AlphaTracker [91] : étude de cas immobilier (VEFA, cluster innovation Paris-Saclay)

VOTRE PROFIL
- Salarié en CDI, Marié avec enfants, age >45 ans, TMI 41%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables: scolaire
- Fiscales: amateur
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): nul
- Sociales: faible
- Temps disponible: très faible

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : résidentiel (appartement)
- Année de construction: livraison 2021
- Étage 5/5, orienté sud sur terrasse 10m2, surface 44 m2, ascenseur
- Espaces verts dans la copropriété ? OUI

LOCALISATION DU BIEN
- Département, ville: 91, Gif sur Yvette, ZAC Quartier du Moulon du cluster Innovation Paris - Saclay
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise FORT / dynamisme économique ? FORT
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Probablement, quand l’aménagement sera terminé et le métro 28 en place (2024, 2027 ?)

RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût du bien avec frais de notaire: 240kE
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: 12.5E/m2 en Pinel zone A (14.5E dans les environs)
- Taux de vacance envisagé (1 mois par an)
- Taxe foncière hors TEOM (1 mois par an)
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): 65€ annuel (simulation internet)
- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire: 2.8%

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport: FDN 4,7kE
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance: 1.14%
- Durée du crédit: 12 ans après 3 ans sans amortissement
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) OUI
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? Pinel

RÉGIME D’EXPLOITATION
- location nue (foncier réel)

CASH FLOW
- Cash flow négatif: -1111E/mois, (-5.6% Achat + FN)

Quelques autres indicateurs:
- Rendement net annuel sur 15 ans (hors Pinel): 0,0%
- Rendement net annuel sur 15 ans (Pinel inclus): +1,1%
- Rendement net annuel après 15 ans: +0,8% (sans changement loyer)
- Contribution location à l’achat: 34%
- Effet de levier: 1,5

Pour reprendre les indicateurs synthétiques d’Adrien et B2K dans un autre post:
- Achat + FN (Amortissement annuel sur 15 ans): - 6,7%
- Interets: -1,8%
Total achat : -8.5% (point mort du cash flow)
- Loyer: +2.2%
- Charges non recuperables (5 % loyer): -0,1%
- Taxe fonciere (1 mois loyer): -0,2%
- PNO: -0,0%
- Entretien appartement (3 % loyer): -0,1%
Total location: +1.8%
- Impots: -0,2%
- Contributions sociales: -0,1%
- Reduction Pinel: +1,4%
Total fiscalité: +1.1%
Solde = Cash flow: -5.6%

Quelques constats:
- il y a peut-être des opportunités liées au Grand Paris, mais à 5.3kE le m2 (contre 4.8 - 5.0 autour), le neuf à Saclay semble déjà l’avoir intégré
- le Pinel améliore un peu la rentabilité, mais on part de beaucoup trop bas (0%) et ensuite + on garde le bien + on tangente le 0.8% alors que la PV à la revente risque d’être sur du long terme (voire très long terme)

Quelques leviers pour améliorer la rentabilité:
- rallonger la durée du prêt: amortissement à 15 ou 20 ans au lieu de 12
- louer en meublé LMNP au lieu du Pinel
…mais on part de beaucoup trop bas (0%)

Au final, je vais renoncer à ma réservation. Cet investissement est orthogonal à mes objectifs.
J’avais rêvé qu’un appartement bien placé dans un secteur d’avenir serait une belle opportunité. Excel me prouve qu’au moins financièrement, c’est le contraire: un poids financier sur de longues années.
Ce bien avec terrasse me semblait parfait. Mais ce n’est pas moi qui profiterai de cette terrasse. Et dans un secteur encore en construction pour des années, il est déjà très cher.
Parier sur la PV pour compenser tout le reste me semble beaucoup trop audacieux. Et pourtant, je suis loin d’être risk adverse.

Mots-clés : grand paris, immobilier, vefa