Portefeuille de SCPI de Malolechat

Bonsoir Crown,

Croyez moi, vous prêchez un convaincu et je compte bien rencontrer l’avocat fiscaliste et l’expert comptable de fiducial conseillé par mon comptable (que j’adore au passage) pour être entouré et accompagné tout au long de ce projet.

Pour être encore plus clair, le mail privé envoyé a chtirentier lui demandait avec quel cgp du forum il avait travaillé, quel était la plus value et pour quel cout ? Finalement c’est Stéphane et son cas nard le spécialiste de ce montage. J’ai même le souvenir qu’il remboursait 1% des frais de commission.

Pourquoi ces questions ? Parce que cat a fait appel a un notaire qui ne l’a pas satisfait.

C’est pour ca que je souhaite rencontrer l’avocat et l’EC, pour m’assurer qu’ils répondront bien a mes attentes. J’espère pouvoir les rencontrer la semaine prochaine.

Mais aussi parce que j’ai pensé a faire appel au service des CGP spécialistes du forum, a Stéphane et son cas nard et évidemment a vous pour votre proximité geographique et surtout pour le temps que vous avez consacré a me répondre. C’est aussi pour ca que je souhaite participer a la prochaine rencontre IH rennaise.

J’ai voulu donner une dernière chance a un CGP de l’UFF, mais c’est fini, 100% déçu.
J’ai même été contacté par un CGP du forum par MP…

Je fais tout autant confiance a roudoudou, Surin, gbl, cat, que j’admire et remercie encore une fois, mais la relation est différente.

Cette expert comptable que j’ai rencontré est celle recommandée par le CMB en attendant de rencontrer celui conseillé par mon compable fiducial.

Je l’ai fait un peu pour être poli, montrer au CMB ma motivation et avoir une 1ère idée du rôle d’un expert comptable dont je ne savais rien. Elle était très bien mais 2 fois plus chère en frais de gestion que fiducial.
Elle m’a dit que la création de la sci était simple mais que si besoin elle pouvait s’en charger pour le prix dissuasif que vous connaissez.

Voila vous savez tout.

L’EC, l’avocat fiscaliste, le notaire, le CGP, le banquier, tous ont un rôle complémentaire.

Mon problème n’est pas de payer quelqu’un de compétent mais de le trouver. Je ne m’en fais pas, a force de chercher je vais finir par trouver et bien m’entourer.

Avec du recul, il ne reste qu’un seul véritable obstacle a ce projet, le nantissement de l’AV, notamment son montant. Je devrais avoir la réponse la semaine prochaine. Il nous reste la possibilité d’ouvrir des comptes pro de médecins libéraux avec domiciliation de nos revenus et la caution solidaire comme armes de négociation…

Dernière modification par Malolechat (10/03/2018 02h05)

Bonjour cat,

C’est noté.

Voici un mail de mon comptable frais de ce matin :

Concernant la tenue d’une comptabilité pour une SCI à l’IS, toutes les missions sont bien précisées dans la lettre de mission. Le principal interlocuteur pour cette SCI sera également moi même. Les missions proposées pour un tarif à 720€ TTC sont les suivantes : Tenue compléte de la comptabilité, Etablissement des comptes annuels, Etablissement de la déclaration annuelle de résultats, déclaration d’acomptes et de solde de l’impôt sur les sociétés, établissement de la déclaration DAS 2.

Tout ce qui concerne le secrétariat juridique, il s’agit d’une autre mission complémentaire.

Visiblement il faut payer pour avoir le conseil fiscal et juridique de l’expert comptable. J’en saurais plus le 20 mars date du rdv avec mon comptable.

En attendant je me suis mis a lire le guide de la sci a l’is pour combler mes lacunes et pouvoir mieux dialoguer avec les différents intervenants.

Dernière modification par Malolechat (10/03/2018 11h03)

Voici quelques précisions apportées par mon comptable :

il faut bien dissocier la comptabilité et la fiscalité au juridique, c’est deux métiers différents.

Tout ce qui sera lié au juridique est établie par l’avocat, Me X. C’est également elle qui procédera aux conseils entre réserves, distributions,… mais je n’ai pas les compétences pour rédiger ces documents.

