Portefeuille de SCPI de MoK3t

Bonjour Mok3t,

en un message vous avez réussi a résumer les 20 pages de discussions de mon projet qui semble en tout point similaire au votre, bravo .

Apres ce résumé j’en suis au même point que vous finalement :

- est ce le bon choix d’investissement et le montage est il optimisé ?
Je crois que la réponse est oui tant que le cash flow est positif.

- comment acheter de l’usufruit?
Dans mon cas, la réussite du projet semble tourner autour de ce point.
Stéphane a listé les garanties nécessaires.
Je ne sais pas si je suis éligible a toutes, peut on hypothéquer la moitié de sa maison en début de remboursement ?
J’ai hésité entre apporter des liquidités au compte courant des associés pour acheter l’usufruit ou a mes pea, pea pme et av pour obtenir de la banque une avance sur titre.
J’ai choisi la 2ème option, car au moins l’argent est placé et je souhaitais acheter des parts d’un fonds fermé a la souscription qui ouvrait juste 2 semaines en juin, indépendance et expansion.
Reste a savoir si la banque va accepter cette avance sur titre et ou l’hypotheque de la maison…

Voila, je vais suivre avec intérêt votre projet, vous souhaitant de trouver une banque qui vous accompagnera au mieux pour le réaliser.

bien a vous,

malo

Les "frais de constitution" de votre SCI sont des charges. Mais si votre SCI acquiert des parts de SCPI, il n’y aura pas (en plus) de frais de constitution des SCPI à passer en charge de votre SCI.
La manière de financer ces "frais de constitution (apport en compte courant d’associé, utilisation du capital de la société , de la prime, ou d’autre chose) n’y change pas grand chose.

Vous ne pourrez pas plus passer comme "charges" dans la comptabilité de votre SCI la totalité des échéances de vos emprunts : la part de l’échéance qui constitue un remboursement de capital va juste faire diminuer la dette (au passif du bilan) en question, les intérêts seront des "frais financiers (ça ne sera pas une "charge d’exploitation", mais ça impactera le compte de résultat), et les frais d’assurance sont une charge normale (charge d’exploitation).

Vous semblez mélanger la notion comptable de "charge", et celle d’un flux de trésorerie sortant. Utiliser les services d’une expert-comptable me semble indispensable pour votre projet.

PS: Le banquier qui finance la plupart de mes projet est à 400km de chez moi. J’ai du le rencontrer 2 fois. On fait tout par email (ou par téléphone quand c’est un peu "interactif"), et ça fonctionne très bien !

GBL, mer-ci pour les précisions sur les frais de constitution.

Kabal, j’ai mis les pieds à l’agence la première fois un peu plus de trois ans après avoir souscrit le prêt pour la RP (et après avoir renégocié ce prêt une première fois). Cette visite de "courtoisie" était essentiellement pour se rencontrer, sans démarche particulière à accomplir.
Depuis, cela m’arrive de passer à l’agence quand je suis en vacances dans le coin (j’ai de la famille sur place, je n’ai pas donc pas atterri là par hasard). J’ai dû me rendre  3-4 fois à l’agence en 7 ans, généralement juste pour faire le point et rencontrer au moins une fois les gens avec qui je communique par courriel (l’essentiel) / téléphone (pour les choses urgentes) / courrier postal (pour toute la paperasse à signer).

Dernière modification par cat (18/06/2018 15h16)

- Les intérêts d’emprunt pour des SCPI ne sont pas déductibles pour la part des revenus fonciers situés hors France car les revenus étrangers sont non imposables.

Bonsoir,

Désolé mais combien de fois il faudra répéter que pour une SCI IS votre propos est faux ?

L’intégralité des interêts d’emprunts est une charge en SCI IS.

Bonsoir

Merci de vos retours.

malolechat a écrit :

en un message vous avez réussi a résumer les 20 pages de discussions de mon projet qui semble en tout point similaire au votre, bravo smile.

Tout simplement parceque mon projet m’a été inspiré en (très) grande partie par votre expérience (et celle de roudoudou) ! Donc c’est moi qui vous dit bravo !

