Proust : étude de cas immobilier (location nue ou meublée)

Au vue des objectifs que vous vous fixez, la location en LMNP me parait effectivement la plus intéressante pour vous.
Mais la question qui me vient à l’esprit, c’est : est-ce facile de trouver des locataires en meublé pour un 3 pièces ?
Sur Paris, je m’autorise à penser que oui.

Mais je laisse les plus expérimentés vous éclairer aussi.

Un meublé de 70m2 à Paris c’est parfait pour une collocation d’étudiants si l’agencement s’y prête !

Ensuite il faut voir si vous êtes à l’aise avec ce mode de location.

Proust a écrit :

Bref: avec mes charges d’emprunt (1700 euros - interets faibles: 1.6% sur 25 ans) et mes travaux (40k) et le loyer de 2200 euros HS je vais faire du déficit sur la durée…!

Sur quelle durée ? Ca se calcule !
Avec 26400 € de revenus fonciers, vos travaux vont être bouffés très rapidement :
année N : disons 40 % de charges + 40 k€ de travaux.
revenu net après charges et avant travaux : 15840 €
moins 40 k€ de travaux = 24160 de déficit.
11700 € sont imputés sur votre revenu.
A reporter année N +1 = 12460 €
Année N+2 : disons 30 % de charges
revenu net après charges et avant travaux :18480 €
-12460 € de déficit reportable :
6 k€ environ de revenus fonciers imposables.
Et dès l’année N+3 vous payez des impôts et PS plein pot sur vos revenus fonciers !

C’est là qu’il serait intéressant de passer en meublé (après 31/12 de l’année N+3 sous peine de rembourser l’avantage du déficit foncier), mais ça ne sera peut-être pas l’avis de votre locataire. S’il se trouve bien et veut rester 20 ans de plus en location nue, vous n’avez pas le choix !

Tout ça se calcule et se réfléchit !

Proust a écrit :

Le meublé permet en théorie plus de reprendre le bien plus facilement et de pouvoir "sortir" un locataire indélicat plus aisément.

Je ne pense pas qu’on puisse dire cela.

A partir du moment où c’est la résidence principale du locataire, la loi de 1989 s’applique et elle est quasiment aussi protectrice du locataire en meublé que du locataire en location nue.

Un bail d’habitation principale se renouvelle tacitement, donc il ne se termine jamais, pour ainsi dire (la seule exception étant le bail meublé réduit à 9 mois pour étudiant, pour lequel il n’y a pas de renouvellement tacite).

Le bailleur ne peut donner congé, à la fin du bail (en respectant un délai de préavis avant la fin du bail de 3 mois en meublé et 6 mois en location nue), que pour 3 raisons :
- pour habiter (lui-même ou un membre de la famille très proche),
- pour vendre (et il doit faire une offre de vente au locataire en location nue ; mais pas en meublé)
- pour motif légitime et sérieux (grave manquement du locataire).

Dans la mesure où le bail en meublé a une durée de 1 an contre 3 ans pour la location nue, la date fatidique où l’on peut donner congé passe plus souvent et le délai de préavis est plus court ; mais les motifs pour lesquels on peut donner congé sont tout aussi restrictifs.

Il y a une protection supplémentaire en location nue : l’acheteur d’un bien occupé ne peut pas donner congé avant minimum 2 ou 3 ans après l’achat selon la nature du congé.

Cf. articles 15 (location nue) et 25-8 (location meublée) de la loi de 1989.

Dernière modification par Bernard2K (06/03/2017 08h28)

Je ressors un peu le thread mais pour y ajouter ce lien d’un blog qui met en parrallèle les charges déductibles en nue et en meublée (daté de 2014).
Comme je me pose la même question, maitenant j’ai une réponse des plus détaillée.

Je suis aussi tombé sur cet article des Echos avec les derniers changements notamment micro BIC, réel … et un article sur comment déclarer aux impôts !