Flower [RP] : étude de cas immobilier

VOTRE PROFIL

Merci de vous reporter à ma présentation.

Je suis en recherche d’un placement financier qui me permettrait d’avoir une rente de 1500 € par mois dans 15 ans.

Je pensais m’orienter vers l’immobilier mais je crains que les prix élèvés à l’achat vs le faible montant des loyers conjugués à une imposition assommante ne me permettent pas de dégager une rentabilité suffisante. Je vous fais part de ma dernière visite, sachant qu’il y en a eu une 10aines avant. Je peux vous donner d’autres descriptions. Le cas que je vous expose est de loin le plus rentable sur 15 ans. Les biens que j’ai visités avec travaux sont placés dans des immeubles qui eux-mêmes sont fort décatis et qui nécessiteront de gros travaux d’ici 20 ans.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : bonnes et je peux me faire aider
- Fiscales : bonnes et je peux me faire aider
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : je peux me faire aider pour tous les postes. Je peux aussi faire moi-même de nombreuses finitions (de la pose de bandes de placo jusqu’à la pose de parquet, en passant par la peinture et le carrelage)
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : assez large mais pas homogène

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : maison
- Année de construction : 2010
- Très lumineux, très propre
- Inoccupé
- Coproriété de 8 lots, syndic bénévole, un jardin-passage en commun. Charges 150 € par an.
- Chauffage individuel, électrique, radiateurs et isolation de bonne qualité. Catégorie D.
- Volets
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Études de la copropriété : coproriété saine.
- Décoration récente sobre  alliant rénovation moderne et poutres apparentes.

LOCALISATION DU BIEN

- Grande couronne de RP
- Centre-ville, toutes commodités à pieds. Très familial. Pas du tout étudiant.
- Ville qui a son caractère propre mais qui est accessible de Paris en 1h par différents moyens de transport.
- C’est ma ville. Je la connais très bien. Elle est homogène et agréable à vivre.
- Le bien va-t-il prendre de la valeur : pas plus que la moyenne française. Pour mes calculs, j’ai pris 1% par an.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Prix du bien en agence : 190K, FA = 10K, FNotaires 16,6K
- Loyer déjà pratiqué = 975 €
- Taux de vacance envisagé : l’AI dit qu’il n’y a pas des vacances, ce que je veux bien croire. J’ai cependant pris 1 mois par an pour mes calculs
- Frais de gestion locative : 0€ je suis sur place. Je m’en occuperai.

- Travaux immédiats : 0 €. j’ai mis un raffraichissement de 6K dans 10 ans pour mes calculs
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : aucun
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : aucun
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : tout a été refait l’an dernier.

- Taxe foncière hors TEOM : 1K
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 100€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : 0€

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire 5,8%

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue, propriété en direct. La ville ne se prête pas au meublé. Je n’ai pas trouvé d’intérêt à monter une SCI dans notre cas.

FINANCEMENT DU BIEN

Voici mon calcul pour
- le revenu fiscal :  Loyers de l’année - Assurance prêt - Assurance PNO - Taxe foncière - Intérêt du prêt - 20
- l’impôt (hors taxes foncières) : Impot sur le revenu 30 + CSG 9,2 + CRDS 0,5 + Prélèvements de solidarité 7,5 = 47,2 %

Je vous mets une capture d’écran du calcul pour mes 2 premières années puis pour mes 2 dernières années, sur 20 ans.





Vous remarquerez que ça ne va pas du tout. Je ne sais pas comment faire pour arriver à un cash flow positif. Le prix du bien n’est pas délirant lorsqu’on compare avec Patrim, il est même bas pour du tout neuf. Et même si j’arrive à avoir un rabais de 20% ( ce dont je doute fort), je n’arrive toujours pas à dégager une bonne rentabilité.

Si je refais mes calculs avec
- rabais de prix de 20%
- un prêt familial de 15000 € à 0%
- un prêt sur 15 ans
car c’est dans ces conditions que j’arrive à la meilleure rentabilité totale, j’obtiens :
- un cash flow de -4,7K annuel
- une trésorerie nette de -60K sur 15 ans.

Pour un bien à 190K, ça fait du 2% par an. C’est ce que me rapporte mon PEL !

Bref, j’attends vos retours. Mais je crains fort de devoir conclure que l’investissement immobilier en Grande Couronne, dans des banlieues classiques, ce qui est le cas près de chez moi, ce soit mort. Et qu’il faille mieux investir dans la pierre papier.

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Dernière modification par Flower (18/09/2019 16h42)

Mots-clés : grande couronne rp, immobilier, mauvaise rentabilité