Impact du COVID-19/coronavirus sur les prix de l'immobilier ?

Je vous confirme également ce constat sur mes zones de recherche (villes petites et moyennes).
Pour faire une veille quotidienne, il n’y a rien a vendre. J’ai vu 1 bien qui rentre dans mes critères de TRI en 6 mois.
C’était début mars. J’appelle 24h après l’annonce. Le propriétaire en direct a eu la gentillesse de me répondre. Je dis gentillesse car il m’indique être le 115ème contact (appel, mail, sms).. en 24h. C’est une succession.

Sinon même constat que les autres, je vois des biens passés dans des copros ou je possède déjà un appart. je vois vois du +30 ou +40% sur des T1 ou T2 par rapport à mes prix payés il y a 1 an ou 2.

arkamoon a écrit :

Ne peut-on pas considérer ca comme de l’inflation étant donné que c’est quelque chose de général?

Ca semble relativement logique de par le fait qu’une grosse somme d’argent a été injecté dans l’économie mondiale. Non?

Le retour de l’inflation est un gros sujet d’actualité. On le voit avec les matières premières, par exemple le cours du bois qui explose. Est-ce que c’est un phénomène temporaire ou durable ?

Il y a des tas de phénomène concomitants : taux toujours très bas, COVID, changement des habitudes des gens, explosion des dettes publiques, politique des banques centrales très accommodantes.

S’agissant de l’immobilier, on ne peut quand même pas dire que c’est général, car ça ne concerne pas tous les "marchés".

Les opinions de Michel sont mal informées et/ou de mauvaise foi, comme il a été bien montré par d’autres forumeurs. Je complète juste sur quelques points :
- C’est complètement faux de dire que c’est la suite d’une hausse de 10 ans. En province, il y a de très nombreux endroits où les prix stagnaient voire baissaient depuis 10 ans. Limoges +7 %, Bourges et Reims +12,8 %, ça serait seulement la continuation de la tendance d’il y a 10 ans ? Vraiment n’importe quoi.
- les prix donnés par Ernest sont les moyennes des prix constatés par les notaires au dernier trimestre 2020. Compte tenu des délais nécessaires pour vendre, ces prix de vente ont donc été fixés vers l’été 2020, environ. Ils reflètent donc l’état du marché d’il y a 9 mois environ ! L’état du marché actuel est encore bien pire (si l’on veut acheter) ou bien mieux (si l’on veut vendre), comme le montrent les nombreux retours du terrain des messages dans cette file et ailleurs. Je ne vais pas me risquer à donner un pourcentage sous peine d’être accusé de propager des rumeurs, mais chacun pourra calculer des pourcentages de hausse sur les prix bien réels cités par des forumeurs dans la présente file, et c’est impressionnant. Le constat, c’est qu’on n’arrive plus à acheter bon marché, tout part très vite et très cher, et les AI n’arrivent plus à rien rentrer en portefeuille et surtout n’arrivent pas à les tenir.

A noter que, sur un tel marché, l’élasticité offre-prix peut s’avérer négative. C’est à dire qu’une hausse du prix du marché peut entraîner une rétention de l’offre. Une proportion significative des particuliers n’a pas l’obligation de vendre tout de suite alors, face à une hausse des prix, la réaction peut être "Oh, je vais attendre que ça monte encore". C’est quelque chose qui est bien connu sur le marché du bois sur pied : des professionnels cherchent à acheter pour faire tourner les scieries, mais les particuliers propriétaires forestiers peuvent très bien décider d’attendre encore un an ou deux pour mieux profiter de la hausse des prix. Dans de tels cas, la hausse des prix peut ne pas suffire à mettre davantage de biens sur le marché. Est-ce le cas actuellement ? L’avenir nous le dira. Mais la baisse du nombre de biens en portefeuille d’un petit échantillon d’AI que je surveille (certes mon échantillon est non représentatif, alors gare à la rumeur infondée !   ) pourrait bien signifier qu’il y a une telle rétention actuellement.

Le seul mérite du -1 de Michel ? Il a fait réagir et fait sortir des témoignages concordants qui montrent bien l’ampleur du phénomène.

Et oui Michel a tout faux : ma femme est agent immobilier en milieu plutôt rural : elle n’a plus aucune maison à vendre, c’est la première fois qu’elle voit ça ( en trente ans) et ça faisait des années que les prix étaient en baisse.
Maintenant, il ne faut pas non plus tout attribuer au COVID. Sur Limoges par exemple, il y a une augmentation depuis déjà 2 / 3 ans mais sur les dix années précédentes, les prix avaient baissé de 10 %.
Il y a donc aussi un effet de rattrapage pour les secteurs qui n’avaient pas bénéficié de la hausse des prix dans les métropoles et quelques autres secteurs (zones côtières par exemple).

