Réalités : promoteur immobilier dans le Grand Ouest de la France

Personnellement j’ai du mal à m’enflammer pour ce projet de nouveau stade. Le budget paraît très limité et fait craindre des débordements considérables, le FC Nantes est loin d’être en grande forme, ne remplit pas la Beaujoire et pourrait rapidement redescendre en ligue 2 et enfin un stade mal géré c’est un gouffre financier.

Un article intéressant sur SoFoot :

Pourquoi le FC Nantes n’a pas besoin du Yellopark - Ligue 1 - France

Très bonne année 2019 pour Réalités :

- Chiffre d’affaires IFRS 2019 à 165,5 M€ (+23,9 % vs. 2018), au-dessus des
objectifs attendus
- Chiffre d’affaires IFRS 2020 attendu en forte croissance autour de 220 M€, à
la faveur du niveau d’actes enregistrés en 2019 à des plus hauts historiques et
de l’intégration des activités de Maîtrise d’Usage dans les comptes IFRS
- Confirmation d’amélioration de la rentabilité sur l’exercice 2019 avec un
objectif d’EBITDA révisé à la hausse et désormais attendu supérieur à 15,5 M€
contre initialement prévu supérieur à 14 M€



https://www.groupe-realites.com/wp-cont … 019_VD.pdf

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Bonjour à tous,

Je pense que le marché rate plusieurs éléments essentiels en ce qui concerne Réalités.
J’invite les membres du forum à passer 110 min à suivre la vidéo SFAF postée en octobre dernier.
REALITES - SFAF 2019 : Yoann Choin-Joubert et Christophe de Brébisson - YouTube

Eléments majeurs à prendre en compte pour Réalités :

1. La vision du management.
Mr Yoann Joubert a une vision très intéréssante de son métier qui se retrouve dans le titre : l’intelligence des territoirs. Considérer Réalités comme un simple promoteur, c’est passer à côté d’une partie de ce qui rend Réalités unique.

Le même CEO a même publié récemment un message d’optimisme sur le forum boursorama
Forum Bourse REALITES - 17/03/2020 13:46:48 - Relais d’un message posté sur les RS par moi en complément du CP lié au PP - Boursorama

2. La croissance embarquée
- Forte hausse du développement foncier à plus de 200M€ (CA 2019 = 165M€)
- Montée en puissance de la maîtrise d’usage Heurus (maisons de retraite) et Capetude (résidences étudiantes) à partir de 2020. Jusqu’alors, on ne retrouvait pas ces activités dans le compte d’exploitation.

3. La rentabilité cachée par les investissements humain
Réalités a beaucoup embauché depuis 2 ans.
Alors que les charges impactent directement le compte d’exploitation 2019 (22 M€ en 2019, +51,7 % vs. 2018), elles généreront bcp de cash sur les prochaines années.

4. La diminution importante des co-investissements
La dette a fortement augmenté (ou peu baissé, selon la façon que vous avez d’analyser).
Une des raisons majeure est la forte diminution des co-investissements. (en 2019, 84% du RN va à Réalités vs 56% en 2018)

=> A mon sens la sous valorisation est criante, surtout dans une optique de long terme.

Dernier point, la dette est certes importante, mais :
-elle permet à Réalités d’investir sur le LT, notamment en recrutant.
-les échéances ont été décalées dans le temps
- Dodge (holding des fondateurs) détient une part conséquente de la dette de Réalités.
=>Le management a confiance en l’avenir de la société, et les intérêts sont alignés.

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J’ai pas "osé" poster cette boursier.com tant elle était mauvaise :
- Ils n’ont pas noté que le RN était boosté par la revalorisation comptable d’Heurus (5,2M€).
- Leur dette nette ne prend pas en compte les actions préférentielles (en les incluant, la dette passe à 89M€…)

-> du coup, tous leurs ratio financiers sont faux ! Ça fait pas très sérieux  pour établir des comparaisons avec les concurrents (PER) ou une solidité financière (VE/EBITDA) …

Même si les comptes retraité 2019 ne sont pas très si bon en apparence, il faut se rappeler qu’ils ne sont pas représentatifs de la future capacité bénéficiaire. Sur 2019, ils ont eu beaucoup de coûts de développement qui ne produiront leur ROI que dans les prochaines années (le cycle d’un projet immobilier se mesure sur plusieurs années).
Je reste très positif pour le MT.

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Dernière modification par oliv21 (15/05/2020 10h55)

Augmentation de capital réservée à 49 salariés.
Le but : les impliquer à LT dans le succès de la société.

Cette AK, de 4,9m€ au cours de 20€ a été sursouscrite.
Réalités a donc émis en sus 4,8M€ de TSSDI à 8,5% (équivalent d’une obligation perpétuelle), et a levé presque 10M€.
https://www.groupe-realites.com/wp-cont … apital.pdf

Suite à cette annonce, et à la déceptions affichée de petits porteurs sur le forum Boursorama, le PDG a proposé une visioconférence pour expliquer la démarche et échanger avec les actionnaires.
Nous étions 6 ou 7 actionnaires pendant la conférence, et j’ai participé à 30min sur les 90min de temps d’échange.

