Comment emprunter sans revenus pour un investissement locatif ?

LouisC · #1

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Dernière modification par theoreme (27/04/2012 22h05)

GoodbyLenine · #2

Visiblement, soit votre dossier comporte des faiblesses sérieuses, soit les banques sont devenues encore plus frileuses, soit vous n’avez pas tapé aux bonne portes ou vous n’avez pas les bons partenaires…. Identifier ce qui coince serait un bon premier pas.

Vous devriez préciser la durée de l’emprunt visé, son montant, et le type de bien proposé à nantir.
Quel genre d’acquisition visez-vous (localisation, type d’usage) et qui gèrerait au quotidien et si il y a déjà des projets précis et identifiés ?
Avez-vous de revenus pro, ou autres ? (quel flux de revenus devra servir à rembourser ?)
Visez-vous un statut LMP ?
Quel est le profil de votre "associé" ? (et pourquoi avez-vous besoin d’un associé ?)
Quel est votre age (à partir d’un certain age, emprunter devient plus dur…)
Quelles banques ont refusé ou proposé ce 4.5% (infine 20 ans ce ne serait pas si mal…), quel historique avez-vous avec elles, et quelle raison vous ont-elles indiqué ?

Vos idées (passer par un courtier ou CGP, ou proposer à la concurrence de transférer une partie de vos avoirs, ou faire comprendre à vos banques actuelle qu’elles vont perdre un client) semblent toutes intéressantes, mais je serais bien incapable de vous dire laquelle creuser en priorité….

ZX-6R · #3

Sujet interessant que celui ci.

Personnellement ma banque me suit pour l’instant, mais j’ai un salaire correct. Je compte passer LMP l’an prochain, et je me demande si j’arrete de bosser si ma banque me suivra encore…. et si oui à quelles conditions.

Ca serait bien de pouvoir comparer entre nous en fonction de certains criteres (age, salaire ou pas, patrimoine net, credit total etc..) ce que nous proposent les banques. (mais peut etre un peu trop indiscret pour que du monde participe)

LouisC · #4

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Dernière modification par theoreme (27/04/2012 22h06)

ZX-6R · #5

4.6% sur 15 ans! heu, vous avez vu ailleurs? J’ai même pas ce taux sur 25 ans!

LouisC · #6

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Dernière modification par theoreme (27/04/2012 22h06)

ZX-6R · #7

Votre cas semble spécial en effet.

Votre banque vous a-t-elle proposé d’hypothéquer vos biens?
Quel % d’apport mettez vous?

Autre question, pourquoi parlez vous de taille critique pour vous associer? Quel intérêt?

LouisC · #8

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ZX-6R · #9

Vous proposez hypothèque + 50% d’apport et ils refusent? pour des studios à Paris qui se louent en 3 jours? wow, soit le marché a bien changé, soit votre banquier ne vous aime pas!

Job · #10

Sans indiscrétion, le montant envisagé de l’emprunt est de combien ? (votre réponse à GBL semble incomplète)

LouisC · #11

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Dernière modification par theoreme (27/04/2012 22h07)

ZX-6R · #12

Je pense que si vous allez voir un courtier en lui disant j’achete un studio à Paris (150 à 200ke) en mettant 50% d’apport, et je suis OK pour une hypothèque, il ne mettra pas longtemps à trouver votre crédit (sauf s’il y a autre chose qu’on ne sait pas..?)

LouisC · #13

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Dernière modification par theoreme (27/04/2012 22h07)

Sky · #14

Bonjour,

avez-vous fait plusieurs simulations selon les structures : Sarl, SNC, Indivision (avec convention d’indivision en lieu et place de statuts de sarl), etc.

