RadioInvest [75] : étude de cas immobilier (retard de livraison VEFA)

Quel est le régime fiscal de la future location ? Ca a une certaine importance…

RadioInvest a écrit :

Situation 1 :
(…)
- Pas d’amortissement du capital pendant cette période.

- Attendre janvier 2023 pour débuter l’amortissement du capital en même temps que la perception du premier loyer et de la réduction d’impôt (500 €/mois).

Vous voulez dire que la banque accepterait de prolonger le différé ? Là aussi, il aurait fallu préciser, car ça ne va pas de soi.

Situation 2
(…)
- Inconvénient : perte des intérêts reportables sur les bénéfices futurs ?

Pourquoi diable les intérêts ne seraient-ils pas reportables dans ce cas ? Il n’y a aucune raison.

J’ai l’impression que votre confusion vient du fait que vous ne comprenez pas le mécanisme fiscal.

L’idée est : c’est un investissement destiné à une mise en location future. Donc, les intérêts peuvent être déclarés comme "charges" des revenus fonciers. Soit ils se déduisent de vos revenus fonciers actuels, si vous en avez déjà. Soit, si vous n’avez pas de revenus fonciers actuellement, ils seront reportés d’année en année jusqu’à ce que vous ayez des revenus fonciers qui vont les consommer.

Or, s’ils sont déductibles, c’est un mécanisme fiscal qui n’a rien à voir avec le fait de commencer à rembourser le capital ou non.

Après, je ne mettrais pas ma main au feu qu’on puisse ainsi déclarer des intérêts comme charges de revenus fonciers pendant 4 années fiscales (2019, 2020, 2021, 2022), sans que la mise en location vienne le justifier a posteriori. Mais en tout cas, s’il y a un problème pour cette déductibilité, il vient du délai de mise en location, et n’a rien à voir avec le différé.

Le cas m’inspire deux commentaires :

- Éligibilité à la réduction Pinel : il est précisé, à la côte 115 du BOI-IR-RICI-360-10-10, que "Pour le bénéfice de la réduction « Pinel », l’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition."
Un rescrit a permis une augmentation du délai en cas de force majeure (arrêté municipal de péril).
Il me semble important de valider l’éligibilité dans votre cas

- Déduction de intérêts d’emprunt :
Les intérêts d’emprunts pendant la période de construction peuvent être imputés en charges (voir BOI-RFPI-BASE-20-80), côtes 50 et 280.
Le déficit foncier ainsi généré n’étant pas déductible des autres revenus, il sera déductible des revenus fonciers des 10 années à venir.

- La situation 1 générera plus d’intérêts déductibles (l’amortissement étant différé - le capital restant du reste constant) que la situation 2, mais cela va rester très marginal. Je ne comprends pas votre questionnement sur la déductibilité des intérêts dans le cas 2.

Canyonneur

Edit : recoupe certains aspects du message de Bernard2K

Dernière modification par Canyonneur75 (16/01/2021 19h50)

Déjà : avez-vous bien compris que, pour les intérêts soient déductibles, il faut les déclarer dans sa déclaration d’impôt, chaque année ? Pour l’année 2019, donc la déclaration de mai 2020, avez-vous bien déclaré le montant de ces intérêts ?

Je ne faisais pas allusion aux 30 mois du Pinel, mais au fait que les impôts ne peuvent redresser que sur 3 ans (de façon très générale, indépendamment du dispositif Pinel). Du coup, quand une situation doit venir justifier a posteriori des déductions faites précédemment, ils aiment bien que la justification en question (ici, la mise en location) intervienne au plus tard la 3e année.

Comme déjà écrit, ça n’a aucune influence fiscale. La principale influence est sur votre trésorerie, car payer presque 2 ans de remboursement sans avoir encore le loyer qui rentre, ça coûte !

Dans quelques mois, l’appartement en cours de construction devrait (enfin) être livré.

J’ai abondamment épluché les files du forum concernant la gestion locative et je suis… perdu.

Il s’agit de mon premier appartement, je suis donc complètement novice et la pression commence à monter.

C’est un T3 qui attirera vraisemblablement un couple avec jeunes enfants, proche d’un métro, dans une zone où la "tension locative" est forte avec encadrement des loyers.
Ce sera de la location nue avec plafond de ressources concernant le locataire (Pinel).

