Galgo : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble et changement d'affectation)

Vu la description du bâtiment, vous vous engagez dans un gros chantier pour lequel le recours à un architecte sera indispensable. Donc trouvez un architecte, il saura répondre à la moitié de vos questions. Cela ne sera pas gratuit mais considérez que ses honoraires font partie du coût des travaux.
Un conseil : consultez le PLU (s’il existe). Dans certains centres-ville il n’est pas possible de changer la destination de commerce -> habitation (en supposant que tout l’immeuble soit actuellement affecté au commerce).
Vous parlez de copropriété : voulez-vous dire que vous ne serez pas le seul propriétaire de l’immeuble ? Si c’est le cas attention car il vous faudra l’accord du conseil syndical…
Si vous souhaitez louer le local commercial à vous-même, une SCI est probablement à envisager. Parlez-en à votre comptable.
Pour la sortie du 3-6-9, il vous faudra négocier à l’amiable avec le propriétaire si vous voulez partir vite. A vous de voir si votre commerce supportera d’être déménagé dans un immeuble en (gros) travaux).

Et un détail : pensez bien à préserver un accès privatif aux étages. Devoir traverser une boutique pour accéder aux logements risque de rebuter les (futurs) locataires. Ne riez pas, c’est assez fréquent.

Conseil : Stéphane Morin (Easy-Mobilier) a sorti il y a quelques jours un livre (pdf, gratuit) sur la division de biens immobiliers. Je vous le conseille.

Galgo a écrit :

Je suis en train de suivre la formation de Stéphane Morin, très bonne source d’info.

Pouvez-vous nous en dire plus sur ces formations ?

-quel support ? livre en pdf ? diapos en pdf ? videos ?

- ça vient en un seul morceau ou bien il faut débloquer un module à la fois ?

- c’est vraiment gratuit ?

- après s’être inscrit, que reçoit-on dans son mail ? Une newsletter ? De la pub pour tel ou tel truc ?

Bernard2K a écrit :

Pouvez-vous nous en dire plus sur ces formations ?

Préliminaire
Je n’ai aucune affinité pour les bonimenteurs et autres marchands de "formation" à l’investissement immobilier qui fleurissent sur internet (notamment Youtube). Sébastien (et non Stéphane, erreur de ma part) Morin semble être un peu plus entrepreneur et moins "requin", mais c’est une impression personnelle. Je ne lui ai rien acheté, je ne suis pas inscrit à ses formations, et il ne m’a pas payé pour écrire ceci. D’ailleurs, je doute qu’il connaisse mon existence, ce qui me convient assez.

Réponse aux questions
* Il s’agit d’un "cours" intitulé "Diviser un bien et gagner gros", organisé en 34 "modules", qui sont en fait de courts chapitres, un peu comme des articles d’un blog
* Ces articles / "modules" ont été publiés en ligne sur le site de son entreprise "easy-mobilier" : Page 4, 3, 2 et 1 (cela se lit comme un blog, il faut partir de la fin).
* Ce deuxième opus fait suite à un premier intitulé "Acheter un immeuble et gagner gros"
* Le pdf gratuit des deux livres est disponible sur cette page qui se présente comme la page d’inscription à une formation gratuite. Il suffit d’entrer une adresse mail et vous recevez en retour un lien vers une page dropbox pour télécharger le pdf (des deux livres).
*Je n’ai pas pu vérifier si le lien était crypté et/ou lié à votre adresse mail. J’ai utilisé une adresse jetable pour m’inscrire et je n’ai pas été inondé de pubs ni d’offres "last minute" pour m’inscrire à un séminaire. En revanche, chaque fois qu’il poste un article sur son site je reçois un mail. Pas vraiment du spam.
* L’auteur prétend que ses livres/"formations" sont gratuites et que cela le sera toujours (c’est écrit en toutes lettres en-dessous de ses vidéos Youtube).
* Support :
- le livre "Acheter" est disponible en pdf, en articles de blog (ici) ou en vidéo (il s’agit en fait d’une diapo unique, avec une bande son qui lit le texte de l’article)
- le livre "diviser" est dispo en pdf ou chapitre par chapitre, comme indiqué ci-dessus.

Ce que je sais de l’auteur
Pas grand-chose. Il prétend avoir investit dans une quarantaine de biens, et cela semble réaliste. Il dirige une entreprise de service (fourniture de meubles) qui vise clairement le créneau de l’investisseur en meublé. Il anime un groupe Facebook (privé) Grosse Renta Immo.

Sur le fond
J’ai parcouru les deux livres. J’en retire une impression de sérieux comparé à d’autres marchands de formation (j’ai comme l’impression que la vente de places de séminaire doit rapporter bien plus que d’investir dans l’immobilier…). Le style est enthousiaste, il y a parfois des redites et il manque la patte d’un relecteur/correcteur. Mais le fond apparaît sérieux. Le livre "Diviser" aurait été relu par un juriste. J’ai creusé un peu les références du chapitre sur la notion de logement décent (9m2/2,20m/20 m3/ "éclairement naturel suffisant" / "ouvrant donnant à l’air libre") et je n’y ai pas trouvé d’erreurs.