Réalités : analyse d'un promoteur immobilier en pleine croissance (et de ses risques)
Cette discussion analyse l'entreprise Réalités, un promoteur immobilier du Grand Ouest, en examinant ses performances financières, ses stratégies et les risques associés. Les membres partagent leurs points de vue, étayés par des données financières et des informations provenant de sources externes. Un élément central de la discussion est la **forte croissance** de l'entreprise, notamment son **chiffre d'affaires** et son **carnet de commandes** en constante augmentation. Les participants soulignent le **potentiel de croissance à long terme**, lié à la dynamique du marché immobilier et aux ambitions de diversification de Réalités.
Plusieurs arguments clés sont débattus. Le **management**, perçu comme performant et fortement impliqué, est mis en avant, notamment par le rachat significatif d'actions par les dirigeants. Cependant, la discussion ne manque pas d'aborder les **risques**, dont un **endettement important** et une **forte volatilité du cours de bourse**. Le projet YelloPark, initialement majeur, puis annulé, illustre les risques liés à des projets d'envergure et l'importance de la **gestion du risque**. La **liquidité faible** du titre est également signalée.
La discussion met en lumière la **diversification** progressive des activités de Réalités vers la maîtrise d'usage (résidences seniors, étudiantes, restauration collective), considérée comme un facteur positif pour la pérennité de l'entreprise. Parallèlement, les membres abordent la question de la **communication**, jugée parfois lacunaire, ainsi que les différentes opérations financières menées par Réalités : augmentations de capital, émissions d'obligations et recours au crowdfunding. L'analyse des résultats financiers, notamment de l'EBITDA et du résultat net, fait l'objet de débats, certains participants pointant des éléments comptables qui peuvent influencer l'interprétation des performances.
L'impact de la crise sanitaire liée au Covid-19 et de l'inflation sur l'activité de Réalités et le secteur de la construction sont également examinés. Enfin, la discussion se conclut sur une période de difficultés pour l'entreprise, avec le dépôt d'une procédure de conciliation.
Concepts clés : croissance, diversification, gestion du risque, endettement, liquidité, rentabilité, communication.
Arguments principaux : potentiel de croissance à long terme, **management performant**, **risques liés à l'endettement et à la volatilité**, **diversification des activités**.
Tendances notables : **recherche de diversification**, **augmentation du coût du capital**, **impact de la crise sanitaire et de l'inflation**.
C’est clair que ça change la donne !
Tiens, vous qui n’appréciez pas trop Investir (cf. votre commentaire sur le topic de Plastivaloire), ils incitaient jusqu’à présent, de rester à l’écart de Réalités.
Dommage, ils ont loupé une sacrée belle hausse.
Dernière modification par Isild (27/12/2017 16h43)
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Exactement, bien vu pour le suivi ;-) et c’est en partie pour cet avis dénué de bon sens sur ALREA que la position de ce magazine sur PVL ne me dérange pas, bien au contraire
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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JayNom a écrit :
Effectivement, alors que, de mémoire, le coût annoncé en premier lieu était de 200 M€
Le coût de 200M€ était pour le stade uniquement.
En rajoutant à ça au moins 1000 logements + tous les bâtiments annexes (école, marché couvert etc..),
il ne fallait pas être devin pour voir que le chiffrage total serait bien plus élevé.
J’avais chiffré un objectif plancher de 500M€ donc 1 milliard d’euro me parait cohérent.
Quoi qu’il en soit 1 Mds€ de carnet de commande rien que pour le chantier La Beaujoire jusque 2030 et certainement au moins autant avec les autres projets à venir.
Le tout avec une marge opérationnelle historique autour de 6% pour une société qui capitalise 50 M €, c’est un no brainer pour moi…
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’Bonjour,
Beau parcours pour REALITE, mais le groupe est maintenant une taille critique et il est trop endetté.
Tout cela ne tiendra que si le marché et notamment celui du logement poursuit sa hausse délirante en France, hausse alimentée jusqu’a présent par la baisse des taux d’intérêt.
Hors :
- les taux ne baisseront plus et vont même (lentement mais surement) remonter dès 2018.
