Plusieurs SCI à l'IS : taxation individuelle à 15% ou taxation collective ?

Le seuil de Résultat net pour le taux de 28% (38 120€ de mémoire) s’apprécie par structure légale et non en cumul. Le CA HT doit être inférieur à 7.6mE (et ce seuil s’apprécie aussi par structure).

Merci,

Cela semble évident mais venant de la bouche de mon notaire, vous comprendrez que le doute ait été semé. Après, un notaire n’est pas un expert-comptable…

Les bénéfices de chaque SCI sont fiscalisés indépendamment.
La holding peut ensuite recevoir des dividendes des SCI avec possiblement les avantages d’un régime mère-fille pour une moindre fiscalité. Néanmoins une fois l’argent dans la holding, elle n’est toujours pas dans la poche des associés/actionnaires.

@Cat : Oui absolument, je pense qu’avec ce type de montage l’idée est d’ensuite réinvestir dans une autre SCI, elle-même financée par la holding, afin d’éviter les impôts et taxes à payer en cas de sortie de dividendes pour les actionnaires/associés.

C’est d’ailleurs mon état d’esprit : de bien séparer l’enveloppe "personnelle" (AV, PEA…) et l’enveloppe "entreprise" (holding, SCI…). A vouloir faire des transferts entre les 2, cela peut vite coûter cher.

AlexJ a écrit :

Dans ce cas, si aucun cumul n’est appliqué il y a tout de même là une tolérance fiscale car nous optimiserions la tranche à 15% sans passer à la tranche supérieure.

Pourquoi y aurait-il cumul puisque vous n’avez personnellement pas touché un kopek de ces 2 SCI?

SebBDX a écrit :

AlexJ a écrit :

Dans ce cas, si aucun cumul n’est appliqué il y a tout de même là une tolérance fiscale car nous optimiserions la tranche à 15% sans passer à la tranche supérieure.

Exactement mais ce n’est pas une tolérance, c’est l’application de la réglementation fiscale. D’ailleurs certaines sociétés afin d’économiser un peu d’impôt préfèrent ventiler leurs différentes activités dans des structures indépendantes. On peut effet bénéficier de ce taux réduit au travers d’une holding à la condition que cette holding soit (outre les seuils liés au CA) détenues à 75% au moins par des personnes physiques.

Vous pouvez tout à fait avoir une multitude de SCI.

Mais restez conscient que le "gain" est assez limité (et le sera encore plus quand le taux d’IS sera de 25% pour les sociétés avec de gros bénéfices), et que vous multipliez la lourdeur de gestion et la paperasse, avec tous les frais associés : comptes bancaires différents, chéquiers différents, comptabilités différentes,  AG différentes, liasses fiscales différentes, déclarations de bénéficiaires effectifs différents, etc. Ne venez pas ensuite vous plaindre des lourdeurs à ce niveau.

Bonjour,

AlexJ a écrit :

Quand on est actionnaire de plusieurs SCI à l’IS pour lesquelles le cumul du chiffre affaire dépasse cette première tranche, que se passe-t-il sur le plan fiscal ?
Reste-t-on à 15% pour chacune d’entre elles ou passe-t-on à la tranche supérieure (28% dorénavant - Loi de finances pour 2018

Mon point de vue est que votre raisonnement était assez juste car, du moins en théorie, le fisc pourrait potentiellement vous redresser sur la base de l’abus de droit si la mise en place de la structure avait pour seul but d’éviter l’impôt.
Cela pourrait se justifier si vous étiez le seul ayant droit économique de chaque SCI (et pour prendre un exemple bateau : J’achète un immeuble de 20 appartements que je place dans 20 SCI, au lieu de mettre l’immeuble dans une seule comme ca je bénéficie à chaque fois du seuil …).

Etant donné que vous avez indiqué que chaque SCI dispose d’une structure d’actionnariat différente il n’y a à mon avis pas de risque de reprise, la forme étant alors justifiée.
J’imagine que d’autres facteurs pourrait également être mis en avant le cas échéant (emplacements géographiques des biens immobiliers différents, structures de financement différentes, etc. qui pourrait justifier d’avoir de multiples SCI).

GoodbyLenine a écrit :

Vous êtes fasciné aujourd’hui, car c’est nouveau, et sans doute aimez-vous apprendre.
Mais le serez-vous encore dans 5 ou 10 ou 15 ans (parce qu’il sera alors trop tard pour changer de structure) ?
Deux SCI, pourquoi pas, mais avant de vous lancer dans plus (qui feront plus de 2*38 k€ de bénéfice annuel, ce qui signifie que votre "temps" aura aussi un prix assez élevé, et que gratter 1-2 k€ ne sera pas forcément essentiel), réfléchissez-y bien…

Avec beaucoup de respect, je prends bonne note de vos conseils.

ElliotAlderson a écrit :

Mon point de vue est que votre raisonnement était assez juste car, du moins en théorie, le fisc pourrait potentiellement vous redresser sur la base de l’abus de droit si la mise en place de la structure avait pour seul but d’éviter l’impôt.
Cela pourrait se justifier si vous étiez le seul ayant droit économique de chaque SCI (et pour prendre un exemple bateau : J’achète un immeuble de 20 appartements que je place dans 20 SCI, au lieu de mettre l’immeuble dans une seule comme ca je bénéficie à chaque fois du seuil …).

Vous avez trouvé les mots qui me manquaient : abus de droits.

AlexJ a écrit :

Dans les mois à venir, il est probable que pour un autre bien nous envisagions de créer une autre SCI IS à la même adresse qui plus est. Il est en effet stratège et courant de créer une SCI par bien.

Ne vous occupez pas de la fiscalité des SCI IS , il y a amortissement donc vous n’avez pas de fiscalité pendant 9 à 10 ans.

Le seul point est la revente d’un bien , c’est pour ça que l’on entend souvent un bien par SCI comme vous l’évoquez mais il est illusoire de penser qu’un personne un peu renseignée va racheter des parts de SCI IS dont le bien a été amorti et ce même avec un forte décote.

La porte de sortie c’est le rachat des parts par une holding familiale ou la donation des parts aux enfants , libre à eux de faire ce qu’ils veulent ensuite

Philippe

Oui bien sûr, il semblerait qu’entre experts-comptables, le débat entre SCI à l’IS ou à l’IR finisse indéniablement au pugilat lors de leurs soirées trop arrosées.

Blague à part, savoir quelle posture j’aurai dans 20 ou 30 ans entre celle de posséder ou celle de vendre est un bien grand mystère.
Je mesure cette problématique mais à l’heure d’aujourd’hui, je confesse courir pour du court ou du moyen terme.

Bien à vous,
AJ

Il y a toujours à apprendre des autres.
Unanimement, est-ce que ceux d’entre vous qui ont réussi leurs investissements immobiliers approuvent ou regrettent la SCI à l’IS ou inversement à l’IR ?