Concernant les conseils fiscaux, il s’agit du ressort de l’expert comptable (Mme Y et moi même) qui va signer tous les ans les comptes annuels. Et à ce moment, nous répondrons à toutes vos questions fiscales.

Dernière modification par Malolechat (10/03/2018 14h01)

Et quelque soit votre objectif initial d’investissement, je pense qu’il ne faut pas se contenter de créer une SCI (société civile immobilière dont l’objet social sera limité à l’immobilier) mais une SCP, société civile patrimoniale, dont l’objet social reprendra celui d’une SCI et tous les placements financiers tout en respectant l’aspect civile de l’activité.

Ne serait-ce que pour placer la trésorerie dégagée par un investissement immobilier sans être limité dans ses choix ou quelle utilisation aurez-vous de votre société civile dans 10 … 15 ans. Voir même prévoir qu’elle sera à capital variable (pas besoin de redéposer des statuts à chaque modification du capital).

Skarklash a écrit :

Et quelque soit votre objectif initial d’investissement, je pense qu’il ne faut pas se contenter de créer une SCI (société civile immobilière dont l’objet social sera limité à l’immobilier) mais une SCP, société civile patrimoniale, dont l’objet social reprendra celui d’une SCI et tous les placements financiers tout en respectant l’aspect civile de l’activité.

Ne serait-ce que pour placer la trésorerie dégagée par un investissement immobilier sans être limité dans ses choix ou quelle utilisation aurez-vous de votre société civile dans 10 … 15 ans. Voir même prévoir qu’elle sera à capital variable (pas besoin de redéposer des statuts à chaque modification du capital).

Tout à fait, mais la SCP ce n’est en soi "que" avoir un objet élargi, vous pouvez googliser pour trouver des modèles d’objet à indiquer. Vous serez immatriculé en "gestion de fonds" (NAF)

Dernière modification par roudoudou (10/03/2018 15h35)

Le "patrimonial" fait référence à la gestion d’un patrimoine privé, c’est bien ce qui nous intéresse ici, à l’opposé d’une utilisation commerciale, pour le compte de tiers. Cela permet de qualifier la société civile à laquelle le législateur n’a pas attaché de champ d’action hormis le fait de n’être pas commerciale. Un objet social trop vague serait considéré comme nul, il convient d’en préciser les contours et de qualifier la SC créée ne serait-ce que pour qu’elle puisse être rattachée à un code NAF. Le terme patrimonial convient bien. Mais comme le cite Cat, tout est dans l’objet social.

On trouve aussi souvent  des sociétés civiles de moyens, des SC professionnelles.

La SCP n’est pas qu’une description d’activités possibles, c’est aussi un moyen de légitimer ses choix d’organisation. Exemple d’objet social :

La société a pour objet :
- De prévenir les inconvénients d’une indivision ;
- D’organiser la transmission au sein de la famille ;
- L’acquisition, la propriété, l’échange ainsi que la location, l’administration et la gérance de tous biens immobiliers, mobiliers, créances et placements tels que les valeurs mobilières, les titres, les droits sociaux, les contrats de capitalisations, et autres produits financiers portant intérêt ;
- L’emprunt, le cautionnement simple ou hypothécaire, toute garantie nécessaire à la réalisation de l’objet social ;
- La réalisation de toutes opérations immobilières et financières, l’emploi de fonds et valeurs, la prise de participations directes ou indirectes dans toutes entreprises ;
- Et généralement toutes opérations pouvant se rattacher, directement ou indirectement à l’objet social, pourvu qu’elles ne modifient pas le caractère civil de la société.

Bonjour,

Au vu de la feuille de calcul postée p8 je me demandais comment sont comptabilisés les frais d’acquisition de part de SCPI?

il est exposé 10% de l’investissement dans l’exemple, est-ce que cette somme est amortissable à l’IS?
car les revenus fonciers sont calculés sur la somme globale des parts.

Concernant le fait de trouver des gens compétents, je chercherai à engager leur responsabilité dans leurs conseils.
Votre EC ou l’avocat vous a-t-il évoqué le fait qu’en vous installant il serai peut etre plus opportun d’exercer en SEL, la societe civile dont parle Skarklash serai l’équivalent d’une SPFPL pour les professions reglementées.

