Réalités : promoteur immobilier dans le Grand Ouest de la France

Hello,
Pour Réalités, quelques éléments de réflexion :
-l’EBIT 2017 de 8,7 MEUR et l’EBITDA 2017 de 10,8 MEUR sont retraités des frais financiers. (page 53 du RA : l’EBITDA est indiqué comme étant le résultat opérationnel avant frais financiers, impôts, dotations aux amortissements et provisions).
- une EBIT et EBITDA plus classique (ne reprenant pas les frais financiers) serait respectivement de 6,8 MEUR (avec prise en compte de la quote part de résultat net des sociétés mises en équivalence) et de 8,6 MEUR.
Le ratio VE/EBITDA plus classique est ainsi de 9,1.

-Les intérêts minoritaires sont élevés : sur le RN de 7,7 MEUR presque la moitié (3,8 MEUR) reviennent aux minoritaires.

Les capitaux propres de l’entreprise ont été renforcés entre 2016 et 2017 en passant de 42,8 MEUR à 53,2 MEUR mais c’est surtout les capitaux propres attribuables aux participations ne donnant pas le contrôle qui explique 6,7 MEUR des 10,4 MEUR de hausse des capitaux propres.

L’entreprise indique qu’il cherche à réduire la part des minoritaires.
Les partenariats permettent de réduire les apports de fonds propres pour les projets mais cela réduit aussi la part des bénéfices.
En regardant le détail des participations dans les co entreprises ont voit que c’est la SAS Mangin avec 1,5 MEUR de résultat qui explique la très grande majorité du résultat des co-entreprises (1,77 MEUR).

Cheers

Jeremy

Pas d’actions Réalités.

Le cashflow opérationnel est de -11,59 M€
Le découvert bancaire augmente de 7,71 M€
La majorité de la trésorerie vient des emprunts à hauteur de 24,15 M€

Considérez vous cette difficulté de trésorerie comme temporaire, lié à des démarrages d’opérations, ou bien annonciatrice de plus mauvaises nouvelles ?

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Investir a écrit :

Réalités relève son objectif de rentabilité dans un environnement pourtant difficile
 
PAR VALENTIN COMBES | INVESTIR.FR | LE 08/03/19 À 08:00 | MIS À JOUR LE 08/03/19 À 08:27
A l’occasion de la publication de ses ventes annuelles, Réalités a ajusté à la hausse sa prévision d’excédent brut d’exploitation pour 2018. Pourtant, l’année dernière, le promoteur immobilier a engagé des frais irrécupérables, à la suite à l’abandon du projet d’un nouveau stade à Nantes (YelloPark), et du fait de l’augmentation de ses coûts de construction.

L’analyse (Investir)
Le promoteur immobilier nantais Réalités a enregistré en 2018 une « légère hausse » de son chiffre d’affaires, qui a atteint près de 134 millions d’euros, soit une progression de 3,6% par rapport à l’exercice précédent, après une forte croissance de 56% en 2017. C’est un ralentissement, certes, mais les indicateurs avancés sont très encourageants.

En 2018, avec une augmentation de 23% des actes notariés, le groupe a battu le record de 961 lots actés au cours de l’exercice 2017, atteignant le chiffre de 1.247 lots à fin décembre. Ce sont les ventes en bloc qui ont fortement progressé sur l’exercice (685 lots, contre 123 en 2017), alimentées par l’accord signé avec le fonds d’investissement britannique InfraRed Capital Partners dans le développement de l’activité Résidences Services Seniors, activité rattachée à Heurus, filiale du groupe Réalités. De leur côté, les actes en diffus sont ressortis en retrait sur l’année (685 lots, contre 838 lots en 2017). « Ceci est essentiellement lié à un effet conjoncturel, marqué par une offre commerciale disponible à la vente faible sur le premier semestre mais bien plus conséquente sur le second, et qui se traduit par une forte hausse des lots réservés [non encore actés] sur l’année », explique le groupe dans son communiqué.

De fait, alors qu’elle avait enregistré 1.001 réservations nettes d’annulations en 2017, la société a obtenu la réservation de 1.400 lots l’année dernière, soit une progression de 40%. Par ailleurs, les réservations de lots diffus sont restées stables sur un an (737 lots, contre 729 en 2017), dans un marché en tendance baissière, mais « avec un véritable potentiel de croissance qui se révèle sur les régions récemment développées par Réalités (Ile-de-France, Nouvelle Aquitaine) », pointe le groupe. Ainsi à la fin de 2018, le volume de réservations non actées s’est élevé à 70,3 millions d’euros, contre seulement 38,6 millions un an auparavant.