En indivision par exemple, vous serez géré par votre banque comme un particulier, avec :
- frais de tenue de compte beaucoup moindre qu’un compte bancaire pro,
- une grille des taux d’emprunt pour particuliers beaucoup moins coûteuse que celle des pros,
- sans "frais annuels d’information cautions" à 43€ le courrier simple,
- sans frais pour que la banque vérifie annuellement la bonne existence de la structure juridique,
- des virements externes gratuits,
- une plateforme banque en ligne plus simple,
etc.

bref cela représente au minimum un budget d’environ 350~400 € par an qui peut être économisé.

Chaque indivisaire fait son prêt de son côté sans être caution solidaire des autres indivisaires et en payant une assurance crédit selon son propre age et sa santé personnelle. (plus intéressant quand on est le plus jeune)

Dans votre option de sarl, il faudrait que le gérant soit votre associé (retraité de plus de 60 ans) pour justifier au fisc que la sarl ne verse pas de salaire, en indivision ce problème ne se pose pas.

En indivision comptabilité plus simple et pas de gestion de la TVA.

En indivision, chaque indivisaire peut avoir un statut différent (LMP ou LMNP), ça peut aider (dans ce cas remplir une F-zéro et autant de P-zéro qu’il y a d’indivisaires).

Inconvénient : il faut être très informé sur cette structure de gestion car le fisc ne l’est souvent pas beaucoup.

Pour l’avoir fait récemment, l’indivision est vraiment une solution intéressante, mais chaque cas est particulier…

dkee34 · #15

En effet, avec 50% d’apport, ils ne doivent pas refuser.

- Soit il y a quelque chose d’autre dans votre dossier qui bloque
- Soit change de banque

La bq postale proposeles taux les plus bas, mais leur calcul de taux d’endettement est tres restrictif.
Le CIC calcule le taux d’endettement par deficit foncier, ils sont plus cher en tarif de base mais tt est négociable.

taux d’endettement BQ postale:

s = Salaire net
r = loyer de votre résidence
l = loyer brut du bien mis en location (si plusieurs bien nous les appellerons l1, l2, …)
c = credit du bien mis en location (si plusieurs bien nous les appellerons c1, c2, …)

r + c1 + c2 + …
_________________ x 100 = T

s + l1x0.8 + l2x0.8 +…

si T > 25, la BQ Postale ne finance pas !

taux d’endettement CIC:

c1 - l1x0.75 = X1, si X1 positif, le metre en denominateur, si négatifs en nominateur.
c2 - l2x0.75 = X2, si X2 positif, le metre en denominateur, si négatifs en nominateur.

r + (les X negatifs)
_________________ x 100 = T

s + (les X positifs)

si T > 30, le CIC ne finance pas !

Attention, les credits à la consomation changent ces calculs !

LouisC · #16

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ZX-6R · #17

à vue de nez mon T dépasse les 70…

LouisC · #18

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Sky · #19

theoreme, charge à vous de savoir prouver à vos interlocuteurs bancaires votre savoir-faire en matière de gestion d’entreprise, en matière de gestion locative, en connaissances juridiques et fiscales, en expériences dans ces domaines, en bricolage, etc …. à vous de savoir être crédible.

En effet beaucoup de créateurs sont plein de beaux rêves…

Déjà arriver chez un banquier en lui disant : "bonjour, j’arrive avec la moitié du prix du logement pour le mettre en locatif meublé", il va rapidement comprendre que vous ne maîtrisez pas votre sujet et que vous voyez petit, surtout pour investir à Paris où les rendements sont faibles, (voir inférieurs aux coûts de l’emprunt), surtout avec une structure sarl (indépendante des patrimoines personnels), un marché immobilier sur ses plus hauts et une association d’entrepreneur où la mésentente peut surgir rapidement…

Comme je l’ai déjà dis ici plusieurs fois : vous viendrait-il à l’idée d’aller au restaurant avec votre sandwich ?

De ce que vous exposez de votre projet, je pense que les banques vous rendent plutôt service …

LouisC · #20

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Dernière modification par theoreme (27/04/2012 22h12)

Job · #21

theoreme a écrit :
A la tête d’un patrimoine très confortable, sans immobilier, et locataire

je me demande si ce n’est pas çà qui fait hésiter vos interlocuteurs, à vérifier !