- Le marché du résidentiel en France est à un point haut historique et risque de se retourner.
- Les loyers ne progressent plus et baissent dans un certain nombre de communes.
- Les prix sont totalement décorelés des revenus des acquéreurs.
Même avec la poursuite des incitations fiscales (PINEL, PTZ), personnellement je n’investirais pas sur un groupe Immobilier en ce moment, quel qu’il soit.’
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1 #55 03/01/2018 23h09Ces arguments pessimistes étaient également recevables début 2017. Peut-être, Pascal, pourriez-vous vous présenter dans la section ad hoc afin que chacun puisse apprécier la qualité de votre expertise immobilière et boursière.
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Effectivement il ne fera pas bon être investi sur un promoteur immobilier le jour où le marché se retournera.
J’ai connu 2009 et les cours divisés par plus de 10 sur nexity, LNC etc…
Mais en attendant le krach qui finira par arriver dans 2 ans ou peut-être 10 ans, Realites dispose d’un carnet de commande archi-rempli qui lui assure une superbe visibilité pour poursuivre sa croissance à un rythme annualisé de 30% pour encore quelques années (objectif 200M€ de CA en 2020)
Actionnaire de Réalités depuis les 9€ et toujours environ 3% de mes PEA sur le titre…
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1 #57 04/01/2018 14h19
Hall of Fame Réalites tend à se différencier de la pure promotion.
Ils se revendique comme "aménageur de territoire". Ils ne se contentent pas de construire un simple immeuble mais essaient de construire un mini écosytème autour (des commerces, maisons de retraites, etc …). C’est grâce à cette carte diversifiée qu’ils ont pu décrocher le mega projet de YelloPark.
Ils ont aussi développer une expertise dans les maisons de retraite (Heurus) et les établissement de santé (Réalités Life +). Ce positionnement me semble pertinent à MT.
Le Pdg est jeune et très dynamique. Il semble avoir une très bonne approche économique et est très actif sur l’allocation de capital de la société (avant de créer Réalités, il était dans le conseil) :
En 2016, il avait tenté de séparer la filiale Investissement (Financière réalités) qui portait une grosse partie de dette afin de développer plus rapidement la partie capex light (conception, étude). Le projet avait du être ensuite annulé suite à a réticence des banques.
En 2016, ils ont cédé la gestion locative (Réalites Service) et noué un partenariat avec une société spécialisée.
Fin 2017, ils ont vendu leur nouvelle filiale Glad Patrimoine qui faisait de la gestion de portefeuille (SCPI).
Dans le dernier rapport annuel, ils affichaient leur volonté de remonter leur participation dans des sociétés de co-promotion. Le ROI sur cette activité doit être supérieur à ceux des filiales cédées.
En 2017, le PDG rachète 30% du capital à Lexin à un cours 2x supérieur au cours de l’époque (cotation 10€, transaction à 20€).
En 2017, Réalité a bouclé un nouveau financement obligataire de 7,75M€ pour développer la nouvelle agence parisienne.
Bref, je pense qu’on a un très bon manager aux commandes.
Ils ont encore une très grosse marge de progression sur leur rentabilité :
- marge ROC à 4,8% en 2016,
- je table sur 5,8% à 6% en 2017
- les autres promoteurs étant à plus de 8% (et jusqu’à 13% pour LNC).
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1 #58 04/01/2018 21h11Bonsoir
Effectivement je ne me suis pas présenté.
Je suis un professionnel de l’immobilier depuis 25 ans dont 16 passés dans la promotion immobilière et 8 dans la gestion d’actif immobilier.
Je suis également investisseur en Bourse depuis pas loin de 40 ans.
Ce que certain prenne pour du pessimisme me semble plutôt du réalisme et je suis preneur dans arguments en faveur d’une poursuite du cycle haussier des prix de l’immobilier.
Au plaisir de confronter nos arguments
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Emballement sur Réalités depuis ce matin sans Newflow particulière ? (+13% ce jour)
J’en ai profité pour solder 50% de ma ligne à 24€ - je suis en effet sur mon cours cible.
Je garde les autres 50% pour ne pas rater la hausse qui pourrait se poursuivre ?
