Réalités : promoteur immobilier dans le Grand Ouest de la France

Et c’est reparti sur une autre filiale. Heurus, filiale résidences séniors de Réalités souhaite lever 1,2 à 1,5m€ dans les mêmes conditions que celles proposées précédemment.

Par ailleurs, le 5 décembre, la filiale BIRD AM a levé 17m€ à 9% sur 18 à 36 mois.

L’analyse faite précédemment reste valable…

Woyal, le 28/10/2023 a écrit :

Cela veut dire quoi sur Réalités (non exhaustif) ?
- Ils ont des projets en cours qui rapportent plus de 13,8%/an si on considère un remboursement au bout de 2 ans (hors frais de la plateforme) et ont donc intérêt à passer par ce biais
- Ils ont une difficulté d’accès au capital et savent qu’ils ne pourront pas financer tous leurs projets en cours compte tenu de la revue des covenants bancaires et doivent donc lever de l’equity
- En lien avec le 2ème point, il s’agit du moyen le plus simple pour poursuivre la croissance dans le contexte actuel

On peut écarter le premier point (taux de marge S1 2023 : 11,9%).
On peut supposer le 2ème et le 3ème bien que dans le contexte actuel, la prudence est une vertu.

1/
L’affirmation du point 1 est fondamentalement erronée !
La marge opérationnelle d’un projet n’a absolument rien à voir avec le retour sur capitaux :
- la marge opérationnelle se comparer par rapport au chiffre d’affaire
- le retour sur capitaux se comparer par rapport aux capitaux employés… qui peut etre analysé sous différents angles (selon la tranche de capital considérée) : retour sur actifs total, retour sur equity, etc

D’une manière générale, il faut aussi apprécier le fonctionnement de la structure du capital :
-> les tranches les plus risquées sont plus rémunératrices que les tranches les moins risquées.
En pratique, cela signifie que les financement bancaires sont à risque faibles et à rémunération faible.
Ensuite, les obligations sont plus risquées et plus rémunératrices.
Enfin, l’equity est la plus risquée et celle qui peut capter le plus de valeur si le projet se passe bien.

2/
Le cout du capital et les montants levés doivent etre ajustés en fonction du BFR afin d’optimiser le ROIC final du projet !
Le BFR augmente surtout lors de la construction et ce n’est pas nécessaire de lever tout l’argent nécessaire dès le début du projet.
tirer une souche obligataire à 8% pour 5 ans n’est peut etre pas la meilleure chose à faire si vous n’avez pas besoin des liquidités pendant les 3 premières années. Dans les fait, il est préférable de lever une dette plus chère (disons 10%-13%) juste les 2 dernières années pour financer le pic de BFR !

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3/
D’une manière générale, les financements sont plus difficiles dans l’environnement actuel car les risques sont plus élevés. Les banques ou autres source de financement traditionnels apportent moins de capital ou demandent des garanties plus élevées (ie plus d’equity en face). Lever des fonds en quasi equity projet sur des plateformes de crowdfunding permet de continuer à lever des fonds bancaires moins risqués en parallèle. Si pas de levée en quasi equity, les banques ne suivent, le projet est abandonné et le promoteur passe des provisions sur les études préliminaires réalisées.

4/
Réalités est un promoteur ultra ambitieux avec un gros besoin de capitaux pour financer sa croissance. Cette trajectoire est high risk / high reward. Quand tout se passe bien, cela peut donner un multi bagger .. mais quand la macro est pourrie ou si l’exécution est mauvaise, alors le risque se matérialise en forte perte .. qui peut potentiellement déboucher jusqu’à la faillite (on n’est pas du tout dans ce scenario actuellement mais ce n’est pas impossible en cas de grosse récession).

5/
Les intérêts servis sur la derniere tranche de capital comme présenté sur les plateformes de crowfunding n’est ABSOLUMENT pas représentation du ROI espéré du projet :
a/ il faut remettre en perspective la séniorité du capital (cf point 1)
b/ il faut rapporter les "sunk costs" : tout le capital déjà injecté dans le projet. Unpromoteur peut se retrouver devant un choix cornélien "lose / lose" suivant :
- abandonner le projet et perdre toutes les dépenses réalisés en étude prémilitaire (exemple 2M€)
- continuer le projet qui selon le business plan actualisé indique une perte finale de 1M€
.. sachant que dans tous les cas, l’avenir est incertain et donc que les réalisations finales du projet peuvent etre pire ou meilleure que le BP actualisé