LouisC · #22

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Dernière modification par theoreme (27/04/2012 22h11)

ZX-6R · #23

Je suis aussi locataire…

Regardez combien vous rapporte votre patrimoine par mois. Est-ce que ça vous paye votre loyer + reste à vivre? Si vous mettez un apport, cet apport fait-il baisser vos revenus mensuels?

GoodbyLenine · #24

Sky a écrit :
…./…
Dans votre option de sarl, il faudrait que le gérant soit votre associé (retraité de plus de 60 ans) pour justifier au fisc que la sarl ne verse pas de salaire, en indivision ce problème ne se pose pas.

En indivision comptabilité plus simple et pas de gestion de la TVA.

En indivision, chaque indivisaire peut avoir un statut différent (LMP ou LMNP), ça peut aider (dans ce cas remplir une F-zéro et autant de P-zéro qu’il y a d’indivisaires).
…/…

Je ne suis pas d’accord avec ce que vous dites :
- un gérant de SARL peut être non rémunéré, sans qu’il ait à être retraité;
- la gestion de la TVA sera identique en indivision ou en société, et dépendra en fait du bien, et pas de la structure juridique du propriétaire;
- avec une SARL (si transparente fiscalement) les associés peuvent être l’un LMP l’autre LMNP, et c’est similaire à l’indivision.

Mais bien entendu, il faut envisager plusieurs structures juridiques.

@theoreme : Le jour où votre banque principale sera convaincue que tous vos placements vont partir à la concurrence, elle devrait redevenir plus raisonnable et vous proposer un financement. A défaut, elle (votre conseiller, le directeur de l’agence, voire plus haut) ne mérite pas que vous restiez client. IL vous faut juste le leur expliquer…

Questions :
- avez-vous un lien de famille avec votre futur "associé" ?
- que donne votre "Business Case" en cas de vacance locative prolongée ?
- savez-vous qu’on ne peut pas transformer un studio loué nu en meublé sur PAris aussi simplement ?
- pourquoi ne pas retirer d’argent de vos AV et vous passer d’emprunt ?

bastounet · #25

Bonjour,

Je suis, comme vous, sans emploi, donc sans salaire et je tire l’ensemble de mes revenus de mes divers placements, mobiliers et immobiliers.

Mais je suis diversifié :
- immo entreprise (emprunt en cours)
- immo particulier ( SCPI Scellier - donc défisc.) (emprunt en cours)
- SCPI entreprise (emprunt en cours)
- Assurance vie (9 contrats chez 4 Assureurs différents) investie 80% fond euros / 20% sicav-opcvm
- PEA, CTO, Livret A, LDD, Etc…
- Propriétaire de ma RP (emprunt en cours)

Mes emprunts représentent la moitié de mon patrimoine.
Je couvre 70% de mes emprunts par mes avoirs (essentiellement AV).

Je viens d’emprunter en février auprès de ma banque sans problème, même si les taux sont bof !

Pour vous prêter, je pense que les banques regardent évidemment la valeur du patrimoine, mais peut-être plus encore sa diversification, et l’expérience que vous avez dans le domaine recherché. Dans votre cas, c’est peanuts, apparemment.

Commencez d’abord par investir dans une SCPI, ça rassurera peut - être votre banquier sur votre capacité à diversifier, indispensable pour pérenniser votre patrimoine.

De plus, les loués meublés sur Paris sont visiblement mal vus par Mr le Maire. Certains loueurs ont déjà récoltés des amendes lourdes (15.000 €). C’est peut-être ça aussi qui freine votre banque.

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#21 27/04/2012 17h10

theoreme a écrit :

#22 27/04/2012 17h21

#23 27/04/2012 17h32

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Sky a écrit :

#25 27/04/2012 18h52

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