MisterR : étude de cas (immeuble de rapport)

Bonjour MisteR

Pour avoir plusieurs expériences de chantier mon choix serait l’option 1.

-Car c’est l’option la plus facile à mettre en place
-La rentabilité est très correcte
-Vous avez moins de locataire à gérer (Studio plus de turn over)
-Vous avez toujours la possibilité de faire des travaux par la suite. (Attention abattre des murs, aménager des combles n’est pas déductible des revenus fonciers)

Vous n’évoquez pas le temps pour rénover l’ensemble. Et le manque a gagner pendant la durée du chantier

Bonsoir,

Pour quelle raison avoir acheté votre premier projet en sci ?

L’immeuble que vous convoitez sera acheté en nom propre?

Si vous souhaitez faire du meublé c’est effectivement préférable d’acheter en nom propre.

MisterR a écrit :

C’est certe l’option la plus facile et la moins onéreuse si l’ont ne change pas d’avis dans 2 ans car il faudrait cassé se que l’ont viens de rénover pour refaire. C’est pour cela que je veut etre sur de se que je veut faire avant d’attaqué les travaux.
J’ai vu avec plusieurs agences, la ville dans laquelle se trouve le bien manque cruellement de studio et T2 meublé surtout pour les étudiant donc je ne me fait pas de souci de ce coté la, surtout que le local commercial et loué a une agence.

A priori vous avez déjà fait votre choix.
Je pense que vous êtes mieux placer pour savoir la voie a prendre.

MisterR a écrit :

Mon second projet:
Immeuble sur 3 niveau:
RDC local commercial de 80m2 loué 800€ / mois.
RDC+1 40m2 (salon cuisine) et RDC+2 30m2(2 chambres) appartement de 80m2 vide mais anciennement loué 540€ quelque petit travaux a prévoir.
RDC+1 30m2 non utilisable car le bien est rectangulaire et 3 mur sur 4 sont mitoyen par d’autre immeuble donc pas d’ouverture possible.
RDC+2 30m2 idem mais avec une belle hauteur sous plafond 5-7M sur lequel l’ont peut mettre des velux.

J’ai dû relire plusieurs fois avant de comprendre.

Si je comprends bien, au R+1 il y a 40 m² "normaux" (c’est à dire avec ouvertures), qui font partie de l’appartement en duplex et, de plus, 30 m² qui sont aveugles (aucune ouverture).

Au R+2 idem mais ces 30 m² sont "désaveuglables" en posant des Vélux ?

Mes conseils :
- déjà, l’emplacement. Quelle dynamique pour ce centre ville ? rue piétonne évoque plutôt un quartier vivant, mais dans certaines villes notamment de la taille que vous indiquez le centre ville a tendance à se déserter, car commerces et logements se reportent sur les alentours. Les gens préfèrent habiter dans du neuf et à un endroit où il n’y a pas de problème de stationnement. Dans ce cas le centre ville est "joli" mais en voie de désertification. Voyez-vous beaucoup de commerces fermés ? Y a-t-il beaucoup de panneaux "à vendre" ou "à louer" ? Y a-t-il des immeubles qui ont l’air inhabités et/ou en mauvais état d’entretien ?
- bien réfléchir à l’aménagement que vous souhaitez faire. Sur un forum on est à l’aveuglette (c’est le cas de le dire). Personne d’autre que vous n’a vu l’immeuble, donc personne d’autre ne peut réfléchir sur l’aménagement optimum. Si vous avez besoin de conseils à ce sujet le mieux serait de visiter avec un architecte (c’est quand même leur spécialité).
- réfléchir à un usage pour ces 30 m² du R+1. Ils sont aveugles donc ils ne peuvent pas devenir une "pièce principale" (qui nécessite une fenêtre). Mais éventuellement bureau, placard ? Peut-être un commerce voisin a-t-il besoin d’un espace de stockage ? Des bureaux voisins, besoin d’un espace de stockage pour leurs archives ?
- chiffrer les travaux précisément. Immeuble ancien avec toiture à refaire m’évoque un immeuble avec beaucoup de travaux où l’on risque d’avoir un budget qui explose. Il n’est pas rare de trouver de tels immeubles où seul le RDC en local commercial est "vivant", le reste de l’immeuble est quasiment à l’abandon et les coûts peuvent être très importants (l’immeuble ayant souffert du manque d’entretien, manque de chauffage, infiltration d’eau… par exemple toiture à refaire veut probablement dire qu’il a plu dans l’immeuble : quels dégâts ? Présence de parasites du bois, de mérule ? Obtenez et lisez les diags !).

Au niveau des travaux : toiture à refaire en centre ville sur une rue piétonne :
- attention aux autorisations. Vous êtes probablement à moins de 500 mètres d’un bâtiment historique ou peut-être même dans un secteur classé. Vous risquez par exemple de ne pas avoir l’autorisation de poser des Vélux. Renseignez-vous bien sur l’urbanisme (consulter le PLU, échanger avec le service urbanisme de la mairie…).
- attention au coût des travaux. Dès qu’on est en centre-ville, ça complique et ça peut se répercuter sur le devis de l’entreprise.