GBL a écrit :

Vous semblez mélanger la notion comptable de "charge", et celle d’un flux de trésorerie sortant. Utiliser les services d’une expert-comptable me semble indispensable pour votre projet.

C’était le sens de mon PS … donc j’ai acheté aujourd’hui un manuel de comptabilité générale "pour les nuls". Eclairage immédiat au feuilletage en librairie : les nombres dont parle roudoudou dans cette file Gestion d’une société à l’IS ne sont pas des fautes de frappe mais bien des numéros de compte et ça a un sens !
Le conseil comptable est bien sûr prévu. Grâce à votre intervention, je pourrai désormais peut-être comprendre de quoi il me parle …

Aujourd’hui j’ai exposé mon projet à mon banquier et la spécialiste "patrimoine" de l’agence (BNPP).
Le projet dans ses grandes lignes ne les a pas heurté (rassurant) mais rapidement, ils m’ont expliqué que le montage était trop complexe pour leur niveau de responsabilité. Nous devons avoir un RDV avec un banquier de la banque privée de la BNPP et un "ingénieur patrimonial".
J’ai senti que la liberté du choix de SCPI sera restreinte voire nulle puisqu’on ne m’a quasiment pas interrogé sur une liste de préchoix de portefeuille …

Tant qu’à faire j’ai enchaîné avec un RDV de 90 minutes avec la BPE.
On sent une plus grande liberté dans le choix avec une liste de SCPI accessibles plutôt intéressante. Par contre, mon interlocuteur n’avait jamais "fait" de SCPI dans SCI IS … et la question de la partie US à crédit n’avait jamais été envisagée à l’échelle de l’agence (il a appelé le collègue le plus "expérimenté" devant moi). Néanmoins, il doit me donner des éléments de réponse en fin de semaine.

Cette discussion m’a bien fait toucher du doigt que la partie US à crédit sera (très) très compliquée à réaliser en raison de mon absence de patrimoine à nantir. Un petit regret de ne pas m’être constitué une enveloppe (PEA/AV) avant …

A suivre …
Bonne soirée à vous.

MoK3t

dentalus a écrit :

Plusieurs questions: scpi pp et scpi us?

SCPI PP = SCPI en pleine-propriété
SCPI US = Usufruit de SCPI
MoK3t n’envisage donc pas l’achat de SCPI NP (SCPI en nue-propriété) à crédit car en effet les intérêts d’emprunt si jamais c’était réalisable ne seraient pas déductibles.

Explications claires, compréhensibles  et qui m’ont ainsi permis de mieux comprendre! Top. La NP ce n’est donc pas pour commencer son développement patrimonial  mais possible de l’envisager par la suite quand le patrimoine est déjà bien étoffé,  avec du cash de dispo, et quand son TMI est tres élevé.

Désolé pour la pollution du post de moK3t, nouveau venu sur le forum, je n’ai pas encore l’habitude des usages.  Je sais même pas comment mettre des points de réputations bien que c’est pas ce qui m’interesse mais je veux participer au bon déroulement du forum donc je vais m’y atteler. Je me permets Crown de vous envoyer un MP afin donc de ne pas entraver le post de moK3t

Bonsoir Chtirentier

Chtirentier a écrit :

Bonjour Mok

Pourquoi ne créez vous pas deux sci pour rester sur une imposition faible ?

Je ne saisis pas votre suggestion … vous parlez de l’imposition des SC ? de la mienne ?

Chtirentier a écrit :

Concernant le paragraphe 3 - parents

Vous pouvez aussi démembrer vos parts aux profits de vos enfants et si la sci est jeune et endettée le coût sera moindre.

C’est effectivement une option que j’envisagerai.

Chtirentier a écrit :

Concernant le paragraphe 3 - Moi

Pourquoi n’envisagez vous pas l’achat de scpi en nu propriété pour vous et vos enfants achètent l’usufruit après que vous leur ayez fait une donation ?

Ils perçoivent un revenu pendant le démembrement et vous évitez l’impôt pendant cette période.

