Comment bien vendre son appartement ?

Bike69 a écrit :

L’intérêt de l’agence n’est elle pas d’estimer le plus bas possible non?
Plus elle estime bas , plus elle a de chance d’être en dessous de marché par rapport aux concurrents et donc d’effectuer la vente.

…moins elle a de chance d’avoir de mandat. Les vendeurs veulent gagner le plus possible et donc ils ont souvent tendance à donner mandat exclusif à l’agence qui a fait l’estimation la plus haute. Quitte à baisser ensuite ou à donner mandat simple à plusieurs agences si le premier mandat exclusif n’a pas fonctionné. D’après ce qu’on m’en a dit, les agences ont plus souvent tendance à donner des estimations trop hautes que trop basses.

Bike69 a écrit :

L’intérêt de l’agence n’est elle pas d’estimer le plus bas possible non?
Plus elle estime bas , plus elle a de chance d’être en dessous de marché par rapport aux concurrents et donc d’effectuer la vente.

Une expérience isolée mais qui me semble instructive, la mienne. Expérience faible de l’immobilier, j’ai eu à vendre ces derniers mois un appartement hérité. Ville tres cotée (haut lieu touristique, clientèle : retraités friqués), mais bien pas idéal (grosse copropriété des années 60 à l’esthétique, hum, on dira démodée et aux charges assez élevées du fait d’éléments de standing assez orthogonaux à l’architecture de l’immeuble).

Trois agences contactées : A est un ami personnel d’une personne de ma famille, B et C m’ont été recommandés par une amie qui a fait appel à eux pour une vente, conclue par B.

Estimations de B et C exactement identiques : espérer entre 290 et 300 k€ net vendeur. Estimation de A : 350 k€ net vendeur. Hiatus manifeste.

Je suis passé par A et, après avoir lâché un 5% de principe, viens de conclure à 332 k€ net vendeur, en trois mois environ. Et reste dubitatif quant à la conscience professionnelle de B et C.

Ce que j’ai fait pour vendre ma RP est demander une évaluation à 4 agences, notamment l’agence de référence du quartier. Si l’une d’entre elles est nettement plus chère ou moins chère, ne pas la croire.  En croisant avec Patrim (attention, les meubles peuvent être déduits du prix de vente dans Patrim typiquement pour 5%) on doit arriver à une estimation à +/-3% en tous cas pour des biens pas trop atypiques sur des marchés fluides.  Je ne vois pas comment on peut faire plus fin sauf à etre très pointu. D’ailleurs les agences donnent une fourchette de prix de cette amplitude.

Mettre dans la fourchette des prix d’estimation est la meilleure solution. Les candidats acquéreurs qui ont fait le tour du marché sont de toute façon au courant et c’est à ceux-là qu’on vend. Pour cette RP j’ai eu rapidement  des offres en bas de la fourchette que j’ai prises  comme des entrées en négociation dont l’une a abouti. 3 semaines entre la publication de l’annonce et l’accord de principe, 4 mois pour arriver à l’acte authentique. Les acquéreurs ont fait leur première visite le lendemain de la publication de l’annonce.

Etant passe par un Agent avec mandat semi exclusif j’ai payé une commission de 3.3% (apres négociation bien sûr). Il a vendu en haut de la fourchette de l’estimation. J’avais pu vendre ma précédente RP par bouche à oreille sans agent en haut de fourchette d’estimation mais c’était un coup de chance. On doit pouvoir faire beaucoup mieux si on est très actif sur le marché. Celà dit, l’agent etait très  compétent.

J’avais il y a quelques années essayé de la vendre trop cher de 10% sur la foi d’une estimation trop optimiste d’un unique agent, ca avait grillé le bien et j’avais preferé surseoir à la vente.

Bonjour,
Un retour d’expérience : j’ai vendu une fois et très vite un studio en direct. Heureusement que l’acheteur était motivé, le notaire a multiplié les erreurs et pris un temps considérable avant la signature du compromis (environ un mois…). De ce point de vue, une agence ne traîne pas.

Je préfère vendre par agence même si j’ai l’idée d’y laisser quelques plumes : c’est confortable et le confort a un prix. Je suis en contact avec deux ou trois pros en lesquels j’ai une assez grande confiance. Les ventes se font vite au prix que j’estime bon et je n’ai jamais connu de rétractation.