Suite à une nouvelle visite du bien et une prise ne cote plus précise et avec un agent immobilier qui m’a soumis une nouvelle idée. En fait l’appartement actuel fait en R+1 et R+2 faits 40 m² à chaque niveau (6,3M X 6,7M) et il m’a donc soumis l’idée de faire non pas 2 appartements de 40m² mais 4 studios de 20m² ce qui est évidemment beaucoup plus rentable mais qui demande un peu plus de travail.

Est-ce judicieux de créé 4 studios d’une vingtaine de mettre carré dans une ville d’des peu moins de 20 0 00 habitants d’après vos expériences ?

Je précise aussi que si je fais des appartements de 40m² ceux-ci étant carré et n’ayant que 2 fenêtres au sud, une entrée au nord, je me vois mal créé une chambre car le reste de l’appartement serait donc en L avec un coin très sombre

J’ai oublié de répondre, mais non je ne suis pas obligé de créer des places de parking dans cette zone de la ville et pour les vélux ceux-ci sont bien autorisés, même si la mairie demande une photo de la toiture pour la demande préalable de travaux ce qui mit à pars la location d’un hélicoptère ne va pas etre facile…

J’aimerais aussi savoir si j’ai bien compris pour les divisions de compteur, j’ai l’intention de garder qu’un seul compteur Edf, de mettre en place 4 sous compteur pour ma comptabilité perso mais de louer les studios électricité comprise sachant que s’il consomme plus qu’envisagé se serra perdu. Est-ce bien légal ?

Pour la photo, il y a d’autres solutions, à commencer par Googleview et la retouche et n’oubliez pas que vous êtes en régime déclaratif, donc vous déclarez et coté service instructeur il ne faut pas abuser non plus ; accessoirement avez vous la possibilité de changer la destination du RDC (commerce) ?

Sur l’aspect "judicieux" qui consiste à savoir si les studios peuvent se louer faites comme beaucoup : une annonce test sur un site tel que leboncoin…Et vous aurez une idée.

Pour les compteurs, pensez également à celui/ceux (eau pour le ménage ?) pour les parties communes.

Il ne faut pas sortir la phrase du contexte sinon effectivement elle est aussi peu compréhensible qu’un texte bourré de fautes.
Lorsque vous déposez une demande d’autorisation au titre du Code de l’Urbanisme (ce qui est le cas que vous évoquez, avec pose de Velux ?) vous faites une Déclaration : vous êtes au régime Déclaratif.
Vous devez donc fournir les pièces visées dans le Code, à savoir en l’occurrence une vue de la toiture : vous prenez la photo Googleview éventuellement retouchée, pas besoin de l’hélicoptère pour avoir le détail de la moindre tuile.
Je vous parie que le service instructeur n’y verra que du feu si vous m’avez lu entre les lignes parce qu’il n’y a aucun enjeu (vous avez écrit "pas d’ABF") à vous demander une photo vue d’hélicoptère.

Hélas, l’humour n’est pas codifié et fait donc mauvais ménage avec les différents Codes, surtout celui de l’Urbanisme.
Un conseil : si vous discutez avec des juristes soyez précis et factuel autant que possible.

Ainsi, plutôt que le recours à l’hélicoptère, vous eussiez pu penser aux drones ; auquel cas attention aux voisins puisque la notion de propriété privée s’étend aussi en hauteur.

Architecte des Bâtiments de France : Architecte des bâtiments de France ? Wikipédia
Si votre bien est dans un périmètre d’un bâtiment historique qui génère un périmètre de protection, il faudra prévoir de faire avec les prescriptions de l’ABF.
En principe le service instructeur doit immédiatement vous alerter sur ce point en fonction de l’adresse des travaux, ce qui n’est pas le cas dans ce que vous décrivez. L’ABF n’autorise jamais les Velux* (ni le PVC etc). Et comme les gens font souvent des travaux y compris en secteur ABF sans déclaration (par ignorance), surtout pour des Velux, il ne faut pas se fier au voisinage mais au service instructeur.

Pour les fautes, peu m’importe chacun fait comme il peut dans son domaine de compétence c’est normal, sauf quand cela créait des contre sens potentiels auquel cas il devient difficile d’aider.

* : en avis conforme et covisibilité pour ceux qui pratiquent…

Merci pour ces précisions, effectivement j’avais pensé au drone mais c’est interdit, pour les vélux il faut bien respecter certaines conditions mais je vais déléguer tous ça à mon maçon qui a déjà travaillait sur une toiture voisine et qui a bien plus l’habitude que moi de remplir les demandes préalables de travaux.
Moi je vais plutôt me concentrer sur l’aspect judicieux de divsier en quatre plutôt qu’en deux.

PS: apparemment d’après le PLU pas besoin d’ABF.