Message du PDG a écrit :

Bonjour,

Face aux questions liées à AK, je vous propose de m’adresser un e-mail sur mon adresse personnelle.

Je vous inviterai à un Teams pour répondre à vos questions.

Pour ceux qui ne peuvent pas se rendre disponible, nous disposerons de nouveaux dispositifs début 2021. Puisque nous nous préoccupons beaucoup des petits porteurs, je vous informe que nous mettons en place un Club des Actionnaires début 2021 pour intensifier nos connaissance mutuelle et intensifier nos échanges.

Voici le compte rendu écrit par un actionnaire sur le forum Boursorama que je me permets de copier.
Si l’auteur visite le forum et le souhaite, j’effacerai mon message.

Bull-e a écrit :

Voici le petit CR que je peux faire de la séance :

1) Yoann Choin-Joubert (YCJ ci-après) a été très surpris des réactions de certains, précisant ne pas investir en bourse et doit apprendre la vision des actionnaires. Il a peut-être été maladroit mais souhaite vraiment inclure les PP à long terme.

2) Pour lui, la dilution de l’augmentation de capital est très faible et ne péjore pas les actionnaires actuels puisque cela a été réalisé au même cours que celle des actionnaires en juillet, et très proche du cours actuel. Il souligne également avoir été dilué de la même façon que les PP, étant donné qu’il n’a pas de parts dans Grand R. Il souligne également que d’autres groupes ont recours distribuent des actions gratuites, des BSA ou des stocks options… qui sont nettement moins favorables aux PP ; alors que Réalités n’utilise aucune de ces méthodes !

3) Au total, 49 managers ont participé sur les 90 auxquels l’AK a été proposée. Ils ont apporté 7 millions d’euros de leur poche et emprunté 3 millions. Pour participer, il fallait au minimum 75’000 euros. Celui qui a apporté le plus est un manager d’Heurus pour 900’000 euros.

4) YCJ souligne également qu’au-delà de la performance boursière pure, il espère aussi que les actionnaires soient fiers d’investir dans une entreprise éthique, qui a créé un fond pour aider les sans-abris, s’occupe de manière humaine des personnes âgées dans les résidences Heurus, qui prend soin de son personnel, etc…

5) YCJ prévient qu’il y aura dans les 2-3 prochaines années une grosse AK de 40, 50 voir 60 millions d’euros. Mais l’objectif est que le cours soit nettement plus élevé au moment de cette levée de fonds pour ne pas diluer de plus de 20% les actionnaires.

6) Le 20 janvier, les actionnaires seront invités à venir visiter les nouveaux Headquarters du groupe. Les invitations pour cet événement partiront la semaine prochaine.

7) Sur les trois premières semaines de décembre, le groupe a remporté des gros projets pour 200 millions d’euros de CA !

8) En 2024, l’objectif est d’atteindre un CA IFRS >600 millions, et YCJ estime que le RNPG pourrait être d’environ 30 millions d’euros !

9) Il ne pense pas une seconde qu’il y aura une OPA à horizon 2024-2025. Et de ce que j’ai compris, cela ne semble en tout cas pas dans ses intentions à lui d’en lancer une.

10) Le dividende 2021 devrait être un peu plus bas que celui de 2019, mais l’objectif est de le doubler en 2022.

11) Il confirme le TSSDI à 8.5%. Ils précisent que par le passé, ils les payaient 9% et que cela vaut toujours mieux qu’un co-investissement qui représente un taux proche de 18% !

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Résultats semestriels https://www.groupe-realites.com/wp-cont … 1S2021.pdf

Relèvement de l’objectif annuel de CA 2021 280M€ vs 250M€

Hausse de 87,6% du chiffre d’affaires du S1 2021 à 125,3 M€ et progression de 60,0% de l’EBITDA à 13,9 M€

Doublement du résultat net à 4,0 M€

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Roupettes a écrit :

J’ai cru comprendre qu’il y en avait plus d’une d’envisagée d’ak (interview du pgd) , en me renseignant pour me positionner ou pas sur la valeur.

Lors de la présentation des résultats semestriels aux actionnaires du 20/09/2021, disponible sur le site dans la rubrique "Utiles en Actions", ils ont abordé la possibilité d’une augmentation de capital pour le futur, sans pouvoir en dire plus. Ils ont cependant affirmé que si elle a lieu, ils veulent qu’elle soit réalisée à un cours supérieur aux précédentes AK et qu’elle serait l’ultime AK…

Vous mentionnez M. Tapie mais le seul qui a une approche immobilier/foot c’est McCourt de Marseille. McCourt avait réalisé une opération similaire aux USA avec une équipe de baseball, qu’il avait acheté 430M$ en 2004 pour revendre le club 2Md$ en 2012, tout en gardant la possession du stade et des parkings, juteux en $$. Son projet actuel à l’OM est très consommateur de cash (il collectionne les AK sur AK sur apport de compte courants) pour le volet sportif et au point mort pour le volet immobilier; il vise le parc Chanot mais c’est actuellement au point mort.

