Achat d'un bien immobilier cash puis demande d'un crédit immobilier ?

Désolé je suis passé à coté.

Donc problème dans le cas d’un investissement locatif …
Y a t’il une solution dans ce cas précis ?

Tssm , pourriez vous développer svp ?

Dans mon cas précis il s’agit d’un immeuble de rapport qui mixera location nue et meublée.
Un gros 1/3 des appartements sont déjà loués en nue , donc foncier et non bic.
Les appartements restants actuellement innocupés seront effectivement loués meublés.

Sur le post mentionné plus haut Bernard2k avait écrit :

"- en revanche, ça serait problématique si vous achetiez directement un bien locatif. Vous achetez cash, vous mettez en location ou vous en manifestez l’intention (annonces), PUIS vous faites un prêt immo. Or, l’un des critères fondateurs de la déduction des charges, c’est "dépenses engagées en vue de la conservation du revenu". C’est à dire que le revenu locatif doit être au moins constant, ou augmenté. Or, en contractant un prêt, vous ajoutez des charges, donc vous diminuez votre revenu locatif, et cela, uniquement pour retrouver de la trésorerie. Les intérêts de ce prêt seraient alors inéligibles comme charges déductibles."

J’aurai besoin d’éclaircissements…

Mon explication était claire et je ne vois pas ce que je pourrais y ajouter.

A part ça, l’urgence d’une vente, je n’y crois pas. Il se passe généralement un délai important entre le compromis et la vente, compte tenu notamment des nombreux diagnostics, vérifications, etc. Cela laisse largement le temps de trouver un prêt si on s’y prend assez tôt. Au besoin, on peut retarder un peu la signature de la vente en prétextant des soucis d’agenda (avoir son propre notaire, ce qui est recommandé de toute façon, peut aider sur ce point).

La prétendue urgence de la vente, je crois que ça s’appelle surtout la négligence de l’acheteur qui n’a pas fait les démarches suffisamment tôt ou suffisamment vigoureusement pour obtenir des offres de prêt à temps.

Ce qui peut arriver plus tôt que la vente, c’est la fin de la période où l’on peut faire jouer la clause suspensive d’obtention d’un prêt. Mais si l’acheteur a de toutes façons les moyens de payer cash, dépasser ce délai ne lui pose pas vraiment de problème ; l’essentiel (pour l’éligibilité des frais de l’emprunt en déduction des revenus fonciers) étant d’obtenir le prêt avant la signature de la vente.

"nuance" ? aucune nuance, un membre vous répond pour la catégorie RF, un autre pour la catégorie BIC. Le traitement de la déductibilité est different, c’est tout

Mais permettez moi de vous donner mon avis, pas de contact avec votre centre des impôts, et déduisez quand même les intérêts (et accessoires) en RF, surtout si l’operation d’acquisition et le refinancement sont effectués sur le même exercice fiscal. Personne n’ira regarder ce point là sauf si votre situation est interessante sous d’autres aspects

Sur la différence BIC (au réel)/revenus fonciers (au réel) :
- le BIC, c’est une comptabilité d’entreprise. Toute dépense est une charge et contribue donc à diminuer le résultat. Peu importe la date de souscription de votre prêt.
- en revenus fonciers, rentre en compte cette notion de dépense engagée en vue de conserver le revenu. Or, le prêt a posteriori ne conserve pas le revenu (il le diminue) ; il sert à retrouver de la tréso.

De toute façon, il vous faudra diviser le coût de votre emprunt (intérêt + assurance) entre vos appartements loués meublés et loués nus, pour en affecter une partie au BIC, et l’autre partie aux revenus fonciers.

Le risque d’un prêt souscrit après l’achat porte donc spécifiquement sur la partie du coût de ce prêt affectée aux revenus fonciers. Elle pourrait ne pas être admise en déduction du revenu foncier.

