Comment bien vendre son appartement ?

Je prends note de vos conseils.
Effectivement il faudrait que je refasse les peintures, ça ne me demandera pas énormément de travail pour un prix modeste et cela donnera un meilleur aspect visuel.
Le soucis c’est que le logement est occupé jusqu’à la fin de l’été juillet/août et que j’aimerais le faire visiter avant donc avec les peintures non refaites.

Pour le prix effectivement je n’ai pas vraiment envie de jouer au marchand de tapis, je pensais mettre 5% plus cher que le prix auquel je souhaite vendre car on sait pertinemment qu’il y aura négociation.
Ou alors effectivement je mets direct au juste prix sans négociation possible pour attirer plus d’acheteurs potentiels.

Je pensais mettre sur le boncoin , mais effectivement j’ai un peu peur de nombreux appels d’agence à la recherche de mandats et de visite de gens juste curieux et pas forcément intéressé.

Pour avoir une idée du prix achat 200k€ de robien neuf 2007 vente espérée grosso modo 210K€.
Donc pas de plus value, je m’en doutais un peu, mais pas de moins value non plus…enfin je l’espère.

Le contexte immo me semble plutôt favorable en ce moment, non?
Taux record historique + période avril/juin  souvent favorable aux transactions immobilières.

Job a écrit :

Bonjour Bike
si vous vous occupez de la vente tout seul sans agence, vous allez être submergé par la paperasserie à préparer (les diagnostics techniques à fournir etc…)

Oui mais pour 10k€ ou 14k€ c’est pas rien quand même.
Peut-on négocier fortement ces frais?

Job a écrit :

Bonjour Bike
si vous vous occupez de la vente tout seul sans agence, vous allez être submergé par la paperasserie à préparer (les diagnostics techniques à fournir etc…)

C’est vraiment une idée fausse .
Au final il n’y a pas grand chose à fournir au notaire :
Titre de propriété
Les diagnostics
Les différents éléments sur la copropriété ( pv ag , règlement intérieur , pré daté ) sont fournis par le syndic.
Dernier appel de charge / taxe foncière .
Copie du bail en cours.

Rien de très difficile à obtenir .

L’agence est utile uniquement pour filter les appels , réaliser les visites , gérer la négociation pour les personnes qui n’ont pas le temps , qui sont loin ou qui ne sont pas à l’aise à mener les négociations .

Oui il est loué actuellement mais mes locataires partent durant cet été donc d’ici 3/4 mois.

La rentabilité n’est pas top donc je pense qu’il s’agit plus d’un achat pour la résidence principale.

Loué à 710 euros CC soit 650 euros HC pour un T3. Par contre n’ai jamais eu aucun soucis pour louer pendant les 12 ans contrairement à certains de robien.  Pas mal de demande. Avec le boncoin justement.

Je n’habite pas sur place mais j’ai une personne de confiance qui peut faire les visites .

thesee a écrit :

Doc94 a écrit :

Au final il n’y a pas grand chose à fournir au notaire :
Titre de propriété
Les diagnostics
Les différents éléments sur la copropriété ( pv ag , règlement intérieur , pré daté ) sont fournis par le syndic.
Dernier appel de charge / taxe foncière .
Copie du bail en cours.

Les PV d’AG et règlement intérieur sont à fournir par le propriétaire. Il doit être possible de demander un duplicata au syndic, moyennant les coûts et délais associés parfois significatifs…

La plus part des grands syndics les proposent librement sur l’intranet de la copropriété.
C’est le cas sur l’ensemble de mes investissements parisiens.
Peut être qu’effectivement en province , les choses sont différentes.

Dernière modification par Doc94 (26/03/2019 13h13)

Je vais effectivement tester la méthode DDtee sur le bon coin.
Je vais quand même faire venir une agence pour l’estimer sans m’engager sur quoi que ce soit ou mandat simple au pire.
Pour le prix, peut-on mettre moins cher sur le bon coin c’est à dire le prix net vendeur hors frais d’agence ou il faut mettre le même prix qu’en agence?

Hier, votre locataire voulait acheter l’appartement, et son bail se terminait en mars 2020, mais aujourd’hui, il part cet été ? Votre locataire a changé d’avis pendant la nuit ?

J’ajouterais quelques petits points issus de l’expérience de l’unique vente que j’ai eu à réaliser (sans agence) :
* on peut rassurer l’acheteur éventuel dès l’annonce en précisant qu’on fera le compromis avec le notaire (sous-entendu, ce sera carré au plan juridique)
* ne pas trop parler (c’est flagrant quand on visite avec des agents immobiliers : ils ne répondent qu’aux questions posées, et ne présentent qu’assez peu le bien au final).

