Immeuble : individualisation des ressources d'énergies

Vous ne parlez pas seulement de l’énergie mais des "fluides" comme on dit dans le bâtiment.

A ma connaissance, la seule obligation légale porte sur le compteur individuel d’électricité.

Pour l’eau, la répartition selon une clé de répartition est légale et répandue. Sur le neuf, il y a une obligation de compteur individuel mais ça n’a pas d’effet rétroactif sur les immeubles existants.

S’il y a une chaudière collective, il faut théoriquement avoir un dispositif d’individualisation des charges de chauffage et d’eau chaude, mais il y a des dérogations, voir par exemple : L?individualisation des frais de chauffage fait pschitt . Attention, un compteur de chaleur n’est pas simple à poser et ce n’est pas hyper fiable (et c’est très embêtant quand ça tombe en panne et qu’on ne s’en rend pas compte tout de suite).

Si vous êtes dans une copropriété, vous ne pouvez pas décider seul d’individualiser. La décision de poser des sous-compteurs n’a de sens que si elle est appliquée pour tous les usagers, de façon à pouvoir faire une répartition au pro-rata des relevés des sous-compteurs.

Globalement, c’est très bien de vouloir individualiser mais prenez bien en compte l’ensemble du coût et des conséquences.

Pour l’implication sur les charges à payer par le locataire, il faut agir avec bon sens :

- s’il y a la mention d’acompte sur charge sur le bail, le locataire se verra alors moins ponctionné et se trouvera avec une régularisation annuelle à sa faveur ?

"Provisions" sur charges, pour être précis.
Moins ponctionné seulement si vous avez mis un compteur qui met directement le fluide à la charge du locataire (par exemple un compteur d’électricité ERDF). Dans ce cas, il paraîtrait logique d’abaisser le montant mensuel de la provision.
Si c’est un sous-compteur d’eau, ça change la méthode de répartition mais il vous devra l’eau pareil à la fin de l’année. Dans ce cas, je ne vois pas de raison d’abaisser la provision.
Pour changer la méthode de répartition, il faut déjà regarder ce qui est écrit dans le bail, et ensuite il faut agir avec bon sens. S’il est écrit dans le bail "répartition au pro-rata des surfaces" et que vous venez de faire poser des sous-compteurs d’eau, il faut faire un avenant au bail pour acter la répartition selon la lecture des sous-compteurs.
Si à l’inverse ce n’est pas écrit dans le bail, il suffit d’un courrier au locataire l’informant du changement de méthode de répartition. A ma connaissance, le bail ne mentionne généralement pas le détail des charges et de leur méthode de répartition donc l’avenant au bail ne sera pas nécessaire.
Dans tous les cas, la régularisation annuelle doit être l’occasion d’ajuster le montant des provisions pour l’avenir (à la hausse ou à la baisse) s’il y a une différence importante entre ce qui a été versé et ce qui était réellement dû.

- s’il y a la mention de forfait sur le bail, que se passe-t-il ? Il faudra en toute logique réduire le montant mensuel puisque le locataire contribuera de façon privée à l’accès des énergies nécessaire au fonctionnement du logement ? Ou bien faut-il mettre les compteurs à son nom et poursuivre le mode forfait jusqu’à ce que le bail soit rompu ?

Là aussi, ça dépend si la modification met directement un fluide à sa charge, ou si c’est seulement un changement de la méthode de répartition.
Si par exemple l’électricité était comprise dans le forfait et représentait à peu près la moitié des charges, et que vous faites poser des compteurs individuels, le bon sens voudrait que vous réduisiez le forfait. Dans ce cas, faites un avenant au bail. On ne vous reprochera jamais de faire une modification à la baisse des charges payées par le locataire !

s’il y a des baux à renouveler ou à faire juste avant le compromis de vente, est-il juridiquement admis de mentionner que les équipements pourront être dans le futur individualisé et les charges seront baissées en conséquence ?

Un bail renouvelé l’est tacitement, donc il n’y a rien à modifier au renouvellement.
Un bail nouveau doit être conforme au modèle institué par la loi ALUR.
En général, un bail est peu dissert sur les charges. Ca dit le montant de la provision (bail nu) ou éventuellement du forfait de charges (coloc ou meublé). Donc, je ne vois rien à préciser ou modifier à ce sujet. La liste des charges récupérables est fixée par décret, la ou les méthode(s) admise(s) de répartition sont elles aussi fixées par la loi ou la jurisprudence, donc le bail n’a pas de raison d’être détaillé sur ces points. Les évolutions ultérieures pourront donc faire l’objet d’un courrier au locataire ou d’une information au moment de la régularisation annuelle.

Sur ce sujet de la relation avec le locataire, ne vous en faites une montagne, le locataire sera content de voir ses charges baisser et les baux sont peu disserts sur le sujet des charges, donc les évolutions nécessaires seront faciles à faire.

Dernière modification par Bernard2K (21/04/2017 08h00)

Non, il faut la même méthode pour toutes les charges : soit au réel, soit au forfait.

Même si le forfait est plus couramment utilisé quand chaque logement n’a pas son compteur d’élec, la solution est pourtant tout aussi illégale que si c’était au réel. En effet, même au forfait, les charges que  le forfait inclut doivent être issues de la liste du décret de 1987, dans lequel l’électricité des parties privatives n’est pas listée. Donc, en fait, le forfait est un "cache-misère" mais ne rend pas légal une récupération illégale !

Je vois 3 solutions dans votre cas :
- tout au réel, et répartir l’élec au pro-rata des surfaces. Le réel ne veut pas dire que tout est décompté par appartement ! Il est très courant que des charges soient réparties avec un pro-rata, pourquoi pas l’élec ?
- idem, mais avec un sous-compteur par appartement, ce qui permet de répartir au kWh près et non au pro-rata des surfaces.
- tout au forfait.

Toutes ces solutions sont aussi illégales les unes que les autres, à vous de choisir la moins pire !

Sinon, vous connaissez la seule vraie solution : faire poser un compteur ERDF par logement.