Manu67 [26] : étude de cas immobilier

Bonjour,

Nous souhaitons acquérir un immeuble de rapport.

Notre objectif est d’obtenir une rente pour notre retraite et donc de conserver le bien.
Nous ne souhaitons pas forcement de rendement immédiat, mais voulons surtout que le bien s’autofinance ou presque.
Nous ne misons pas spécialement sur une plus value du bien.

VOTRE PROFIL
Salarié - 41 ans - Marié - 2 enfants - TMI 14%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
Il s’agit de notre premier bien. Nous sommes débutant en immobilier, même si nous nous tenons informé sur le marché et sur le fonctionnement depuis 2-3 ans à travers les annonces, quelques visites non concluantes à ce jour, et la lecture de divers sites internet.
Apprendre la gestion locative ne nous fait pas peur.
Par contre, nous ne sommes pas spécialement bricoleur.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : Immeuble de rapport situé dans le drôme - ville de 20.000 habitants - de 130m2 sur 3 niveaux constitué de 3 T2 d’environ 40m2 chacun
- Pas de copropriété
- Pas de garage, pas de cave
- Coeur de ville, nombreux commerces et parkings à proximité

- Prix : 175.000 FAI + 14.700 environ de frais de notaire
- Les 3 logements sont déjà loués (Non meublés) : Loyers total 1280 Euros hors charges
- Charges non refacturées aux locataires pour le moment 220 euros (électricité partie commune + Taxes Ordures Ménagères)
- Taxe foncière : 1.184 euros
- Chauffage individuel électrique
- Compteurs électrique et eau individuels
- Diagnostics correct : pas d’amiante, reste un peu de plomb (Classe 1) sur un mur de l’appartement du 1er (Est ce critique ?)
- Aucun travaux à prévoir : Immeuble rénové par le propriétaire actuel (Toiture vérifiée, isolation, sols, peintures, salles de bain, électricité aux normes, double vitrage, partie commune correcte…)

RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût du bien avec frais de notaire : 189 700
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 1280
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 1 mois / 18 mois
- Taxe foncière hors TEOM : 1184
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 210
- Pas de Gestion, ni de GLI par les proprietaires actuels
- Nous envisageons de gérer les appartements nous mêmes pour apprendre et prendre la visale ou GLI si pas de visale possible. Nous les mettrons en gestion si cela devient trop chronophage, ou si nous arrivons à nos limites de compétences.

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit : 1.35 %
- Durée du crédit : 20 ans
- Mensualité : 910 Euros assurance incluse

RÉGIME D’EXPLOITATION
- location nue

Etant donné que :
    - Pas de travaux donc pas de déficit foncier.
    - Les 3 logements sont déjà loués en nue
    - Nous ne souhaitons pas ajouter les loyers a nos revenus - pour ne passer a dans la TMI à 30% en cas de nouvelle acquisition
    - Nous voulons obtenir une rente pour notre retraite et donc conserver le bien longtemps (transmission à nos enfants)
Nous pensions créer une SCI à l’IS pour bénéficier d’une fiscalité plus favorable et de l’amortissement du bien afin de s’approcher de l’autofinancement. Le but est de se constituer un patrimoine de façon la plus indolore possible. Nous ne prendrions nos dividendes qu’une fois à la retraite.
Si cette opération fonctionne, nous aimerions la reproduire sur un autre bien.

Que pensez vous de cette opération et de ce montage ?
Est ce réaliste de penser que ce bien peut s’autofinancer ou quasi  ? (si il faut rajouter 50 / 100 euros par mois, cela nous semble toujours bien plus performant qu’une assurance vie…)

Merci par avance de vos avis et conseils.

Mots-clés : immobilier, is (impôt sur les sociétés), sci