A suivre,
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C’est plutôt du newsflow sur le secteur de l’immobilier où les professionnels affichent leur optimisme
PAP a écrit :
Après avoir battu tous les records de vente en 2017, le marché immobilier devrait enregistrer de bons scores en 2018 selon une étude réalisée auprès des professionnels du neuf et de l’ancien.
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1 #61 05/01/2018 16h29Mouais une hausse de 25% en quelques jours dû à la macro? alors que les autres promoteurs sont flat?
Il y a surtout un gros qui rentre depuis quelques jours: fond ou à moins que ça ne soit Yohann Joubert(PDG) qui monte encore au capital.
En bonne gestion (marché euphorique en ce moment…), j’ai revendu 60% de mes titres à 24.9€ même si le titre est encore loin d’être surévaluée…
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Et ça continue ce matin avec +10% sur Réalités sans newsflow particulière… C’est un beau cadeau de rentrée :-)
Je continue à m’alléger - il me reste plus que 25% de ma position initiale.
Malgré les prévisions de croissance, la valorisation commence à se tendre - avec une capitalisation de + de 70M€, mes ratios 2017 sont exigeants : VE/EBITDA > 12 ; VE/EBIT quasi 20 ; PER : 16
La valeur commence à être très suivi par les PP avec un forum Boursorama qui se charge.
Le moment me semble opportun pour un arbitrage vers notamment LNC - bcp moins valorisé et moins endetté (moins risqué en cas de retournement progressif de cycle).
A suivre,
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Je suis dans le bateau depuis quelques temps aussi avec un bon PRU et il s’agit de mon premier double bagger.
Je comprends vos ventes, la garder en portefeuille n’est plus du tout dans une approche value et c’est même depuis un moment devenu spéculatif de la garder.
Mais je vois pour le moment que des catalyseurs sur la valeur :
- Aménagement stade
- Passage des 50M (visibilité pour les fonds)
- Amélioration des marges sur le dernier semestriel
- Managers qui achètent a 20 alors que le cours était
Le seul inhibiteur à mes yeux pourrait être de l’AT avec un retour à la moyenne, un retournement de cycle ou une déception sur le contrat lié au stade qui pèse pour beaucoup dans la balance .
Je crois pas que l’on peut parler de cupidité pour le moment, a CT c’est dangereux car il n’y a aucune annonce qui explique cette montée récente mais peut être qu’il s’agit simplement d’une prise de conscience du marché ?
En attendant, je reprends plus ou moins les arguments qui ont été dit, un positionnement intéressant, des marges qui s’améliorent, des managers confiants mais une hausse de près de 50%i inexpliquées.
C’est vraiment le plus dur de savoir quand vendre …
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Beaucoup de lignes (portefeuille - 4 lignes encore aujourd’hui font plus de +4.5% -, marché) ont fortement décalé à la hausse, je ne trouve aucune nouvelle particulière sur la société qui justifierait cette belle hausse… et envisageais hier de prendre un peu de bénéfices dans de bonnes conditions dès que le titre corrigerait (chose faite en matinée en passant sous les 27 puis les 26).
C’est donc à mon tour d’alléger ce mardi midi à 27.10 très marginalement ma position (PRU 10.9). Le comportement du titre semble solide après la baisse en tout cas.
A titre perso, j’envisage le titre comme plutôt "croissance" que "valeur"… mais je ne suis pas expert.
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Bonjour,
Lynch rappelle dans One up on wall Street qu’il faut couper ses pertes et non ses hausses, c’est pour cela que je garde la majorité de ma ligne pour l’instant, en attendant de savoir où le marché souhaite en venir.
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Hall of Fame CP activité commerciale au 31/12/2017
Realites a écrit :
Forte hausse des actes notariés annuels à près de 135 M€ HT (+23% vs. 2016) avec 961 lots actés (+12%)
- Développement foncier net, hors projet YelloPark, à 249 M€ HT conforme à l’objectif annuel de 1 500 lots développés
- Nouvel exercice à plus de 1 000 lots réservés avec une amélioration de l’activité en diffus avec 729 réservations (+6%)
- Confirmation de l’objectif 2017 d’un chiffre d’affaires IFRS supérieur à 100 M€ et des objectifs 2020 de 1 500 lots réservés et d’un volume d’activité annuel supérieur à 220 M€
Tous les voyants sont au verts ! Les objectifs 2020 sont confirmés.