Comme acheteur : je préfère passer par des agences pour le plus grand bénéfice des vendeurs, je suis un acheteur solide. Les vendeurs particuliers sont pénibles. Ils vendent cher, enjolivent, caricaturent, font semblant de ne pas savoir lorsqu’un point potentiellement négatif est soulevé, ont des explications aux fondements juridiques ou financiers douteux, changent d’avis,ont leurs humeurs.
Les agents pros auxquels j’ai eu à faire ces dernières années sont très pro et diligents.

Au delà de ça et dans tous les cas, pour bien vendre il faut mettre le bien en valeur et ne rien négliger sur ce qui suscitera le doute.
Le bricolage fait dans certains appartements que je visite est un repoussoir : finitions cracra etc. Si vous rafraîchissez les peintures, faîtes les biens.

Auto modération

Dernière modification par Bernard2K (27/03/2019 15h23)

Bike69 a écrit :

Là je leur fixe mes règles (un prix net vendeur , pas de publicité sur les sites en ligne style seloger , je ne signe pas de mandat non plus mais je leur ouvre les portes avec leur client et signe avec elle uniquement si elle trouve le client au prix demandé)

Et pourquoi pas en liquide non déclaré, sauf si c’est vendu 10% plus cher ?

Pensez vous avec ces méthodes attirer les "bonnes agences" ? Vous allez forcément avoir tous les margoulins du coin qui seront évidemment tous d’accord avec vous et essaieront à la première occasion de vous la mettre à l’envers.

Soit vous travaillez professionnellement avec de vrais professionnels en comptant sur leur savoir faire, soit vous faites par vous même grâce à l’expérience de ceux qui sont passé ici avant vous et vous offre leurs connaissances.

L’invention de toute nouvelle solution non éprouvée me semble irrationnelle et inefficace. D’ailleurs pourquoi avoir passé du temps à vous répondre pour arriver à une invention ?

Bon succès dans votre vente

j’ajouterais pour Bien vendre un appartement

en parler à ses voisins:

J’ai par le passé, vendu, un appartement à mon voisin qui voulait agrandir sa surface habitable.
Et si c’est votre cas d’avoir un voisin qui veut plus de surface sans déménager…
vous allez Bien vendre

Merci pour votre recentrage

d’expérience, en cas de vente via agence

Je privilégie la ventes dans [b]plusieurs agences[/b]
(Contrairement à ce que les agences indiquent en privilégiant la vente dans UNE seule agence; en l’occurrence la leur !)
leur raisonnement est facile à comprendre: ne confiez votre bien que dans une agence, pour privilégier le côté exclusif ( mais en l’occurrence cette exclusivité les préserve de la concurrence)

En mettant votre bien dans 3 agences, et en informant chaque agence qu’elle est en concurrence avec une autre
Croyez moi, si ils veulent leur commission, ils vont contacter les bons profils de client, soigner leur visites
Ils vont se dépêcher de vendre de peur qu’une autre agence le fasse

Bike69 a écrit :

Là je leur fixe mes règles (un prix net vendeur , pas de publicité sur les sites en ligne style seloger , je ne signe pas de mandat non plus mais je leur ouvre les portes avec leur client et signe avec elle uniquement si elle trouve le client au prix demandé)

La publicité sur les sites en ligne est au contraire super importante, c’est là que les acquéreurs trouvent les biens à visiter.  Si l’agent ne publie pas le bien, il ne pourra probablement pas faire grand chose pour le vendre. Et il ne fera rien de rien s’il n’a pas au moins un mandat simple.

Pour le prix net vendeur , il sera légèrement en dessous de leboncoin (2,5% plus bas), à elle d’être capable de vendre plus cher ou de baisser leur commission pour effectuer la vente.

Dans ces conditions, il faudra mettre le prix avec l’agence plus cher que celui sur le bon coin, or c’est une très mauvaise idée d’avoir son bien affiché à plusieurs prix (l’acquéreur a l’impression d’être pris pour un jambon).
On peut  généralement signer un mandat à 5% de commission avec un agent. La réduction de sa commission se fait lors de la négociation finale. Il faut alors tenir son net vendeur (à condition qu’il soit réaliste mais s’il ne l’est pas, il n’y a pas de négociation raisonnable possible: l’acquéreur potentiel négociera violemment à la baisse.)

Je pense ainsi jouer sur l’effet d’aubaine et d’opportunités sachant que l’annonce ne sera pas diffusée (hormis le boncoin) , c’est à dire que souvent j’ai l’impression qu’on est plus attiré par un bien qui rentre sur le marché sur les premiers jours donc je me dis que pour les agences c’est l’occasion de montrer un bien nouveau à leur clients potentiels en leur disant qu’elles ont un bien qui vient juste de rentrer même si elles n’ont pas encore le mandat.

