SCPI et Assurance-vie : succès car lissage de la valeur de l'épargne ?

Quelques explications techniques, avec à la fin pourquoi cette pratique de lissage (certes parfois légale) est malhonnête et donc dangereuse.

Les fonds en euros des contrats d’assurance-vie et les SCPI ont un point commun: ce sont les seuls investissements à risque qui sont sortis indemnes aux yeux de l’épargnant lambda de la débâcle 2007-2009. Les versements en S1 2010 sur les fonds en euros et sur les SCPI ont ainsi atteint des niveaux records, alors que les souscriptions, nettes des rachats, sur les sicav monétaires, obligataires, actions, même les actions de sociétés foncières (immobilières) etc. ont baissé, voire même sont devenues négatifs.

Une explication évidente est que les fonds en euros et les SCPI ont connu une faible volatilité et  n’ont pas baissé en 2007-2009 (même les rares SCPI qui ont baissé leurs valeurs de part, comme chez UFG, ont gardé une performance totale positif quand on inclut le revenu annuel).

Mon argument est que ces deux placements réussissent cette faible volatilité si rassurante pour l’épargnant, grâce à un autre point commun - absolument détestable - : le mark to market n’est pas pratiqué. En d’autres termes, le prix de souscription ou celui de remboursement d’une SCPI ne reflètent pas à tout moment  la valeur réelle des actifs sous-jacents, alors que c’est le cas pour une sicav.

Pour mieux comprendre, prenons les années 2004 à 2009 inclus: les actions et l’immobilier "commercial" (bureaux et commerces, sur lesquels sont investis la majorité des SCPI):
- ont fortement augmenté en France  jusqu’en 2007
- ont fortement baissé en 2008 et 2009: l’immobilier commercial jusqu’à -20 ou -25%, sur la totalité de ces 2 années, les actions françaises de -55% environ sur la période  2008 et T1 2009, avant de rebondir sur le reste de 2009.

A tout moment sur cette période, les sicav actions ont totalement reflété la très forte volatilité des actions sous-jacentes (c’est-à-dire les actions que la sicav a en portefeuille): ce qui est sans doute déstabilisant pour l’épargnant, mais en tout cas honnête.

Avec les SCPI, rien de tel: les prix de souscription ou de remboursement ont en général augmenté moins vite sur 2004-2007 que la hausse de l’immobilier sous-jacent. Les sociétés de gestion ont le droit de fixer à leur guise les deux prix précités dans la limité de plus ou moins 10% de la valeur de réalisation (= l’ANR, dans la langue des SCPI). Et la valeur de réalisation elle-même a été calculée de manière à sous-estimer de plus en plus la valeur de l’immobilier sous-jacent.

Pourquoi tout cela?
1- les sociétés de gestion en 2004-2007  se doutaient bien que tôt ou tard, l’immobilier commercial pourrait baisser, car il était en train d’augmenter très fortement. Or une baisse future allait certainement effrayer l’épargnant lambda et impacter négativement la collecte (qui rapporte 10% de frais à la société de gestion et ses distributeurs). Elles ont donc augmenté plus lentement les valeurs de réalisation et de souscription et encore plus les valeurs de remboursement.
2- Elles ont d’autant moins hésité à sous-évaluer ainsi leurs actifs gérés qu’elles ne gagnent rien à afficher la vraie valeur de marché de leurs actifs (contrairement aux sicav, dont les frais annuels de gestion ont pour assiette la valeur de marché des actifs gérés). En effet, les  frais annuels des sociétés de gestion  de SCPI ont pour assiette les loyers!

En résumé, avec les SCPI, la hausse de l’immobilier sous-jacent:

-  a été délibérément sous-estimée en 2004-2007 (avec comme dommage collatéral de léser ainsi par exemple les porteurs de SCPI qui avaient demandé le remboursement de leurs parts en 2006 ou 2007, et qui ont obtenu moins que ce qu’on aurait dû leur donner. Et même les porteurs qui n’avaient pas vendu en 2006 ou 2007 avaient été lésés parce qu’ils ont été dilués par de nouveaux investisseurs ayant eu leurs parts à des prix de souscription un peu trop faibles)

- pour permettre de baisser à peine ou pas du tout les valeurs de souscription ou de remboursement en 2008-2009: alors même rappelons-le l’immobilier commercial avait fortement baissé sur ces 2 années

- avec comme conséquence de donner aux SCPI une fausse image de faible volatilité, pour rassurer les épargnants et le motiver à investir encore plus (et pas moins) dans les SCPI.

Le plan (le complot?) a marché.
La preuve: le niveau absolument record de collecte des SCPI en S1 2010.
Alors même que les SIIC, pourtant investies sur le même genre d’immobilier commercial, font preuve d’une désaffection des investisseurs particuliers. Conséquence: les SIIC n’ont guère pu faire de collecte (c’est-à-dire d’AK) en 2008-2010 et il n’y a pas eu d’IPO de nouvelles SIIC sur cette période (à part l’IPO presque anecdotique de Foncière Sepric fin 2008, de taille très petite).