Impossible de prévoir la réaction du marché demain suite à la hausse de 50% depuis 1 mois.
Réalités est devenu cher si on considère l’exercice 2017 … mais cela reste très cheap si la croissance annoncée se réalise (on pourrait espérer en 2020 un CA multiplié par 2 et une marge opérationnelle doublée (4,8% en 2016) soit un Résultats opérationnel potentiellement quadruplé…).
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1 #67 20/01/2018 10h47 Hall of Fame Un point important est à noter dans le dernier CP de Réalités :
Realites a écrit :
Il faut également souligner la hausse du prix moyen par lot qui grimpe à 140 K€ HT contre 128 K€ HT en 2016.
Les prix de vente ont augmenté de 9,3% ce qui est largement supérieur à la moyenne nationale qui devrait se situer autour de 3 / 4 %. Cela laisse augurer une hausse de la marge opérationnelle sur l’exercice 2017.
Il y a eu de encore de très gros volumes hier (1,58% du capital). Je pense qu’il y a des fonds qui commencent à s’intéresser à la société.
Article "Les Echos" concernant le taux de vacance immobilier en fonction des villes.
Bordeaux, Nantes, Rennes et Paris ont les taux de vacances les plus faibles ce qui devrait favoriser la construction de nouveaux logements dans ces zones. Réalités est justement concentré sur ces zones et devrait profiter de ces marchés dynamiques.
AMF : après un allègement de 25% sur les 27€ début janvier, Realités reste ma première ligne.
Dernière modification par oliv21 (20/01/2018 11h03)
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On en parle peu et pourtant !
Résultat annuel 2017
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1 #69 04/04/2018 10h05 Hall of Fame Hors ligne
Hall of Fame Il y a une vidéo intéressante de visite 3D du projet sur lesite de YelloPark
S’il y a des Nantais sur le forum, je serais curieux de connaitre leur avis sur ce projet ! (On entends souvent les supporters du FCN se plaindre sur twitter mais je n’y apporte pas beaucoup d’importance…)
Est-ce que le projet a un réel intérêt urbain ? (foncier rare + fort besoin nouveaux logements)
Est-ce que la localisation est avantageuse ? (proches quartiers dynamiques,
Est-ce bien raccordés aux réseaux existants ? (tram, train, rocade, …)
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Bonjour oliv21.
Voilà un sujet intéressant que le Yellow Park. Je suis supporter du FC Nantes, je suis même abonné au Stade mais je vais quand même vous répondre si vous le voulez bien.
Le stade de La Beaujoire, futur emplacement du Yellow Park, est évidemment bien placé : rocade, tram, bus. Le quartier, au nord de la ville et proche de l’Erdre, est aussi à proximité de la zone Nant’Est Entreprises.
Pour ce qui est du projet que je ne suis pas sur toute la ligne. Mais, le groupe Réalités (accompagné du Président du club Waldemar Kita) ont voulu faire vite en concertation, mais se sont faits rattrapés. Au départ par les supporters, car le Club prévoit la démolition de La Beaujoire (datant de 1984). De nombreux arguments avancés pour détruire le stade actuel sont faux (JO, Coupe du Monde de rugby, impossibilité de rénover…) mais c’est un autre débat. Ce projet immobilier a aussi pris du plomb dans l’aile car sont venus se rallier aux supporters mécontents : les riverains, l’opposition politique, des penseurs nantais…
La Municipalité a demandé à ce que les réunions de concertation se multiplient pour apaiser les relations et aboutir à des échanges constructifs. Je sais que le projet a déjà été révisé (modification de certains immeubles).
AMHA : le Yellow Park n’est autre que la vitrine de ce projet. La parcelle est conséquente et est détenue par la Ville. Celle-ci se réjouit de vendre du foncier au promoteur. De son côté, le FC Nantes deviendrait propriétaire de son stade, ce qui est par contre un argument positif. Cependant, au regard de l’historique du Président, il serait sûrement plus honnête de dire qu’il souhaite se faire de l’argent via ce projet immobilier et de ne pas avancer des arguments marketing (faux pour la plupart) pour amadouer la foule.