Chtirentier

L’inconvénient de l’achat de SCPI en Nue-propriété (j’imagine que vous pensez à crédit (compliqué à faire je crois) et en nom propre ?), je ne souhaite pas gréver mon pouvoir d’épargne/emprunt prévu pour d’autres pistes patrimoniales…

De ce que j’en comprends, l’achat de SCPI en Nue-propriété sera plus intéressant lorsque j’aurai une surface patrimoniale plus large avec synchronisation de la fin des démembrements avec mon départ en retraite.

M.erci pour vos conseils.

MoK3t

D’après mes calculs (cf mon fichier Excel), l’assiette de l’imposition sur les sociétés devrait rester  inférieur à 38000 € tout au cours de la phase d’endettement.

Désolé, ma réponse n’était pas complète…
L’idée d’un démembrement de Scpi avec achat de nue-propriété (par moi) avec l’usufruit acheté (par mes enfants) est une piste que j’avais vu développée sur le forum et que j’etudierai le cas échéant. Mais comme je vous l’expliquais, j’ai l’impression que cette solution ne correspond pas aujourd’hui à mes objectifs/possibilité.

Le passage par une société civile à l’impôt sur les sociétés constitue est un véhicule qui me semble plus favorable vu mes conditions actuelles (cf présentation).

Bien à vous.
MoK3t

@ cat
OK pour les garanties.

cat a écrit :

Il y a plusieurs choses qui ne me semblent peut pertinentes dans le fait d’embarquer ses parents avec soi :
* l’âge, les besoins, les situations fiscales sont parfaitement distinctes;
* au point de vue patrimonial de l’ensemble de la famille, il vaudrait mieux qu’ils aident à faire gonfler le patrimoine de leurs enfants (sans se démunir) plutôt que leurs enfants les aident à faire gonfler le leur.

1)  il est clair que les objectifs patrimoniaux sont totalement distincts, ce qui ne me semble pas exclure une convergence possible.

2)  L’idée est bien de faire grossir le patrimoine des enfants à long terme (plus de 20 ans). L’injection de liquidités dans le compte courant des parents se ferait par vente de biens immobiliers en leur possession (= patrimoine constant) avec pour intérêt d’éliminer le facteur « locataires » et entretien dont mes parents conviennent qu’il pourra poser problème lorsqu’ils auront 80 ans … le remboursement de leurs comptes courants d’associés (par tranche mensuelle, semestrielle ou annuel à définir) net de toute imposition (à l’exclusion de la fiscalisation de la rémunération de leurs comptes courants d’associés suggéré par gbl) permettrait de leur verser l’équivalent des loyers des biens immobiliers actuel (eux-mêmes très fiscalisés). Ils ont d’autres éléments patrimoniaux de rente par ailleurs.

La capitalisation d’un patrimoine me revenant à terme ne pourrait constituer en fait qu’un effet « collatéral » (bienvenu … 😉) de la création de la société civile.

Ne croyez surtout pas que je fasse preuve d’entêtement face a vos réflexions, j’essaye juste de bien vous exposer tous les tenants et aboutissants (qui peut-être n’apparaissent pas ou sont ilisibles dans mon post-fleuve initial).

Je vais essayer de trouver le temps de refaire ma modélisation Excel avec les différents éléments apportés par les membres du forum à fin de jauger la trésorerie potentielle au plus juste.

Au passage j’en profite pour vous remercier (hors réputation) pour votre bienveillance et la qualité de vos interventions sur ce sujet. Vous avez en grande partie défricher le terrain…

À vous lire.

MoK3t

Si je vous suis, pensez-vous envisageable
1) qu’ils vendent leurs appartements
2) prêtent à la société civile 300 000 €, taux faible (abus de droit ?)
3 ) que la SC achete le portefeuille numéro 1 de SCPI pleine propriété au content.
4) que je nantisse, avec ce premier portefeuille, le crédit pour acheter le portefeuille numéro 3 de l’usufruit temporaire 10 ans de SCPI.

Je ne vois que la solution du prêt directement à la société pour ne pas les rembourser en mon nom propre et ne pas grever mon niveau d’endettement à titre personnel … ?

MoK3t