Pitivier93 : étude de cas immobilier (immeuble de 3 appartements)

1 et 2 : vous avez répondu de vous-même. Si ce sont des étudiants qui viennent de rentrer, avec un peu de chances ils libéreront le studio en juin prochain.

3) certes, option pour 3 ans, ce qui signifie que vous ne pouvez pas repasser en micro-foncier pendant ces 3 ans. Vous pouvez en revanche passer en meublé quand vous voulez, en l’absence de déficit foncier imputé sur le revenu global.

4) "Concernant la valeur amortissable, j’ai vu qu’il fallait prendre la valeur vénale au jour de départ de la location meublé, et non la valeur d’achat."
Oui, si la location meublée démarre une année différente de celle de l’acquisition.
"J’imagine qu’il faudra répartir la valeur globale du bien au prorata des m² si nous n’avons pas de valeur pour chaque lot ?"
Si vous n’avez pas de valeur pour chaque lot, il n’y a guère d’autre solution ; mais c’est mieux d’avoir une valeur pour chaque lot.

5) Comment répartir l’emprunt ? au prorata des m² ?
Un emprunt servant à acheter, la logique voudrait qu’on répartisse au pro-rata des valeurs. Si l’estimation des valeurs vénales donne F2 100 k€, studio 1er étage 50k€, studio 2e étage 70 k€, vous faites un pro-rata là-dessus. Mais si vous avez réparti les valeurs vénales au pro-rata des m², alors vous répartissez les charges d’emprunt forcément au m² aussi. De toute façon c’est l’expert-comptable qui fera ce calcul.

6) : si vous amortissez la valeur vénale, alors les frais de notaire et d’agence (et les éventuels travaux) sont "perdus". C’est soit valeur vénale, soit somme des coûts d’achat ; pas un mix des deux !

7) Rentabilité bonne mais pas énorme pour le nord.
Etes-vous sur place pour gérer la courte durée (beaucoup d’entrées/sorties à gérer ; si c’est confié à une agence, ça coûte bien plus que les 5 à 7 % de gestion d’une location à l’année) ?
Vous dites 20 min des écoles, 20 minutes en quoi ? 20 minutes c’est déjà loin, vous avez le risque que les étudiants se logent plus près (et donc par exemple d’avoir beaucoup de visites, pour entendre ensuite "je ne vais pas le prendre, j’ai trouvé plus près"). Pour ma part j’ai habité 6 mois à 30 minutes porte à porte de mes études, en métro, eh bien quelle galère ! Si j’avais un conseil à donner à un étudiant, c’est d’éviter cette situation, le temps qu’on économise dans les transports est mieux utilisé pour étudier et profiter des loisirs.