J’ai listé les gros postes de dépenses afin d’être certain de provisionner suffisamment :
- GLI avec protection juridique : 2.9% loyer TTC (environ 385 euros)
- Frais d’agence pour gestion locative : 7% loyer TTC (environ 930 euros)
- Assurance PNO : environ 100 euros
- Taxe foncière : environ 1000 euros (après les 2 ans d’exonération partielle si cela est confirmée)
Avec ces 4 postes de dépenses, je suis à environ 20% de frais / loyer TTC.
En rajoutant les impôts fonciers, une fois le déficit reportable purgé, ce sera j’espère au maximum 30% loyers TTC.

Pour fixer le loyer, je pense faire simple : mettre quasiment le plafond fixé par l’Etat en zone A1bis.

En revanche, concernant les charges,  j’ignore comment procéder car l’immeuble sera neuf (chauffage collectif au gaz, ascenseur, copropriété de 50 lots, peu d’espaces verts à entretenir) et je ne trouve pas d’éléments permettant d’approcher le montant à faire provisionner par le locataire, comment faire ?
Je vois dans des annonces immobilières du même type d’appartement un montant mensuel de 100 euros, je ne sais dire si c’est élevé ou bas.

Concernant la gestion locative, j’ai lu tout et son contraire entre les partisans de la gestion directe et ceux de la délégation.
Pour le neuf, il est conseillé la gestion directe, en particulier pour la 1ère année pour avoir un retour direct du locataire concernant les éventuels vices/désordres apparus après la construction.
Mais je ne me vois pas gérer l’appartement en direct ; une certaine appréhension à être pris au sérieux, je préfère qu’il y ait un intermédiaire pour faire tampon.

Idéalement, je souhaiterais sélectionner moi-même le locataire puis une fois trouvé, faire gérer l’appartement par une agence, peut-être d’un grand réseau type Nexity, Foncia…Mais la qualité des agences locales est extrêmement variable et il est difficile de se fier aux seuls avis internet mais dans ce cas comment estimer leur sérieux ?

Si certain(e)s ont des réponses à apporter, n’hésitez pas à m’éclairer !

Je vous remercie pour votre éclairage.

Concernant la provision pour charges, je suis bien embêté car si je mets dans l’annonce 100 € / mois de manière arbitraire, je trouverai des locataires plus facilement que si je mets 180 € / mois. Et si dans un an, les charges sont proches de 180 € et pas de 100 €, je n’aimerais pas être accusé d’avoir volontairement minoré le montant des charges…
Et si j’attends la provision émise par le syndic, je risque (ou l’agence) d’être pris par le temps ensuite dans la recherche du locataire.

Comme vous le précisez, un syndic a effectivement été choisi par le promoteur (de manière provisoire mais je suppose que le vote entérinera ce choix comme une formalité une fois l’immeuble construit), je compte me rapprocher d’eux afin de connaître le budget prévisionnel.

D’ailleurs, il semble que ce syndic s’occupe également de gestion locative d’après leur site internet : pensez-vous qu’il s’agisse d’une bonne idée de confier la gestion locative de mon appartement à la même entité qui occupera le poste de syndic ?

J’ai en effet appliqué cette méthode pour renverser le syndic provisoire d’un immeuble dans lequel j’avais acheté un appartement en VEFA. Le syndic provisoire en question était Foncia, qui a utilisé toutes les techniques décrites plus haut.

Le combat est certes asymétrique, mais je disposais d’un avantage de taille : l’effet de surprise. Ils n’ont même pas vu venir le coup de poignard qu’ils étaient déjà morts. Ce fut très jouissif. L’assemblée a voté contre l’élection de Foncia à l’unanimité, et le petit syndic de proximité est passé.

Ils ont été mauvais joueurs et ont quitté l’assemblée (alors qu’ils avaient réservé la salle, et qu’ils étaient secrétaire de séance). Sur le PV d’AG, dans la case "secrétaire de séance", j’ai failli écrit : "a lâchement quitté la séance à 20h17" !