Seul un agent idiot ferait visiter sans mandat, ce serait trop facile de faire l’affaire derriere son dos avec l’acquéreur et il n’aurait pas de base juridique pour attaquer en justice.  Il ne va quand même pas galvauder son fichier clients. Je ne suis même pas sur en plus qu’il ait le droit.

Ricou a écrit :

Merci pour votre recentrage

d’expérience, en cas de vente via agence

Je privilégie la ventes dans [b]plusieurs agences[/b]
(Contrairement à ce que les agences indiquent en privilégiant la vente dans UNE seule agence; en l’occurrence la leur !)
leur raisonnement est facile à comprendre: ne confiez votre bien que dans une agence, pour privilégier le côté exclusif ( mais en l’occurrence cette exclusivité les préserve de la concurrence)

En mettant votre bien dans 3 agences, et en informant chaque agence qu’elle est en concurrence avec une autre
Croyez moi, si ils veulent leur commission, ils vont contacter les bons profils de client, soigner leur visites
Ils vont se dépêcher de vendre de peur qu’une autre agence le fasse

Il existe aussi une technique alternative. Certaines agences fonctionnent en réseau et présentent leur catalogue de biens même en exclusivité aux autres membres du réseau, la commission étant alors à 50-50 si la vente se fait ainsi. C’est intéressant sur un marché de la taille de celui de Toulouse + agglomération. Evidemment, l’agent essaye d’abord de vendre seul mais s’il n’y arrive pas rapidement il demande de l’aide aux collègues actifs sur d’autres secteurs du même marché. L’avantage est qu’il n’y a qu’une seule annonce sur chaque site internet utilisé, et que la commercialisation bénéficie d’un effet rareté.

Lors de la vente ratée de ma RP j’avais fini par la mettre dans 3 agences dont l’une n’a rien fait de bon, la seconde a essayé mollement mais semblait utiliser la visite du bien pour en mettre d’autres en valeur tandis que la troisième a essayé mais en vain puisqu’elle était partie sur une estimation erronnée.

Tout ça est totalement anti-intuitif mais le mandat (semi-)exclusif a infiniment mieux fonctionné vu que j’ai pu vendre au prix.  Semi signifie que si on trouve un acquéreur potentiel soi même il faut l’envoyer à l’agent dont la commission est divisée par deux. Pour ma RP j’etais tombé par bouche à oreille sur un acquéreur potentiel qui voulait attendre la fin du mandat pour négocier mais celle ci s’est vendue bien avant le terme de 3 mois prévu pour le mandat.

Bike69 a écrit :

Caratheodory a écrit :

Seul un agent idiot ferait visiter sans mandat, ce serait trop facile de faire l’affaire derriere son dos avec l’acquéreur et il n’aurait pas de base juridique pour attaquer en justice.  Il ne va quand même pas galvauder son fichier clients. Je ne suis même pas sur en plus qu’il ait le droit.

Et pourtant je peux vous assurer que lors de ma vente à Toulouse en 2007, celle-ci a été réalisé par une agence qui n’avait pas de mandat , qui n’avait jamais vu l’appartement.
Visite avec des clients acquéreurs suite à mon autorisation de leur faire visiter. Offre dans l’après midi
Compromis de vente et mandat signé ensuite.
Il me semble aussi que l’agence peut faire signer à l’acquéreur un mandat de recherche qui lui assure une commission si la vente se réalise
Par contre si elle ne le fait pas, effectivement la vente peut se faire dans le dos même si ce n’est pas très correct.

Le mandat de recherche existe bel et bien, vous avez raison, mais ne semble pas très utilisé. S’il y a mandat de recherche, l’agent ne peut pas se faire squeezer en effet.

Bike69 a écrit :

-le rapport que vous indiquait s’adresse plus à un investissement locatif je pense.

En effet.
Mais je pense que si on met un prix qui intéresse les investisseurs "standards" (qui ne cherchent pas forcément un cash flow positif par exemple), on touchera de facto la grande majorité des acheteurs non investisseurs.
A titre personnel, je préfère faire l’impasse sur 1000€ plutôt que de:
- répondre aux dizaines de mail reçus, tester un minimum le sérieux du demandeur
- organiser des visites, non groupées amis enchaînées
- de faire des A/R sur Toulouse 7/8 fois (je vis à -d’1h mais plus de 15 minutes)
etc etc

La vente rapide est la meilleure des ventes. Bien sur, si ça va vite vous vous direz…"J’aurais pu avoir 2k€ de plus"… mais au final, ce n’est pas certain. La seule chose certaine est ce qui s’est réalisé.

