Payer un locataire indélicat pour qu'il parte ?

Bonjour

Si vous souhaitez être dans les clous pour cette procédure, vous pouvez en discuter avec l’huissier. Il garantira le bon déroulement pour les deux partis. J’ai deja discuté de cela avec le mien.ma logique était de me dire de prendre mes pertes comme en bourse…
Mais vous ne détaillez pas votre location et la situation de votre locataire. Y a-t-ildes enfants ? À t-il un travail ? Combien de loyers impayés ?

Bon courage dans tous les cas
Chtirentier

Oui, c’est quelque chose qui est faisable légalement. Ca s’appelle un "protocole d’accord", c’est un contrat que l’Article 1134 du code civil oblige à exécuter.

Donc il faut vous mettre d’accord sur la somme et la date de départ, et les deux parties sont alors obligées de respecter leur part (vous, de payer, et lui, de partir).

Je ne suis pas certain que cette discussion soit pertinente.

Elle énonce de façon quasi explicite qu’un locataire de mauvaise foi a tout intérêt - s’il est rationnel - à ne pas payer ses loyers.

Kundera a écrit :

Je ne suis pas certain que cette discussion soit pertinente.

Elle énonce de façon quasi explicite qu’un locataire de mauvaise foi a tout intérêt - s’il est rationnel - à ne pas payer ses loyers.

Au contraire, je la trouve très pertinente. Je n’avais jamais abordé ce type de problème (que je n’ai pour l’heure jamais rencontré) de ce point de vue. A considérer qu’en général, un locataire qui ne paie pas est une personne en situation très précaire et en difficulté financière, un montant même très modeste peut suffire à le faire partir.

Certes, c’est assez immoral sur le fond et il faut accepter de s’avouer vaincu, accepter que le locataire fautif ait gagné la bataille, mais si ça évite de longs mois de bataille judiciaire et de prises de tête au bailleur, pourquoi pas… Evidemment, c’est psychologiquement plus facile à mettre en oeuvre après 2-3 mois d’impayés pour avorter cette situation qu’après 2 ans d’impayés.

Votre 2ème sujet est tout aussi intéressant: comment rentabiliser un maximum sa notoriété. Mais cela ma semble un peu écarté du thème du forum qui est ici comment rentabiliser au maximum son investissement immobilier.

Sauf à considérer que la notoriété est un investissement, ce qui se défend.

Les échanges prouvent au contraire que la discussion est pertinente, même si le sujet a déjà été évoqué sur des cas concrets.

Dernière modification par Trahcoh (21/03/2019 13h37)

Bonjour,

max52100 a écrit :

Bonjour, paiement main à la main et fausse facture pour du parquet ou peu importe, maîtrise de photoshop requis.

Notez que de fausses factures pour du faux parquet peuvent aussi vous amener devant le vrai (parquet)…

Cordialement,

Eric

@ Doofy: Avant de lui remettre l’argent il faut qu’il signe tous les documents nécessaire, fin de bail, état des lieux de sortie, qu’il est rendu les clefs, bref que tout soit fait "dans les règles".

Eternel débat, que nous avons déjà eu plusieurs fois sur ce forum.

Déjà, il ne faut pas exagérer l’affirmation que le locataire a la loi pour lui, et qu’il s’en sortira sans dommages. La loi dit que, en application du bail, le locataire doit les loyers. Si le locataire est solvable, un propriétaire motivé, organisé et avec un bon huissier finira par récupérer les loyers. Si le locataire est peu solvable mais que le bailleur avait exigé une caution, il récupérera les loyers aussi.

Les problèmes d’impayés qui durent sont presque autant le fait de propriétaires négligents et velléitaires que des locataires indélicats. La bonne méthode est "main de fer dans un gant de velours", ne rien lâcher, ne pas tarder.

Bon, dans le cas présent, notre ami a acheté sciemment un appartement avec locataire qui ne paie pas.