Plus sérieusement, il est très compliqué de trouver d’autres copropriétaires avant l’AG car le promoteur fait tout pour l’empêcher. Il y a cependant quelques techniques :
- aller voir les avis Google de votre promoteur, vous y verrez peut-être quelques mauvais avis sur votre programme, il suffira alors de rechercher les personnes si elles ont mis leur vrai nom
- bien analyser les mails du promoteur, parfois il peut faire une bourde et mettre les mails en copie
- bien profiter des rares visites (TMA dans les locaux du promoteur, visite cloison, etc) pour prendre les coordonnées de toutes les personnes rencontrées, en arrivant une heure avant et en partant une heure après

Il suffit d’avoir trouvé 3-4 copropriétaires et de monter le coup d’état à plusieurs pour le faciliter grandement. Car une fois que vous aurez lancé les premiers arguments, vos complices rebondiront et il ne sera pas évident pour les autres que tout cela a été concerté à l’avance.

Bernard2K a écrit :

- une copropriété est un groupe de personnes réuni par un objet commun et dont le fonctionnement est défini par un contrat. C’est donc très similaire à une société ou une association. Est-ce que l’idée viendrait à quelqu’un de prendre une part d’une société ou d’adhérer à une association sans lire les statuts, sans s’inquiéter de son bon fonctionnement et de l’ambiance qui y règne ?

Je ne suis pas tout à fait d’accord avec vous.
Dans une copropriété, à la différence justement d’une société, il n’y a pas d’affectio societatis et cela change absolument tout : on ne choisit pas ses copropriétaires, on les subit !

Bernard2K a écrit :

Pour le 1), les infos sont disponibles, il suffit de se former. Je recommande notamment la lecture de https://arc-copro.fr/sites/default/file … nevole.pdf

Merci pour la référence.

Bernard2K a écrit :

Le 3… Votre futur locataire vous fait déjà peur. Alors, la gestion de la copropriété… Vous le dites vous-même : vous êtes KO debout. Vous n’aviez pas imaginé qu’il puisse y avoir besoin de s’occuper de la copropriété. Il vous reste donc à être un copropriétaire passif qui subit tout. Rassurez-vous, vous faites partie de la majorité. Si la majorité supporte d’être un copropriétaire passif, c’est que c’est supportable, c’est qu’on se porte très bien quand on est copropriétaire passif. On s’évite bien des ennuis. On en subit d’autres, qui vont avec la passivité. C’est un choix à faire.

Quand je dis "KO debout", c’est une boutade et je fais évidemment référence à la description précise et très intéressante des dessous d’une AG visant à renverser un syndic provisoire : ce que j’ignorais totalement. Commencer comme cela avant même d’avoir installé le premier locataire, c’est une entrée en matière assez sportive. Et je dois donc m’attendre à d’autres surprises de ce type.

Le fait d’être un investisseur actif au sein d’une copropriété n’est pas pour autant gage de réussite. Pour s’en convaincre, il suffit de regarder le nombre d’investisseurs immobiliers qui finissent pas acheter leur propre immeuble pour être seul maître à bord : étaient-ils incompétents ? Non ils ont surtout fini par se lasser de payer pour un service de piètre qualité et d’avoir investi beaucoup de leur temps libre sans que le retour soit à la hauteur de l’investissement physique.

Donc on en revient à la gestion de son temps/énergie en tant qu’investisseur en estimant la probabilité de réussite de telle ou telle action.

Quelques remarques :
Pas d’affectio societatis mais vous adhérez au contrat commun, par un geste positif : acheter un appartement dans cet immeuble (et pas dans un autre). A partir de là, il vous appartient de veiller à choisir un immeuble bien géré. Ou bien, quand, comme vous, on est présent au début, il vous appartient de veiller à ce que les débuts soient placés sous les auspices de la bonne gestion.

Sur le syndic : tous ne sont pas horribles. Franchement, mes expériences en copropriété étaient plutôt bonnes, avec des syndic compétents et motivés. Il faut dire que j’ai contribué à les motiver, en maniant la carotte et le bâton.

D’où la pertinence de la remarque de Plutarque : installer d’emblée un syndic compétent et motivé. Comment on repère un tel syndic ? Soit on le connaît pour l’avoir déjà pratiqué, soit par le bouche à oreille. Cela dit, quel que soit le syndic, il sera forcément meilleur s’il est motivé, en sentant des copropriétaires impliqués et exigeants, et forcément plus laxiste s’il sent qu’il peut faire ce qu’il veut. D’où l’intérêt de s’impliquer. Je pense que, d’une manière très générale, aucun employé n’est complètement nul ni complètement génial. L’employeur fait beaucoup pour la motivation et la compétence des employés. Et vous êtes l’employeur du syndic.