Si c’est un projet identique qui est dans le viseur du groupe Réalités, il est clairement disproportionné selon moi par rapport aux capacités financières du groupe, qui est déjà bien endetté et alors qu’on vient d’acquérir ou qu’on débute le développement coup sur coup des activités de résidences sénior, résidences étudiantes, de fabrication industrielle de batiment, de restauration collective …

Je vous avoue ne pas comprendre la stratégie ni même la cohérence de tout cela. Le football est aujourd’hui un instrument de pouvoir et d’influence. L’objectif est-il de faire connaître le groupe par le club ? Un rapide regard sur les rapports de la DNCG , l’organisme public qui contrôle les finances des clubs de L1 et L2, nous montre l’étendue des déficits dans le foot de haut niveau. Le football français vit aujourd’hui à coup d’augmentation de capital et d’apports de comptes-courants réalisés par les actionnaires. Pour la saison 2018-2019 (donc impact pré-covid), le DNCG établit que

DNCG en 2019 a écrit :

Sans les augmentations de capital et apports de comptes-courants réalisés par les actionnaires, les Fonds Propres des clubs se seraient fortement dégradés par les résultats de la saison

Par décence pour les clubs de L1, je ne présente pas le rapport 2019/2020 où ils ont dû assumer le COVID, l’arrêt prématuré du championnat, la fermeture des stades, la chute du marché des transferts et l’abandon du diffuseur Mediapro …

Dans le même temps, la DNCG présente en graphique le rapport entre les rémunérations chargées du personnel par saison et le nombre de points obtenus pour la L1:


Et pour la L2:


On observe qu’il faut à minima 7,5M€ de rémunération chargée par saison pour se maintenir en L2, environ 10M€ pour passer de L2 à L1 et à minima 40M€ de rémunération chargée par saison pour espérer rester en L1 sans redescendre. Sachant que l’objectif du Red Star est d’aller en L1 en 2024, je vous laisse imaginer.

En résumé, j’attends de mon côté une communication de la société sur cet épisode. Connaissant leur écoute des investisseurs particuliers, nous l’aurons tôt ou tard.

Enfin, je ne résiste pas à l’idée de vous montrer l’évolution du cours de bourse de l’OL, le club de L1 le mieux géré depuis 20 ans par son président, et pourtant, ça nous donne un beau bagger-10 inversé (données zonebourse).

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Pour faire suite à la remarque de Flosk22 sur la page du portefeuille de L1nvestisseur que vous trouverez ci-dessous, voici quelques points…

flosk22, le 27/10/2023 a écrit :

Qu’est-ce que cela dit sur la situation du groupe ?

Il y a actuellement une levée de fonds en equity en 4 tranches de 1m€ sur la filiale CAP’Etudes (vs 20% du capital) à un taux capitalisé de 13%/an.

Cela veut dire quoi sur Réalités (non exhaustif) ?
- Ils ont des projets en cours qui rapportent plus de 13,8%/an si on considère un remboursement au bout de 2 ans (hors frais de la plateforme) et ont donc intérêt à passer par ce biais
- Ils ont une difficulté d’accès au capital et savent qu’ils ne pourront pas financer tous leurs projets en cours compte tenu de la revue des covenants bancaires et doivent donc lever de l’equity
- En lien avec le 2ème point, il s’agit du moyen le plus simple pour poursuivre la croissance dans le contexte actuel

On peut écarter le premier point (taux de marge S1 2023 : 11,9%).
On peut supposer le 2ème et le 3ème bien que dans le contexte actuel, la prudence est une vertu.

Cependant, faire rentrer des minoritaires au capital avec pour ambition de les racheter après TRI de 13% par an revient à considérer cet equity comme de la dette. Je suis d’accord, comptablement et pour les banques ce n’est pas le cas. Mais du point de vue de l’actionnaire, oui.

Pour regarder l’utilisation des fonds, les 4m€ levés servirons à acheter 30 résidences pour 16m€ (4m€ equity / 12m€ dette). Ils indiquent une augmentation de l’EBITDA lié à l’opération de 2 à 3m€/an (soit +1 à 1,5m€ sur 2024 et 2025, l’achat étant en deux tranches).

En faisant une analyse de type CMPC, en considérant un taux d’emprunt égal à 5% et un remboursement au bout de 2 ans (hypothèse la plus favorable à Réalités, mais quid du refinancement dans ce cas), on arrive à un coût du capital de 7,2%, ce qui peut se faire en soi mais ne crée pas de valeur pour Réalités en dessous de 7,2% de rendement net annuel, hors revalorisation du bâti.

Autre piste, revendre les résidences et en garder la gestion pour conserver des fees récurrents. Dans le cas d’institutionnels, on serait proche d’une opération blanche dans le contexte actuel. Dans le cas de mise en place de résidence gérées, bien que le contexte ne soit actuellement pas porteur, on peut envisager un profit pour Réalités.

Dernier point déjà évoqué, reste à établir le financement pour le rachat des actions émises, et ce au niveau groupe. Dans le contexte actuel, je ne serai pas capable de fournir une réponse compte tenu du levier sur le holding de tête.

Je reste de mon côté à l’écart de ce dossier.