Enfin je rejoins les avis sur les documents : la plupart se retrouvent soit sur l’intranet proposé par le syndic, soit ont été envoyé au copropriétaire (PV d’AG etc.). De plus en plus les diagnostiqueurs et les notaires eux-mêmes ne donnent qu’une version électronique des documents.

Un appart vide se vend moins bien aussi.
Si il est meublé, ça rend tout de suite mieux.

A prendre en compte si possible.

Sur AI ou pas AI, deux + à considérer :
- Environ 60% à 65% des transactions se font (encore) au travers d’une agence immobilière (source).
- Un avantage : c’est elle qui fait faire les visites.

Si vous n’habitez pas tout près et/ou en fonction de votre emploi du temps, l’agence peut s’avérer être utile.

Pour la paperasse, d’accord avec tout ce qui a été dit : c’est un non problème. Une fois le dossier prêt, ça prend 5 secondes de l’envoyer à un acheteur potentiel. En fait, j’ai tendance à penser que les AI compliquent plus qu’ils n’aident sur ce point (par ex. en ne scannant qu’une page sur deux du règlement de copro, en ’oubliant’ d’envoyer les pièces au notaire, en envoyant aux acheteurs potentiels les docs d’un bien A alors qu’on parle du bien B etc.).

Sur savoir s’il convient de faire avec AI uniquement, seul en tant que particulier ou une stratégie mixte (un AI + vous sur LBC, au même prix), je partage mon expérience : j’ai essayé les 3 stratégies. Pas une n’a été plus efficace que l’autre (jamais vendu au prix demandé). J’ai remis en location, en consignant soigneusement les retours d’un AI moins bête que les autres, avec des conseils précieux (communs trop déglingués, petits défauts à corriger sur la terrasse etc.). Pour agir dessus et vendre plus facilement si je remet en vente.

Je trouve que les visites entre particuliers sont plus "tendues", je ne suis pas fan.

En tant qu’acheteur, j’ai l’impression, à tord ou à raison, que le vendeur vend FAI et qu’il cherche à se mettre les frais d’agence dans la poche. Et puis, il y a un manque de distance évident: le bien est toujours "mieux" quand on écoute le vendeur…

J’ai vu beaucoup d’annonces marquées "agents immobilier, passez votre chemin", et, qui finalement, sont vendus par des AI…

Trahcoh a écrit :

Et à 1 mètre de hauteur et non debout, comme les pros

Pouvez-vous développer? Perso, j’aime bien monter sur une chaise ou un petit escabeau pour faire mes photos mais j’ai un sens artistique très limité… je ne demande qu’à apprendre.

L’intérêt de l’agence n’est elle pas d’estimer le plus bas possible non?
Plus elle estime bas , plus elle a de chance d’être en dessous de marché par rapport aux concurrents et donc d’effectuer la vente.

Car toucher une commission de 5% sur 200k€ ou 220k€ ça ne changera pas grand chose pour elle, le plus important est d’effectuer la vente.

Afin de contrer ce monopole du prix, soit mettre 2 agences sur le coup ou alors que le vendeur exige un prix en regardant le marché mais en gros cela revient à ne pas faire confiance totalement en la justesse du prix du marché par l’agent immobilier.

Car comme le dit Bernard2K , il est difficile de savoir parfois le prix auquel on peut vendre, cela dépend aussi du dynamisme du marché et de la rareté à un instant T , vendre de suite au prix j’aurais comme l’impression que j’aurais pu vendre un peu plus haut et si je met trop haut dès le départ, peur de se griller pour la suite.

Bref trouver le bon compromis est parfois délicat.

lemouz a écrit :

Du coup, pour résumer :
- Toulouse est en effet liquide comme marché.
- si votre annonce LBC ne génère pas 10 demandes de renseignements par jour, vous etes trop cher et n’aurez pas de bon candidat-acheteur (je trouve le taux de transformation des contacts en visite en effet assez faible)
- un prix de loyer HC * 12 / 7% garantit une vente rapide.

Merci pour votre retour, c’est toujours intéressant d’avoir une expérience récente terrain.
-Toulouse est effectivement très liquide je pense d’autant plus que je constate très peu de bien à vendre  T3 dans le quartier de l’appartement (St michel, bord de Garonne)
-Je vais essayer le boncoin , je n’ai rien à perdre , et j’aurais au moins un aperçu de la demande même si cela ne garantit pas des demandes de visites et encore moins de vente dans la foulée
-le rapport que vous indiquait s’adresse plus à un investissement locatif je pense.