Après, comme le dit Tssm : en pratique, ne posez aucune question au centre des impôts, déduisez quand même cette somme, et il y a 99,99999 % de probabilités que personne n’y regarde jamais, et même si un inspecteur des impôts y regardait lors d’un contrôle fiscal, il est assez peu probable qu’il ait en tête le principe qu’à cause de la chronologie, le coût de ce prêt n’est pas une dépense engagée en vue de conserver le revenu.
Et enfin, ce ne sont pas de gros montants, donc même un éventuel redressement sur cette dépense déduite à tort ne vous coûterait pas bien cher. D’autant que vous plaideriez votre bonne foi, disant "je n’avais vraiment aucune idée qu’on ne pouvait pas prendre un prêt après l’achat ! Mon banquier m’a dit que ça ne posait aucun problème, je l’ai cru !" (il faudra juste avoir avoir oublié toute cette discussion pour retrouver une fraîcheur naïve   ).

Concernant la "négligence" de l’acheteur, dans votre cas (que vous nous exposez enfin dans votre message #8) : ne trouvez-vous pas que demander une offre à sa seule banque habituelle est une forme de négligence ?
- une banque peut refuser un prêt ;
- on sait aussi que les interlocuteurs peuvent être incompétents, distraits, en vacances etc. Vous dites vous-même qu’il a fallu 3 mois la fois précédente.
- une banque peut profiter d’un client "captif" pour lui faire une offre pas très avantageuse (sur le taux, sur les frais de dossier et d’IRA, etc.).

Consulter une autre banque, ou consulter un courtier, c’est quand même une précaution extrêmement utile, non ? Cela permet de poursuivre de nombreux buts à la fois : déjà, avoir une solution de secours pour le cas où sa propre banque refuse, est en retard, perd le dossier, etc. D’autre part, cela permet de faire jouer la concurrence, sur le mode "votre concurrent me propose tel taux/ des frais de dossier bas/l’absence d’IRA : soit vous vous alignez, soit je vais chez eux !"

Donc, voilà : même si vous avez fait les diligences nécessaires envers votre banque, n’était-ce pas une négligence de ne pas demander au moins une offre concurrente ?

Bonjour à tous,

Je suis a la recherche d’un nouvel investissement locatif sur mon secteur qui est très tendu. Personne ne cite jamais le lieu mais je vois pas le soucis de dire que c’est Nantes

Lorsque je fais des offres au prix je me fais toujours griller la priorité parce que le vendeur a reçu une ou plusieurs offres cash.

Ma question est donc la suivante. Est ce qu’il est possible de formuler une offre cash et de finalement faire un emprunt ? Je peux avoir les fonds nécessaire mais vouloir quand meme emprunter…

Merci d’avance et bonne journée.

Bonjour,

Comme thesee : oui, vous pouvez faire une offre sans condition suspensive d’obtention d’un prêt et en faire un tout de même.

En revanche si vous n’obtenez pas votre prêt le vendeur récupérera le séquestre et pourra demander un dédommagement.

J’ai dû faire comme vous à l’époque pour acheter à Paris, je me faisais toujours passer devant par une armée de gens la trentaine à peine entamée pouvant lâcher un quart de million d’euros voir plus en cash. N’étant pas moi-même héritier j’ai bluffé, et ai poussé toutes les banques pendant la période de rétractation de 10 jours (je les avais aussi travaillées avant la signature, des l’obtention du projet de promesse de vente). Cela m’a coûté à quelques sueurs, mais ça valait le coup.

Bien à vous,

Dr. Minimal

Bonjour

C’est ce que je fait quasiment a chaque fois que je fais une autre  ( et par extension quand j’achete aux encheres puisque les clauses suspensives n’existent pas ). 

Peu importe la maniere dont vous avez alimenté le compte du notaire a la CDC le jour de la signature .. mais bien sur il faut etre assez sur de son coup..
cdt

Bonjour

Je ne leur dis pas. Le dire lors de la signature du compromis cela revient a "annuler" le compromis. la seule chose qui compte c’est qu’il a un paiement sans condition dans le delai imparti.
( et oui bien sur je peux tout a fait financer en cash )
cdt