Immobilier : quel niveau d'endettement avec des loyers nets positifs ?

C’est-à-dire ?

En gros si je fais un premier investissement locatif avec 100% de dette, cashflow positif ou pas, et que c’est mon seul bien alors je ne pourrais pas réinvestir derrière ?

Dans un sens c’est étonnant

Mon taux d’endettement augmente parce que dans le ratio dettes/actifs : la dette augmente plus vite que l’actif. dans votre exemple elle passe de 0 à 6000 tandis que votre actif n’augmente lui "que" de 25%…

Le revenu annuel de 50k fausse à l’origine l’équilibre dettes / actifs…
En sommes mon endettement est infini si mon taux d’endettement est constant. Ce serait le cas si je réalise des cashflows positifs sans avoir de revenu par ailleurs.

Admettons, j’ai financé mon premier appartement sur fonds propres ; maintenant si j’investi de nouveau et que je dois lâcher 4k par an pour percevoir 10k de loyer j’ai un taux d’endettement de 40% et je peux réitérer l’opération autant de fois que je le souhaite….euuuuh

A l’aide, je bloque…

Quand bien même je présenterais à ma banque un cashflow pour investissement locatif avec "compensation de revenu" elle exigera un revenu pour garantir le pmt des échéances ? Jamais personne ne s’est endetté sans revenu, si ?

Bonjour,

En ce qui concerne ma banque, avec un cash-flow positif, le stop est intervenu lorsque ma dette a atteint 7 fois mes revenus annuels.

Deux  solutions sont alors possibles :

- 1/  Changez de banque. Ce nouvel établissement sera surtout intéressé par votre épargne et les produits que vous serez susceptible de souscrire. Donc, si vous n’envisagez pas de transférer différents actifs chez elle, vous obtiendrez probablement un taux d’intérêt élevé pour votre projet.
- 2/ Vendez un actif, remboursez par anticipation un crédit pour faire baisser votre dette et ré-empruntez. Votre ratio dette/actif sera alors plus favorable.

Cordialement,

Trahcoh a écrit :

Comme indiqué dans votre hypothèse de départ, si les revenus sont très supérieurs aux mensualités, c’est le pourcentage  de dettes par rapport à  l’actif qui compte.

Or la banque ne valorise pas vos actifs à  100%.

Si vous avez plus de 100% de dettes, vous ne pouvez pas emprunter à  nouveau.

Ps des revenus salariés ne sont pas obligatoires pour un emprunt locatif.

Vous avez raison car c’est une règle générale mais… :
- la banque valorise votre actif fonction du risque. En av fonds euros, ils prendront 100%, en bourse .. 50 à 80% etc
- ils vous demanderont aussi une évaluation de vos biens immobiliers si acquis il y a un certain temps

Pour le ratio actif/endettement, vous pouvez dépasser largement les 100% si c’est ponctuel et que le banquier a un historique de bonne gestion. C’est clair que plus le risque est important, plus le banquier cherchera à sécuriser sa dette (nantissement, taux élevé etc)

Non, je suis à 60% en prenant les actions à leur cours (Ce qui est optimiste) et la valorisation de l’immobilier au prix d’achat (Ce qui est pessimiste). Mais comme l’endettement est du crd immobilier, c’est un phénomène de vases communicants car un peu plus de 50% des recettes servent à rembourser les emprunts. En 2006, j’étais à 100% à cause d’un divorce (rachat de soulte). J’ai "triché" envers la banque en ne leur disant pas que  j’avais des prêts familiaux. J’ai serré les fesses quelques années…

Pour toute profession, la banque juge en fonction du risque, et de l’expérience qu’elle a avec le client. Je tourne à au moins 50% d’endettement depuis 12 ans et la banque me suit encore. Le restant à vivre est suffisant et j’améliore mon patrimoine lors des ventes. Bien sûr, il faut avoir accès à des conseillers qui comprennent les chiffres d’un business plan. Même si votre conseiller ne sait pas le lire, il sera transmis auprès de ceux qui donnent leur accord.

Pour le jeune médecin (liberal), s’il n’est pas trop endetté par l’achat de son cabinet, les banques lui feront des ponts d’or car il n’y a pas trop de risque sur les revenus qui sont en général assez élevés.

salaze a écrit :

Tout dépend de la banque avec laquelle vous souhaitez faire affaire.

Pour contracter un prêt, certaines calculeront uniquement si votre taux d’endettement est supérieur ou inférieur à 33%. Pour atteindre ces 33%, s’il s’agit d’investissements locatifs, les banques prendront en compte entre 70 et 100% des revenus fonciers pour le calcul de ce ratio.

D’autres, avant de financer un nouvel investissement locatif, se baseront sur votre "reste à vivre". C’est à dire combien il vous reste, une fois cumulés vos revenus professionnels (entre 70 et 100% selon les réseaux), locatifs, dividendes… déduits de toutes vos charges locatives et personnelles.

Pour avoir fait le tour de plusieurs agences lors de la recherche de financeurs, les critères varient d’un réseau à l’autre, mais aussi d’une caisse à l’autre. par exemple, pour des manques comme Crédit Agricole ou Crédit Mutuel, les critères seront différents selon les zones géographiques auxquelles elles sont affiliées.

Mon commentaire est une réponse à la question de trahcoh. Le ratio dont on parle est le ratio entre la dette et le patrimoine et non pas le taux d’endettement.

Bonjour pierrot,

L’endettement que je cite est la somme des emprunts divisée par la somme des revenus/recettes (essentiellement locatives pour ma situation). A comparer avec les 30% que les banques fixent comme ratio maxi.

Pour le ratio entre l’actif (mobilier +immobilier) et le passif (somme des emprunts), il est forcément inférieur à 1 au début des investissements et actuellement il est de 0.5. Donc en principe, je pourrai réinvestir mais ça n’est pas mon objectif actuel. Il est clair qu’à partir d’un certain âge, la banque regarde de près votre patrimoine et le CRD de vos prêts, et si vous avez 30, 40 ou 50 ans, leur jugement ne sera pas le même.

Les 30% (ou 33%) maximum d’endettement fixés par les banques ne sont qu’un plafond de verre que vous pouvez dépasser en présentant votre dossier sur le principe du restant à vivre (d’où l’intérêt de présenter un cashflow positif). Certes, il faut avoir un historique sérieux dans la banque et avoir un interlocuteur qui comprenne votre projet.

Dernière modification par lachignolecorse (01/02/2019 06h47)