Relèvement de l’objectif de rentabilité
Aussi, sous l’effet, déjà observé au premier semestre, de l’amélioration de la marge moyenne de son portefeuille de projets, la société réitère son ambition d’accroître sa rentabilité et révise, avant la publication de ses comptes annuels, le 21 mars prochain, son objectif d’excédent brut d’exploitation (Ebitda). Initialement prévu « autour de 11,5 millions d’euros », il devrait ressortir « supérieur à 12 millions », malgré l’impact d’une inflation de 3,8% des coûts de construction sur l’ensemble de l’exercice et l’abandon, en novembre dernier, du projet YelloPark (aménagement publics et sportifs, logements et bureaux à Nantes).

Portzamparc, qui chiffre entre 3 et 5 millions les coûts irrécupérables engagés par le promoteur dans ce complexe qui aurait vu naître un nouveau stade pour le club de football nantais notamment, juge cet ajustement sur la rentabilité salutaire et intègre le dossier à sa liste de valeurs moyennes préférées. L’intermédiaire, qui voit la dette financière nette (incluant le crédit-bail immobilier) atteindre 43,8 millions d’euros à la fin de l’exercice, soit 83% des fonds propres, (contre 28,5 millions et 54% des fonds propres en 2017) du fait de l’augmentation du besoin en fonds de roulement et du rachat d’intérêts minoritaires dans les filiales, préfère y voir la préparation de l’avenir ainsi qu’une meilleure internalisation des résultats du groupe – la part du profit distribué aux minoritaires déclinant.

Compte tenu du niveau de réservations constaté l’an dernier, le groupe conforte ses perspectives de croissance anticipées pour l’exercice 2019 (à savoir un chiffre d’affaires « autour » de 160 millions d’euros) et confirme son ambition d’atteindre, à fin 2020, un chiffre d’affaires « autour » de 200 millions d’euros.

Le conseil
Au vu des niveaux historiques d’activité commerciale (actes signés et réservations) enregistrés par le groupe, la visibilité est satisfaisante. L’accent porté sur le rachat des minoritaires et l’amélioration de la rentabilité vont de pair et sont de bons catalyseurs pour l’appréciation du titre, qui se paye 9,4 fois le résultat prévu pour 2018, et seulement 7,5 fois celui estimé pour 2019.
Objectif : 30.0€
Le cours au moment du conseil : 18.7 €

Source

CP Réalités CA IFRS 2018

Le carnet de commande est en forte augmentation. Le partenariat avec Infrared est structurant pour la société (estimé à plus de 20M€ / an) contre un CA 2018 de 134M€ … Les nouvelles agences sur Bordeaux et Paris vont assurer la croissance pour les prochaines années.
La société a racheté 0,5% de son capital sur décembre / janvier. Les dirigeants ont également continué à se renforcer au capital.
Réalité est actuellement ma première ligne.

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Portzamparc sélection Réalités dans ses top picks pour le S2 2019

Portzamparc a écrit :

Réalités :  s’exposer à la forte croissance du foncier

Promoteur immobilier, Réalités intègre l’ensemble de la chaine de valeur du développement immobilier et articule son activité notamment autour de deux pôles : la maitrise d’ouvrage et d’usage. Le promoteur est une société en forte croissance avec un résultat d’exploitation multiplié par 3,8 en quatre ans.  Les analystes voient d’un œil positif la double émission hydride de 46 millions menée début juillet, expliquant que « le groupe avait sécurisé ses futures échéances de remboursement ainsi que le financement de son développement, tout en renforçant sa solidité financière ». Selon Portzamparc, la valorisation du titre, en ligne avec son secteur, ne reflète pas la bonne dynamique.

>>L’avis de Portzamparc : achat avec un objectif de cours à 29 euros, soit un potentiel de hausse de plus de 30%.

La valorisation VE/EBIT de Réalités est en ligne avec les autres promoteurs alors que la société devrait croître de 25% / an sur 2019 et 2020.
De nouveaux financements (obligations et  TSSDI /actions préférentielles) ont récemment été levé pour financer cette croissance.

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Boursier.co! a écrit :

Réalités : une rapide expansion

Développement. C’est un développement judicieux que vient d’annoncer Réalités. Le promoteur immobilier originaire du Grand-Ouest est en effet entré en négociations exclusives pour reprendre Cap’Etudes. Cette opération porte sur un exploitant de résidences étudiantes qui possède une quinzaine d’unités avec un chiffre d’affaires annuel de l’ordre de 10 Millions d’Euros. Ce marché est en croissance structurelle du fait d’une offre largement insuffisante pour faire face à la demande. Avec ce deal, Réalités souhaite élargir son positionnement alors que le groupe s’est déjà diversifié dans les établissements dédiés aux personnes âgées dépendantes. A ce stade, le prix d’acquisition de Cap’Etudes n’a pas été spécifié…

Endettement. L’amélioration récente de la situation financière de Réalités permet à ses dirigeants de repartir sur le chemin de la croissance externe. Au 30 juin dernier, la société affichait une dette nette de 34,8 Millions d’Euros vs 38,8 ME douze mois plus tôt. Retraité de l’arrêt d’un projet à Nantes, ce niveau d’endettement correspond à un peu plus de 2 fois l’Ebitda affiché en 2018 ce qui s’avère facilement soutenable. Après des revenus de 133 ME sur l’an dernier, la société de Yoann Choin-Joubert vise un chiffre d’affaires supérieur à 160 Millions d’Euros sur l’exercice qui se termine avant d’atteindre 200 ME en 2020. Cette dynamique a malgré tout un impact à court terme sur la rentabilité de l’entreprise.