La première des choses à faire est de vérifier qu’il y a un bail écrit, et que ce bail comporte la clause résolutoire en cas de non paiement. Si cette clause est absente, l’huissier ne pourra pas délivrer un "commandement de payer visant la clause résolutoire", et obtenir un jugement d’expulsion risque d’être quasi-impossible.

Pour ce qui est de payer le locataire pour obtenir son départ, et de formaliser cet accord de façon officielle : je doute franchement de la validité d’un tel accord dans le cas d’un bail d’habitation principale. La loi de 1989 encadre très étroitement les cas de rupture du bail, et celui-ci n’en fait pas partie. Donc, si le locataire attaquait cet accord devant le juge, il risquerait bien d’être cassé (obligation du bailleur de reprendre le locataire).
Ce qui me semble davantage possible, c’est que le bailleur donne congé pour motif légitime et sérieux à l’échéance du bail, tout en sachant que ce congé est "fragile". Puis bailleur et locataire signent une transaction, où le bailleur indemnise le locataire pour le préjudice, en contrepartie du fait que le locataire s’interdit d’attaquer ce congé au tribunal. A noter qu’il faut impérativement que la transaction intervienne après le départ du locataire (il faut d’abord qu’il y ait un préjudice pour pouvoir ensuite le réparer). Ca me semble un peu plus solide, mais bien compliqué.
En tout cas, je recommande à quiconque envisagerait de faire cet accord officiel de départ à le blinder avec un avocat compétent.

Pour un accord "oral" de départ ("tant d’argent en liquide à votre départ"), il faut :
1) que le locataire donne congé dans les formes. S’il part mais qu’il n’a pas donné congé, le bail continue à s’appliquer : le locataire continue à avoir le droit d’habiter là et en contrepartie, il continue de devoir payer les loyers. Un départ sans résiliation du bail peut avoir des conséquences catastrophiques pour le bailleur.
2) ne donner l’argent que locataire parti, état des lieux signé, et serrures changées. Ne vous contentez évidemment pas de la remise des clés, il a pu garder un double. S’il avait gardé un double des clés et qu’il revenait habiter dans l’appartement et qu’il y restait plus de 2 jours avec preuve à l’appui, ce ne serait plus un locataire mais un squatteur dont c’est le domicile : c’est encore plus difficile à déloger ! Donc changement de serrures impératif.
3) ne laisser aucune trace écrite de cet accord. Même pas de message sur un répondeur téléphonique. N"en parlez pas non plus à des tiers. Tout à l’oral, tout de vive voix, entre 4 yeux. Pas de témoin. La version officielle doit être "le locataire a donné congé parce qu’il était bien conscient qu’il ne pouvait pas payer et qu’il aggravait sa dette en restant. Il n’y a eu, bien sûr, aucune contrepartie de ma part".

Bon courage. Vous saviez à quoi vous en tenir en achetant ce bien, maintenant il faut assumer.

Iomiprom : bien vu. Je crois d’ailleurs qu’on en a déjà parlé. J’avais oublié.

Pour autant la cour de cassation répond : "oui, c’est bien une transaction puisqu’il y a concessions réciproques, et cette transaction doit donc être appliquée". Elle ne répond pas à la question "une telle transaction est-elle en violation avec la loi de 1989" parce que cette question n’est pas posée. Au vu de la lecture de cette décision, je suis un peu plus confiant qu’une telle transaction soit légale, mais je n’en suis pas sûr à 100 %.

Vous avez aussi tout à fait raison de dire que l’abandon de la créance des loyers impayés serait déjà une concession du bailleur. Néanmoins, je pense que la dette du locataire envers fabrice2410 est faible, vu qu’il vient d’acheter le logement, donc cet abandon de dette n’est pas une grosse concession. La dette du locataire envers le précédent propriétaire n’a pas été transférée à fabrice2410, sauf convention en ce sens dans l’acte authentique.