Licha [69] : étude de cas immobilier (3eme investissement immobilier)

Licha a écrit :

… immeuble dans une ville sinistré économiquement, il ne faudra donc pas faire la fine bouche sur le choix des locataires. (mais bien souvent le loyer est payé à 80%, voire plus par la CAF)

Il ne vous a sans doute pas échappé que la CAF cesse ses paiements au bout de quelques mois si le locataire cesse de payer (principe d’aide aux loyer et non pas substitution)

Bonjour,
Voici les dernières nouvelles de mon projet.
Après la visite de l’immeuble, les appartements sont vraiment en très bon état tout comme les communs.
En revanche une moitié de la toiture sera à refaire à moyen ou court terme, il y a déjà un devis de fait d’environ 8000 €.
Il y a toutefois un point qui a refroidit ma femme, c’est au niveau des caves il y a une infiltration d’eau provenant sûrement des évacuations des eaux de pluie.  Il y a eu jusqu’à 1m d’eau dans cette cave qui a depuis été vidé avec une pompe vide cave installé en fixe. Pas de risque toutefois pour les fondations, l’immeuble est construit sur de la roche-mère.
Cette petite surprise a fait peur à ma femme et j’ai donc laissé cette affaire au profit d’un de mes amis qui est très intéressé.

Du coup de mon côté j’ai trouvé un autre immeuble mis à prix à 105 000 (toujours dans la même ville) composé de 3 F4 de 95m2 chacun avec une petite cours de 100m et 2 petites dependances pour ranger du matos de jardinage, des meubles d’exterieur ou autre jeux d’enfant. Une façade a été refaite entièrement (grillagé, enduit et peinture) par des amis du propriétaire qui est lui meme du batiment. Les communs sont très propres, la toiture a été suivi par un autre ami couvreur du proprio. Cet immeuble respire donc le travail bien fait avec un proprietaire qui est plutot tatillon sur les travaux qui ont été réalisé dans son immeuble.

Le F4 du premier étage est loué 500 euros hors charge (la caf verse même 565 euros d’allocation logement!), celui du 2eme etage est loué 450 euros hors charge. Ils sont tous 2 en bon état avec jolie parquet bois brut d’origine et mur et plafond propre peint en blanc avec une jolie cheminée de decoration en pierre dans chaque pièce.
Enfin  le F4 du 3eme étage est en train d’être fini d’être rénové: tout repeint en blanc avec parquet flottant gris anthracite, un très jolie puit de lumière dans le couloir. Il y a deja des couples intéressés qui attendent la fin de de la rénovation pour le louer 450 € hors charges.
L’ensemble des loyers est donc de 1400 € hors charges, la taxe foncière est de 1800 euro.
Comme j’ai visité juste après un autre investisseur, j’étais à deux doigts de proposer une offre au prix. J’ai finalement tenté une offre avec un prix ronds à 100 000 € qui a été accepté dans la foulée par le propriétaire.
Ce qui fait donc une rentabilité brut de 16,8%.
Je sors de chez mon banquier qui a validé mon projet et me propose un pret de 104 000 euros (la sci apportera les fonds complémentaire pour payer les frais de notaires) sur 245 mois à 1,5% soit des mensualités de 511 euros par mois.
Voilà la nouvelle affaire de ce debut d’année. A suivre…

À mon humble avis, votre remarque est excellente.
Même si ce n’est pas à moi que la question s’adresse je vais donner mon point de vue:

J’investis j’ai 2 immeubles sur 4 dans des petites villes, les rendements sont excellent (mini 15). On est alors tenté de ne faire que cela… Cependant je ne pense pas que miser plusieurs fois sur la même ville soit bien.

En dehors des gains de gestion, et de reseauté les artisans locaux, le risque c’est que la situation de la ville decriée s’enfonce encore plus…

Mais c’est à notre ami Licha de vous repondre

Compromis de vente signé avant hier, pas de surprise; tout se déroule comme prévus voire même mieux que prévu.
Le proprietaire a presque terminé la renovation de l’appartement du dernier étage.
Beau travail, tout repeint mur et plafond en blanc, un sympathique puit de lumière dans le couloir, un sobre parquet flottant gris perle. Le proprio est donc auto entrepreneur et à donc fait du beau boulot. Si on garde de bon contact, j’ai un t2, voire t3 possible à rénover entièrement au rdc dont il pourrait s’occuper.
Bref, il ne devrait pas y avoir beaucoup de problème à trouver un locataire.
D’ailleur il a mis en ligne une annonce hier pour en trouver. Deja quelques contacts dont un où je voudrais avoir votre avis: une dame est interessée , elle a l’air sérieuse mais elle possède un « petit » chien.

Est ce que cela est un facteur de refus pour vous de peur des nuisances possibles (sonores pour les autres locataire, de propreté autour de l’immeuble, degradation du bien avec ses griffes sur le parquet ou sur les murs etc…) ?

Petit retour sur mon 3eme investissement.
La signature definitive de la vente s’est déroulé sans accroc fin juin. Entre le compromis et la signature, une locataire a été trouvé (loyé payé à 95% par la caf) pour le 3eme appartements qui venaient d’être rénové par l’ancien propriétaire. Bref tout va bien.
J’ai juste besoin de vos lumières sur un point par rapport à la caf:
Comme les versements des aides aux logements reglé par la caf sont à terme echu, l’ancien propriétaire m’a annoncé que les paiement de la caf du 5 juillet seront donc percu encore par lui car correspondant du coup aux paiements des loyers de juin. Il m’a reversé au prorata les 3 jours de loyers correspondants aux loyers du 28 au 30 juin (signature le 27 juin). Donc de mon coté je ne percevrais mes premiers loyers plein que le 5 aout correspondant aux  loyers de juillet (tous les loyers sont payé à 95% par la caf). Est ce normal?