Potentiel. La hausse des charges de personnel mais aussi les investissements dans l’outil informatique et la logistique ont en effet conduit à un effritement des marges sur le S1 2019. Rien de bien grave toutefois d’autant que la profitabilité devrait repartir à la hausse en 2020… Compte tenu de l’énergique croissance affichée par Réalité, le dossier n’est finalement pas bien cher en se projetant sur la base des projections 2020. Selon nos calculs, le promoteur se négocie en effet moins de 10 fois le résultat net attendu sur l’année prochaine. Ceux qui ne détiennent pas de titres Réalités peuvent laisser traîner un ordre d’achat sur les 22 Euros… On peut passer un ordre d’achat sur les 22 Euros.

Source

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Afin que tout le monde ne perde pas son temps comme je l’ai fait, précisons que pour avoir accès au lien il faut s’inscrire sur homunity et pour cela remplir un dossier avec pièces justificatives.

Dernière modification par JeromeLeivrek (12/01/2020 17h51)

Stade Bauer : « J’ai le sentiment d’avoir été escroqué », s’insurge le PDG de Réalités

Le Parisien a écrit :

Réalités, groupe de développement territorial coté en Bourse, a décidé d’entamer une procédure devant le tribunal administratif de Montreuil après la décision de William Delannoy, maire UDI de Saint-Ouen.

Le 6 novembre dernier, l’édile avait recalé son projet de reconstruction du stade Bauer, pourtant lauréat du concours de la Métropole du Grand Paris en juin, pour se tourner vers celui de Wilmotte, concurrent arrivé deuxième. Yoann Joubert, le PDG de Réalités, envisage également une action pour réclamer des dommages-intérêts et le manque à gagner estimé à 30 M€.

Avec le projet du stage du FC Nantes annulé, un nouveau projet de stade qui s’envole pour Réalités ! Dans le cas présent, il y a de fortes suspicions de corruption étant donné que le projet n’est pas annulé … mais attribué à son concurrent arrivé second à l’appel d’offre.
Lire l’article pour découvrir les magouilles du maire (violation du délais de 18 mois de consultation exclusive, pas de consultation du conseil municipal, évoque plusieurs préférences contradictoires pour justifier le choix du concurrent … dont le projet n’est pourtant mieux placé sur ce critère)
Je pense que le Réalités a de bonnes chances pour obtenir réparation à ce préjudice … ou idéalement remporter le projet.

Projet Bauer District sur le site du promoteur

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Les résultats annuels sont sortis, quelques éléments:

Performance record et réservoir de croissance élevé
Développement foncier net à 666,7 M€ (+14,2 % vs. 2018)
Chiffre d’affaires IFRS en hausse et au-dessus des prévisions à 165,4 M€ (+23,8 % vs. 2018)
Niveau d’actes à 206,6 M€ (+18,7 % vs. 2018), réservations à 243,9 M€ (+20,1 % vs. 2018)

Nette amélioration de la rentabilité
EBITDA(1) en très nette progression à 20,4 M€ (+46,8 % vs. 2018)
Résultat opérationnel en très forte progression à 16,5 M€ (+48,4 % vs. 2018)
Résultat net en hausse à 8,9 M€ (+20,7 % vs. 2018)
Résultat net part du groupe en très forte hausse à 7,5 M€ (+76,9 % vs.2018)

Objectifs de CA IFRS et de rentabilité 2020
Dans l’attente d’une date certaine de sortie de la crise sanitaire actuelle, le Groupe réserve ses projections pour l’exercice 2020
L’impact des événements liés à l’arrêt de la production et d’une partie des activités commerciales est en cours de chiffrage tant sur le plan de l’activité que de la rentabilité
Mise en œuvre de toutes les dispositions pour préserver la trésorerie du Groupe et permettre un redémarrage plus rapide

En détail

I Love value, je pense que c’est cheap dans la mesure où l’Ebit 2019 ne permet pas de bien évaluer la croissance des marges à venir (hors contexte Corona).

Par ailleurs, le management a anoncé tout faire pour préserver le bilan lors de l’annonce des résultats.
Je ne connais pas la réponse, mais comme vous, je ne serais pas étonné que le dividende soit coupé. (Et ma lecture des résultats me laisse penser que ca sera le cas.)