L’effort d’épargne serai alors compensé par vos revenus d’activité au sein de vos structures à l’IS.

freesas a écrit :

Votre EC ou l’avocat vous a-t-il évoqué le fait qu’en vous installant il serai peut etre plus opportun d’exercer en SEL, la societe civile dont parle Skarklash serai l’équivalent d’une SPFPL pour les professions reglementées.

L’effort d’épargne serai alors compensé par vos revenus d’activité au sein de vos structures à l’IS.

Je ne comprends pas vos propos, notamment, sel, spfpl, installé, revenus d’activités, etc…

Concernant la scp de skarklash il me semblait qu’il s’agissait seulement d’une histoire de rédaction d’objet social en expliquant gérer des valeurs immobilieres ET mobilieres dixit cat.

J’ai vu mon comptable hier de chez fiducial.
1/ il est consterné par tous ses clients qui perdent leur argent avec des produits de defisc, pinel, lmnp/lmp packagés, et compagnie mais aussi les investisseurs immo en direct a la papa qui sont en cash flow négatif et font pour la très grande majorité de mauvaises affaires, voir perdent de l’argent.
2/ il a lu le cas nard et ma simulation concrète adaptée au taux actuels. Il la trouve très interessante.
3/ il dit qu’il n’ a jamais vu personne faire ce montage cortiqué a fiducial brest et se demande donc pourquoi. Il se demande aussi ce que font les notaires, car eux doivent connaitres les meilleurs plans. L’autofinancement immo locatif est la réponse évidente amha.
4/ il me dit de poursuivre les negos avec la banque, de limiter le nantissement des parts pour plus de liberté de choix de scpi externe et de plutôt proposer une caution solidaire. Idéalement même, domicilier mes revenus pro dans un compte pro car je n’en ai pas encore. Ce dernier point serait l’idéal pour moi mais ai je le droit étant donner que je viens de m’engager au CA pour ma RP ?

Sur le dernier point, en quoi consiste l’engagement ? La banque a-t-elle la possibilité d’augmenter le taux d’emprunt au cas où vous supprimeriez cette domiciliation de revenus ? Si ce n’est pas écrit et signé de votre part, vous êtes libre de mettre votre argent où bon vous semble, les promesses n’engagent que ceux qui y croient.

Attention avec les pourcentages, ce n’est pas si simple, il ne suffit pas d’additionner.
Si les frais sont de 60 pour 600, c’est 10% sur le prix frais inclus. En réalité cela représente 11,11% sur le prix hors frais.
Il faudra plutôt près de 11 ans pour les amortir avec une revalorisation de 1% par an.

Surin a écrit :

Sur le dernier point, en quoi consiste l’engagement ? La banque a-t-elle la possibilité d’augmenter le taux d’emprunt au cas où vous supprimeriez cette domiciliation de revenus ? Si ce n’est pas écrit et signé de votre part, vous êtes libre de mettre votre argent où bon vous semble, les promesses n’engagent que ceux qui y croient.

Je suis d’accord avec vous sur la domiciliation et l’absence de clause dans les prêts. Je mettrais un bémol. Le fait d’accepter la "couleuvre" peut aussi entretenir la bonne relation avec la banque. Tant que la banque nous suit sur les projets, c’est top. Si par contre, elle ne suit pas, c’est là que l’engagement oral ne tiendra plus.
Personnellement, je m’assure toujours que la clause n’y soit pas et que si elle y est, qu’il n’y ait aucun pourcentage associé ce qui rend la clause caduque.

La domiciliation est limité à 10 ans.
En cas de non respect, le taux est réévalué (condition mentionnée dans l’offre de prêt)

Alors ne vous embarrassez pas de scrupules et allez là où l’offre sera la meilleure, quitte à y domicilier vos revenus. En quoi le "changement de banque" est-il pénible ? Il vous suffit de changer le RIB de destination des revenus, pas besoin de tout modifier dans un premier temps, allez à l’essentiel. Vous pouvez avoir plusieurs comptes et il faudra garder (encore que…) le compte dans la banque qui vous a fait l’emprunt RP pour qu’elle puisse y retirer sa mensualité d’emprunt.
Au pire ils vous compteront des frais de tenue de compte s’ils ne vous en font pas cadeau actuellement.