Gripsou : étude de cas immobilier

PROFIL

- Fonctionnaire, 34 ans, TMI à 30 %, revenus du foyer à 110.000 €

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: Faibles
- Fiscales: Moyennes
- Artisanales: Moyennes (Plusieurs suivis de chantier mais peu de compétences pratiques)
- Sociales: Bonnes
- Temps disponible: Ok

Etant à la recherche d’un premier investissement locatif, je souhaite éviter de composer avec des copropriétaires. Dans cet objectif,  j’ai visité plusieurs immeubles de rapport sur des centres urbains situés au maximum à 1h30 de mon domicile.

Je cible actuellement un immeuble sur 4 niveaux trés bien situé au centre d’une ville étudiante de moins de 50.000 habitants. La superficie est d’environ 165 m² habitables, sans compter les dépendances (surface utile environ 190 m²). Il est considéré au cadastre comme une seule habitation mais composé de bureaux en rdc et aux étages de 6 chambres meublées (2 par niveaux) dont trois sont louées.

Le bien est classé par le PLU local au sein du bâti présentant un intêret architectural et tout travaux doit faire l’objet d’une déclaration préalable. Je présume que cette situation est susceptible d’entraîner des surcoûts liées aux exigences particulières de la municipalité.

Les chambres en question ne respectent pas selon moi les critères de décence élémentaires et sont à refaire intégralement. (absence de douche pour plusieurs d’entre elles, un wc pour 6 chambres…) En outre, la moitié des chambres présentent une surface trop petite pour être aménagées convenablement (15m²).

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Les chambres étant attenantes d’un même côté du palier, mon projet consisterait à créer 4 T2 de 38 m² (1 par niveau) en créant des ouvertures entre les pièces et de rénover intégralement l’ensemble. Le tout serait loué en meublé et je ne prévois pas de division administrative des logements.

Le gros oeuvre (toiture/ charpente/ murs ) m’apparaissant sain et en bon état général, j’évaluais initialement le montant des travaux comme suit (au pifomètre je l’avoue):

Remplacement des menuiseries extérieures : 12000 euros
(12 fenêtres + une grande baie vitrée susceptible d’être coûteuse)

Installation de 3 compteurs EDF supplémentaires : 6000 €
2 compteurs existent actuellement. ENEDIS m’a confirmé verbalement que je pouvais faire installer des compteurs sans autorisation de l’urbanisme dans le cadre d’une rénovation d’un bâtiment existant.

Installation de 4 compteurs d’eau supplémentaires : 4000 €

Réalisation d’alimentations et évacuations neuves pour les WC, SDB et cuisines des T2: 6000

Rénovation des 4 T2 :

Electricité: 5.000 € x 4 soit 20.000 €
SDB : 3.000 € x 4 soit 12.000 €
Cuisines aménagées et équipées: 5.000 € x 5 soit 20.000 €
Sols: 45 € x 164 soit : 7.380 €
Placo et isolation (murs et plafonds) : 30.000 €
Chauffage: Je conserverai le chauffage central gaz existant (chaudière âgée de 4 ans) en passant les frais en charges récupérables. Reste à savoir s’il est judicieux d’installer des compteurs calorimétriques avant chaque appartement.

COUT TOTAL : 120.000 € environ

J’ai récemment visité le bien en présence d’un plombier et d’un artisan tous corps d’état que j’ai déjà fait travailler par le passé. Ils m’ont mis en garde sur le montant des travaux à engager et m’ont expliqué que je le sous-évaluais. Pour l’un d’entre eux, le coût total des travaux excéderait 200.000 €.
Comme la réalisation du projet est incertaine et que je n’avais pas de métrés précis à leur communiquer, ils n’ont pas souhaiter réaliser de devis.

J’ai conscience que mon estimation initiale était trop basse. Toutefois j’ai du mal à croire que la rénovation d’un T2 puisse coûter plus de 50.000 euros (1250 € du m²). Je pense plutôt que ces artisans n’étaient pas intéressés par le projet ou ne m’ont pas pris au sérieux.

Dans l’immédiat, je ne souhaite pas faire réaliser de devis par des entreprises locales avant d’avoir signé un compromis de vente. J’ai donc réévalué le montant des travaux à la hausse à 160.000 euros.

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Une fois rénovés, les 4 T2 pourraient se louer selon moi 600 € chacun . En ajoutant la location d’un double garage attenant, l’ensemble des revenus locatifs s’élèverait à 2500 €.

La mise en place d’une annonce fictive à 550 € m’a confirmé l’intérêt pour le bien avec 15 demandes de visites en 48h et de nombreux profils de locataires intéressants.

Malgré l’incertitude sur le montant des travaux, il me semble que le bien présente quand même un intérêt compte tenu de son potentiel locatif, de son emplacement, de son cachet.

La transaction se ferait en direct avec le vendeur. Ce dernier a récemment révisé son prix est souhaite en tirer 210.000 euros.

Les recherches sur PATRIM montrent un prix au m² pour ce type de bien à 1700 euros. Je n’ai trouvé aucune transaction en dessous de 1000 € du m².

Une première approche de négociation me permet de déterminer que le vendeur est prêt à céder à 190.000 €.

Les simulations réalisées sur RENDEMENTLOCATIF.COM avec un achat à 180.000 et 160.000 euros de travaux me donnent les chiffres suivants:

Paramétres de départ:

Taxe foncière: 3000 €

Financement: crédit amortissable à 100 % enveloppe travaux incluse sur 20 ans à 1.32 % et 0.07 % d’assurance emprunteur (taux confirmés)

Frais de notaire : 13847 €

Meubles : 3000 € x 4 soit 12000 € financés personnellement

Taux de vacance de 1 mois par an

Résultat:

Cash flow positif d’environ 1750 € par an sur 14 ans. En conservant la trésorerie pour assumer l’impôt des 6 dernières années, je suis presque en auto financement. (-17000 € de CF sur 20 ans + frais de notaire + meubles)

La rentabilité net aprés impôt serait de 5.93 %.

Les mensualités d’emprunt seraient de 1706 euros assurance incluse pour 352.000 € d’emprunt.

J’envisage pour palier mon manque de liquidités de mettre en place un différé de paiement des échéances du crédit assez long (min 1 an).

La gestion locative se ferait en direct, le bien n’étant qu’à 45 min de mon domicile.

J’ai fait une offre hier à 165.000 € sans essuyer de refus catégorique. Je doute toutefois que le vendeur me rappelle pour faire une contre-proposition dans l’immédiat.

Reste l’incertitude liée au montant des travaux. Je fais appel à l’expérience des membres du forum pour m’éclairer sur ce point.

Mots-clés : immeuble, immobilier, lmnp