Bonjour,
2 AI estiment mon bien immo de 51m2 à Villeurbanne pour 210-220K€ ou 215K€, net vendeur.
Le bien est rénové, sauf la salle de bain qui reste fonctionnelle mais un peu has been.
Avec 5 ou 6% de commission (11 - 13K€) que chacune récupère lors de la vente, en essayant d’estimer le bien en comparatif d’annonces LBC (ce qui s’avère complexe), ce % supplémentaire me parait faire passer le bien en deçà du prix du marché.
Du reste, les mandats proposés par les 2 agences ne me convainquent pas, l’une d’entre elle m’obligeant de leur présenter les candidats à l’achat que je trouve, pour qu’on fasse 50%-50% sur la commission. Pas moyen de vendre en toute autonomie…

Même si je réside à 100km, j’ai un peu de temps prochainement. Je vais tenter dans 1 premier temps (1-2 mois ? ) de mettre en vente ce bien en direct, mais n’ayant absolument aucune expérience de la vente immobilière (pour l’achat de ce bien, j’ai acheté via un promoteur en VEFA), je me pose quelques questions.
J’ai hésiter à le mettre sur le fil dédié à mon bien, mais je me suis dit que mes interrogations sont sans doute assez communes et pourront aider d’autres IH dans leur vente.

Quels supports de vente utiliser ?
LBC semble être le support majeur (avec des AI qui vous sollicitent quelle que soit la demande de non sollicitation dans l’annonce)
Je lis sur ce forum des avis divergents sur le site www.pap.fr Certains d’entre vous peuvent-ils faire un retour d’expérience sur leurs services et la valeur ajoutée réelle de pap pour 49 € / mois ?

Je me demande s’il est opportun de mettre une pancarte sur mon balcon, car j’ai peur que cela soit la porte ouverte en grand aux curieux (d’autant plus si le prix n’est pas indiqué).

Annonce:
Prix
Je vends l’appartement + cave + garage fermé au sous-sol > prix d’annonce 220 K€?
Je vends l’appartement + cave > prix d’annonce 210 K€, en rajoutant dans l’annonce la possibilité d’acheter un garage fermé (que j’estime à 12 K) sans faire d’annonce complémentaire)?
La place de garage constitue une valeur ajoutée indubitable dans le quartier.

Je retiens le conseil de DDtee de passer une annonce et de laisser 7-10 jours avant de faire visiter.
Même s’il peut être délicat de demander si le mode de financement du bien à déjà été défini ou pour le moins reflechi, cela peut être un moyen d’écarter les simples curieux. La demande doit se faire avec tact pour ne pas repousser les candidats à l’achat.

Organisation et méthode à adopter lors des visites
Outre un bien propre, bien rangé (naturellement) et plutôt neutre en terme de décoration, je retiens qu’une méthode est de ne pas trop parler et de ne pas survendre le bien. Cela tombe bien, je suis plutôt dans cette nature.
Je pense que faire état d’1 maximum de pièces justificatives me parait nécessaire en cas de demande (préparer les documents de copropriété; demander à son ancien locataire le montant de la taxe d’habitation (meme si vouée à disparaitre); préparer la taxe foncière de l’an passé; demander à son ancien locataire le montant de ses consommations d’energie si possible…).

Sélection des acquéreurs
Quelles conditions sine qua non adoptez vous pour retenir les candidats à l’achat, outre une offre de prix qui vous satisfait ?
Comment jugez vous la capacité de financement de ces candidats ? Une simple simulation de prêt bancaire est-elle suffisamment pertinente ?
Un vendeur à t’il bien le droit de refuser une offre parfaite (au prix de l’annonce)?

Promesse d’achat
Une fois un acquéreur trouvé et son offre d’achat remise, j’ai compris que l’acceptation de cette offre engage essentiellement le vendeur quelque soit sa forme adoptée (SMS….).
Quels conseils pour se blinder sur cette étape ?

Les étapes suivantes seront avec l’aide du notaire contacté en amont (pour compromis de vente) donc s’il est compétent, moins de crainte sans doute à avoir si l’acquéreur ne fait pas défaut…

Bàv pour vos remarques/conseils.