI sont vraiment informatifs, cela change des banalités de béni-oui-oui qu’on lit trop souvent dans la majorité des SCPI. La société de gestion s’est même permis de "caviarder" une année le rapport du CS avec ses observations pour montrer son désaccord.

J’aurais donc plutôt une vision positive de l’action du Président du Conseil de surveillance Serge Blanc, fut-il « cumulard ».

Surin · #24

InvestisseurHeureux a écrit :
Vous allez pouvoir ajouter un 41e mandat (si vous ne l’aviez déjà compté) pour M. Bronsard, puisqu’il est encore au Conseil de Surveillance de la SCPI Neo

Infogreffe nous fournit la liste précise des 44 mandats, vous pourrez voir si les SCPI dans lesquelles vous envisagez d’investir s’entourent de ce personnage :

Source : https://www.infogreffe.fr/recherche-dir … prise.html

GoodbyLenine · #25

Je constate que plusieurs sociétés de gestions demandent cette année, dans le cadre d’un dépot de candidature pour se faire élire au CS d’une SCPI, d’indiquer le nombre total de mandats (de membre de CS de SCPI) que le candidat a déjà, en indiquant que 5 serait le maximum.

S ça se généralise, ça pourrait permettre à l’avenir d’éviter les cumulards, au moins dans les SCPI de ces sociétés de gestion. Comme un mandat au CS dure 3 ans, d’ici 3 ans la situation pourrait être redevenue plus saine. Enfin, tout ceci reste pour le moment "au conditionnel"…

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