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Hall of Fame Merci de retour.
Il ne faut pas se voiler la face. Les promoteurs du projet (Promoteur, Président FCN, mairie) ont clairement un intérêt dans l’opération. Néanmoins, cela ne signifie pas pour autant que le projet soit bon ou mauvais pour la communauté Nantaise.
En tant que promoteur, je m’efforcerais de présenter le meilleur projet possible pour tous les acteurs , ceci permettant une bonne commercialisation et un bon déroulement des travaux.
Aujourd’hui, il y a des besoins de logements dans certaines agglomérations Françaises. Il me semble que Nantes est actuellement dynamique au niveau économique et que cela attire de nouveaux habitants et augmente la demande de logement.
La question est donc de savoir s’il y a un réel besoin en logement au niveau de la métropole.
Si c’est le cas, et que le foncier disponible pour de nouvelles constructions est rare, alors le projet semble bien fondé. Ce sont ces 2 hypothèses (besoin logement + pénurie foncier) que je voudrais éclaircir.
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On est bien d’accord qu’il y a des intérêts économiques dans ce projet. Effectivement, Nantes a le vent en poupe. Malgré le fait que l’aéroport de Notre-Dame-des-Landes ait été abandonné, cette ville attire de nouvelles entreprises et le tissu économique ne fait que croître.
Pour information, de nombreuses entreprises locales sont ancrées dans une dynamique de 3ème révolution industrielle avec la montée en puissance du numérique. Ce projet est porté par la Région mais clairement Nantes est la "ville leader". D’ailleurs, j’ai lu quelque part que des start-up américaines (Palo Alto…) venaient s’implanter à Nantes.
Après autre argument que je connais mieux (étant de Saint-Nazaire), c’est le développement de l’axe Nantes - Saint-Nazaire qui renforce la position de la ville forte du Département. Saint-Nazaire, au niveau industriel c’est : Airbus, Chantiers de l’Atlantique (STX), General Electric (éolienne offshore). La proximité de Nantes (avec cheminement via la Loire) renforce sa position.
In fine, oui le coin est porteur et Nantes est la place dans la Région où se prennent les décisions. L’intensification de la construction sur Nantes ces dernières années en témoignent (construction actuelle d’un nouveau CHU sur l’île de Nantes…).
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Bonjour,
En tant que promoteur dans la région, je vais apporter quelques éclairages prudents :
le projet n’est pas du tout mauvais en tant que tel; maintenant, alors que Aulas et le maire de Lyon étaient d’accord, ça a pris 10 ans pour faire sortir de terre l’OL park. La question qui se pose donc est celle de la soutenabilité sur la durée de ce projet car tout le temps que cela n’a pas démarré, le promoteur n’encaisse pas d’argent mais paie des sommes importantes en études, ingénierie, com, etc.
Nantes est dans le top 3 des villes qui drainent du monde. mais la politique de la maire est d’imposer 60% de logements sociaux, ce qui renchérit le prix du foncier et lamine les marges à la sortie. Il devient donc difficile de correctement tirer son épingle du jeu à Nantes.
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Hall of Fame Merci du retour,
La remarque sur les 60% de logements sociaux est intéressante. Je vais essayer de voir ce qui est prévu dans leur projet. Dans leur vidéo, j’avais noté une forte densité d’immeuble près du stade le long de la voir rapide ce qui doit correspondre aux logements sociaux.
Concernant les phasage et la durée du projet, le calendrier prévisionnel prévoit un démarrage plutôt rapide (fin 2019) mais des retards sont toujours possibles (la consultation publique vient d’ailleurs d’être prolongée).
Pour la solidité financière, il est clair que le projet est important pour Réalités. Il ont récemment levés de nouvelles obligations (main 2017) et cédés certaines de leur participations (fin 2016) ce qui a réduit de manière importante leur endettement. Ce renforcement du bilan est surement lié au projet YelloPark.
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