J’ai la même prise en compte du TSSDI que vous.

Je ne me donne plus d’objectif de cours compte tenu du contexte, mais j’ai renforcé à 14 cette semaine, et suis détenteur de 1250 actions pru 20e environ.

Edit orthographe.

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Petit suivi.

Ayant acheté quelques actions Réalités ce jour, je suis ravi d’apprendre que les dirigeants ont fait de même vendredi dernier.

Je trouve que les transactions d’initiés sont assez révélatrices et c’est sidérant de voir des sociétés matraquées sans rachat d’actions de la part de dirigeants pourtant généreusement rémunérés.

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Interview de Yoann Choin-Joubert, PDG du groupe Realités, sur le site magazie-décideurs.com
extrait :

Yoann Choin-Joubert a écrit :

Nous avons rapidement mis 150 de nos 400 collaborateurs en chômage partiel tout en préservant leur salaire net en complétant les montants versés par l’Etat. Nous sommes en mesure de supporter cet effort donc nous le faisons. Depuis le début de la crise, l’unité de corps est très forte chez Réalités. Les collaborateurs se montrent solidaires des enjeux de l’entreprise et inversement.
(…)
Nous exploitons par exemple des résidences services seniors. En l’espace d’une semaine, nous nous sommes mobilisés pour fournir environ 2 000 masques, jetables ou réutilisables, à nos trois établissements. Nous n’avons déploré aucun cas de Covid-19 à ce jour dans nos résidences et nous faisons tout pour que cela dure.

Je soutiens les compléments de salaires des salariées mis en chômage partiel. Cela ne devrait pas représenter une dépense trop importante, permet de mettre en place un bon climat social et fidéliser les équipes (qui est l’élément primordial pour ce genre de société d’ingénierie / maîtrise d’ouvrage).
Pas de cas covid dans leurs résidences pour personnes âgées. Bonne nouvelle … mais le combat n’est pas encore gagné car les régions Bretagne / Loire ont encore été relativement préservées par l’épidémie.

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Demain AG de Réalités, je ferai un compte rendu à l’occasion.

En attendant, article de boursier.com que je trouve objectif.

13/05/2020
Réalités : un modèle axé sur la croissance mais une dette élevée

Dynamique. Nous suivons de près depuis son introduction le promoteur Réalités qui délivre une solide dynamique de croissance. C’est à compter de 2015 que les investisseurs ont été en mesure de s’intéresser à la valeur qui a alors commencé à offrir une certaine liquidité boursière. Grâce à une forte dynamique commerciale dans sa région de prédilection du Grand Ouest, les ventes ont progressé de moitié en 2017 à 128 Millions d’Euros. La société a essuyé un gros échec fin 2018 à Nantes avec l’abandon du projet urbain YelloPark associé à un nouveau stade de foot. Cela ne s’est pas avéré trop dommageable d’un point de vue financier avec pour l’exercice 2018 un chiffre d’affaires de 133 ME, soit +3%, alors que le résultat net ressortait à 4,3 ME vs. 3,9 ME.

Compétences. Enfin, le millésime 2019 s’est avéré très concluant avec un chiffre d’affaires en progression de 23% à 165 ME et un résultat net en forte hausse à 7,5 ME… Sur la période récente, la société de Yoann Choin-Joubert n’a eu de cesse d’étendre ses compétences. Au-delà de la promotion immobilière classique, elle intervient aussi dans les résidences services pour seniors, les logements étudiants, les bureaux, les grands projets situés au coeur des villes… Le seul véritable élément contrariant de Réalités porte sur l’équilibre du bilan. A fin 2019, la dette nette représentait 58 ME ce qui correspond à près de 3 fois l’Ebitda. Même si la direction de Réalités a l’habitude de ce genre de situation, une dette trop élevée est aujourd’hui une contrainte face aux conséquences économiques du Covid-19.

Bourse. Le titre Réalités a d’ailleurs connu un brutal accès de faiblesse en mars 2020 en perdant quasiment la moitié de sa valeur en très peu de temps. Alors qu’une prudente remontée boursière est désormais de mise, le titre demeure largement déprécié. La capitalisation boursière de 47 Millions d’Euros correspond à 6 fois le bénéfice net de l’an dernier. De ce point de vue, Réalités apparaît nettement moins bien traité que des comparables comme Nexity ou Kaufman et Broad. Même si une partie de l’écart est lié à la différence de taille, Réalités mérite mieux que son sort actuel. En outre, on peut penser que les pouvoirs publics vont mettre en place un plan de relance axé sur la construction de logements neufs pour faciliter la reprise de l’activité post-crise sanitaire. Cela nous incite à avoir un avis favorable sur Réalités…

A part un effet de levier trop élevé, Réalités coche les bonnes cases. On achète cette valeur

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.