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J’espère que cet exposé permettra aux "non-experts" de mieux comprendre le fonctionnement d’un promoteur immobilier et de mettre en perspective les différentes levées de capitaux en fonction de l’économie du moment et de la stratégie de croissance du promoteur.
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J’ai longtemps été actionnaire de Réalités. Je suis sorti début 2022 lorsque la société a commencé à annoncer des levées d’equity… qui est IMO la bonne stratégie pour passer le mauvais temps qui s’annonçait (la société est excellente dans son timing des financements) .. mais qui actait également des perspectives moroses pour les 2/3 prochaines années (car les nouveaux projets en co-développement seront beaucoup moins rémunérateur en RNPG car il faudra "payer" les minoritaires).
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Je pense que Réalités à la capacité pour survivre cette crise et que le dossier redeviendra intéressant .. mais je pense qu’il est encore un peu tôt pour revenir sur le dossier.

Il y a bien un lien entre la marge et la rentabilité des capitaux employés.

Voici un extrait du Vernimmen



Dans ce graphe

Walmart a des marges d’exploitation rikiki , dans les 2/3%
Eutelsat a des marges d’exploitation fortes, dans les 25%

Pour autant, les deux ont une rentabilité économique (ou des capitaux employés) quasi identique.

La magie opère via la rotation des actifs.

Cf le Vernimmen pour toute la démonstration

Mais oui, il y a bien un lien entre marge et rentabilité des capitaux employés.

Une précision, un peu hors sujet, excusez moi, mais qui peut intéresser du monde.

L’actif économique (AE) est bien en lien direct avec le capital employé.

L’actif économique est calculé à partir d’un bilan.
Le Vernimmen propose de le définir via la colonne Actif, mais on peut aussi via la colonne des passifs.

Amha, l’avantage de passer par la colonne des Actifs, est que cela touche du doigt ce qui crée de la valeur (ce sont les actifs qui filent la valeur, et les passifs filent le capital qui sera employé dans ces actifs)

AE = Actifs Immobilisés + BFR

Extrait du Vernimmen


Donc le ROCE est bien en lien avec l’AE (les capitaux employés vont filer l’AE)

Le ROCE est normalement calculé avec le REX après IS, mais certaines sociétés le calculent AVANT IS
et il faut aussi parfois faire des retraitement, comme pour les IFRS16 et les loyers.

Exemple Thermador qui donne un ROCE avant IS et hors IFRS16 et en incluant les intangibles Goodwill
Extrait d’un RF de Thermador :



Mais à la limite, je dirais que peu importe ce que l’on prend comme "formule".
L’important est de savoir ce que l’on mesure, avec les incertitudes associées.

Exemple : pour un AE, on prend celui du début de l’exercice ? De la fin de l’exercice ?
On en fait une moyenne ? etc. C’est pas si simple.

Comme tous les indicateurs, le ROCE ou ROE ou ROA etc.. cela donne une couleur, que l’on doit retrouver ailleurs, dans l’histoire économique de l’exercice.

Dernière modification par srv (28/02/2024 20h41)

Réalités revient à la réalité.

Communiqué de Réalités

Comme annoncé précédemment, le groupe de développement territorial REALITES a pris une série de mesures pour faire face à la crise de l’immobilier, dont la restructuration de son endettement. A cet effet, le Groupe informe ce jour qu’une procédure de conciliation a été engagée auprès du tribunal de commerce de Nantes.

Les détenteurs de l’obligation ayant vu sa maturité prorogée en mai doivent être contents.

L1vestisseur, le 06/06/2022 a écrit :

Quel incidence de l’inflation sur les résultats à venir de Réalités et plus largement le secteur de la construction ?
Le 17 mars dernier, le groupe se disait confiant dans sa capacité à réaliser en 2022 un chiffre d’affaires supérieur à 400 M€.

Ici un article du 7 avril : La construction de logements neufs va coûter de plus en plus cher, voici pourquoi

La société à une feuille de route ambitieuse et a pour objectifs d’atteindre un chiffre d’affaires de 800 M€ et un taux de résultat opérationnel de 8% en 2025. Je m’interroge sur la capacité des promoteurs à répercuter l’inflation des coûts de construction.

Il y avait déjà beaucoup de points d’interrogations déjà en 2022.
C’est un petit promoteur qui avait recours à un levier agressif en finançant sa forte croissance à coup d’augmentations de capital et avait recours à un endettement massif. Ils faisaient du crowfunding à des taux à 8% (cf mon message d’octobre 22).
Puis les taux d’intérêts ont monté et le marché de l’immobilier s’est retourné.
On parle quand même d’une petite valeur qui avait les faveurs du forum il y a quelques années, de par ses très (trop) bons résultats opérationnels.

A l’inverse, Bassac semble beaucoup mieux gérée et structurée.