Emprunter pour de l'investissement locatif avec une EURL ?

Bonjour,

Je n’ai pas pris en compte la SCI à l’IS car je compte investir seul or la SCI requiert au minimum deux associés.

Effectivement, je compte exercer une activité de location meublée en LMNP. J’aimerais réaliser cette activité à travers une société afin que ce soit la société qui s’endette et non moi-même à titre personnel car je compte m’endetter à titre personnel par la suite lors de l’achat de ma résidence principale.

L’EURL me semble alors la plus adaptée.

Dans ce cas, quel type de société me conseilleriez-vous pour faire de la location meublée LMNP ?

Faites du LMNP en direct.
Les soi-disant "astuces" que vous envisagez ne vous permettront pas d’emprunter plus (les banquiers ne sont pas  "i….ots") tout seul, et vous compliqueront juste plus la vie.

Bonjour
Je confirme LMNP c’est achat en nom propre
-Du meuble en societé (sci is, eurl, sarl) sera soumis au régime fiscal des societé (y compris pour la plus value)
-Les banquiers ont parfois 2 grilles de taux, l’immobilier en societé sur 15/20 ans est souvent moins favorable.
-Vous serez caution du prêt donc non seulement ça impactera votre endettement mais en plus quand vous ferez votre prêt perse on vous demandera X bilans de la societé.
-Avant de se jeter sur les sas,sarl,eurl il faudrait peux être parler de SSI (ou RSI) …

Je pensais le LMNP impossible en personne morale, ça serait possible en EURL à l’ir ?

Il est certes théoriquement possible de faire de la location meublée dans une EURL à l’IR. Par rapport à le faire en nom propre, je n’y vois que des inconvénients et aucun avantage.

La liste des choses théoriquement possibles est longue. Holding, holding de holding, démembrement croisé de parts, et pourquoi pas une donation transgénérationnelle de la nue-propriété ? Il n’y a pas de limite à la "créativité".

Paradoxalement, il est souvent bien plus simple d’expliquer en quoi un outil est adapté, que d’expliquer pourquoi l’outil inadapté est inadapté.

Personnellement, je préfère consacrer du temps à expliquer les solutions qui marchent, plutôt qu’à devoir expliquer par A+B pourquoi les solutions sorties de l’imagination fertile des débutants ne marchent pas ou sont mal adaptées. Je comprends que la personne qui a sorti la solution imaginative de son chapeau brûle de savoir pourquoi c’est inadapté. Mais moi, je trouve qu’expliquer cela est long, pénible, et que je ne le lui dois pas cette explication. Surtout quand elle a déjà été donnée sur le forum parce que ce débutant n’est pas le premier à penser à cette solution. A la rigueur, c’est le genre de tâche que je voudrais bien faire en étant payé, mais pas gratuitement. Donc, point final.

Francisco a écrit :

Bonjour,

Je compte investir à travers une EURL, j’aimerais donc savoir si l’obtention de prêt était différent à travers une EURL qu’en nom propre, il y a-t-il des différences, les banquiers sont-ils plus réticents, etc… ?

Si vous expliquer que l’EURL sera pour de la location meublé et donc, "patrimonial" comme une SCI, il n’y aura pas de grande différence sur les taux.

Cependant, être LMNP ou LMP n’est pas un choix. Cela dépend de critères bien précis.

Si vous êtes LMP et que vous décédez, ou souhaitez faire une donation, il y aura une plus valu à payer, en plus des droits de mutations. En effet, il y aura sortie du bien de l’entreprise individuelle pour le mettre dans votre patrimoine perso afin de pouvoir effectuer la succession ou la donation le cas échéant. Un démembrement parait également très compliqué.
En revanche pour du LMNP vous êtes tranquille car la jurisprudence a confirmé qu’il n’y aurait que les droits de mutations, comme pour un bien loué en vide.

C’est pourquoi si vous pensez un jour être considéré comme LMP, il peut être plus intéressant de le faire via une société EURL ou SARL à l’IR. En effet, en cas de décès ou de donation, il s’agit de parts, et cela n’affectera pas le fonctionnent de la société.

Pour résumer, si vous pensez rester ad vitam eternam en LMNP, privilégier l’acquisition en direct. En revanche si vous pensez devenir LMP (et c’est très facile pour un rentier, car ni les revenus fonciers ou les dividendes ne sont pas pris en compte dans le calcul) je vous invite à étudier l’EURL.

Une structure à l’IS est également à étudier, surtout en cas de forte TMI. mais attention à la revente. Vous serez tenté d’opter pour une cession des parts sociales à la revente, mais l’acquéreur non aguerrit aura des difficulté à se faire financer, car il n’y aura pas de garantie physique possible, seulement un nantissement des parts. Et là, il faut se tourner vers des banques ayant une connaissance du dirigeant d’entreprises.