Quand je suis rentré en France en 2016, j’avais investi à Bourges en prévision de ce phénomène. La COVID lui a donné un violent coup d’accélérateur auquel je ne m’attendais pas.

Déjà à l’époque on pouvait ressentir un profond mal-être dans les "métropoles" françaises, causé par l’envolée des prix de l’immobilier et des loyers d’une part (les habitants travaillent donc dur pour vivre dans des clapiers, avec chaque année un peu moins d’espoir de voir la situation s’améliorer), et la montée de l’insécurité d’autre part. Dans certaines villes (suivez mon regard), on peut y ajouter les conséquences d’un urbanisme aberrant et destructeur.

Il ne manquait qu’un catalyseur pour faire sauter le pas à tous ces gens et qu’ils trouvent une vie meilleure ailleurs, je pensais que ça serait une lente rentrée dans les mœurs du télétravail mais la COVID a bien accéléré ma vision de dix ans !

Je crois que certaines entreprises vont chercher à refaire rentrer le dentifrice dans le tube, mais maintenant que les employés y ont goûté ces boîtes sclérosées vont mener un combat doublement perdant : en favorisant le présentiel elles n’auront de facto plus accès aux meilleurs employés, et les charges ou loyers dépensés pour les locaux leur permettant de conserver leurs habitudes de garde chiourme grèveront leurs marges. Leur compétitivité comparée aux entreprises favorisant le télétravail sera donc forcément moins bonne.

La hausse actuelle ne sera donc certainement pas durable (je crois que pas mal de nouveaux arrivants vont aussi avoir du mal avec le rythme différent de la vie en province) mais je crois à une tendance haussière sur la durée malgré tout, au fur et à mesure que les nouveaux arrivants restent (ou repartent en vendant plus cher à de nouveaux nouveaux arrivants) et gentrifient ces villes en les rendant petit à petit tout aussi invivables que celles qu’ils ont quitté

"You can take the soyboy out of the countrycity but you can’t take the countrycity out of the soyboy"…

Dernière modification par doubletrouble (29/04/2021 16h37)

Les chiffres des notaires sont intéressants mais ce serait encore plus informatif d’avoir des indications sur la typologie des acheteurs : achat RP versus immobilier locatif pour affirmer ou non que des Parisiens changent de vie radicalement.

Je penche plus pour un placement de liquidités dormantes par des CSP + parisiennes ou non qui ne regardent pas le prix d’achat et qui ne cherchent pas 10% de rentabilité mais seulement un peu plus que leur fond euros d’assurance vie au taux réel négatif après prise en compte de l’inflation.

Il faut bien garder en tête que les CSP+ ont réalisé une épargne record en 2020… et que tout semble indiquer que 2021 ne sera pas en reste.

Pour ma part, plus beaucoup de dépenses en sorties culturelles, restaurants et vacances. Il faut bien faire quelque chose de cet argent !

La vraie question est donc la « durabilité » de cette tendance.

Pareil dans ma zone du sud ouest en ville moyenne, les maisons T3/T4 qui étaient affichées à 90k avec pas mal de travaux il y a 1 an se vendent maintenant à 120k€ assez facilement en plus, alors que c’était compliqué avec un prix inférieur (90k€) avant Covid…

Un agent immobilier me disait qu’il avait jamais vu une telle situation avec une hausse si rapide et une pénurie de biens à la vente (surtout à moins de 150k€)

Ce qui m’a les plus surpris c’est de voir des clients parisiens, bordelais acheter des maisons à retaper avec peu cachet (petit prix) dans notre secteurs qui n’auraient été acheté que par des locaux il y encore peu de temps.

Pour moi, je suis très très surpris de l’augmentation des prix (de manière générale sur l’ensemble du territoire) : je m’attendais à une chute avec le Covid + les nouvelles règles de financement.

Je vois pour ma part 2 explications :
-  l’excès d’épargne des CSP+ avec le Covid
- un arbitrage de support type assurance vie vers la pierre (le côté rassurant de la pierre).

Ce ne sont que des suppositions, si quelqu’un a des sources à partager pour expliquer cette tendance, cela m’intéresserait….

@ooryl : vous vous demandez comment investir intelligemment aujourd’hui en immobilier. Je suis tenté de vous répondre : en appliquant les méthodes qui marchent pour d’autres typologies d’investissements :

- achetez sous le prix du marché : multipliez les visites jusqu’à connaître parfaitement votre marché, ses prix et ses acteurs clés ; négociez dur, et n’achetez qu’avec une grosse décote. Bien entendu c’est plus facile à faire sur les biens à problèmes que sur du premium
- diversification : ne mettez pas tous les œufs dans le même panier. Variez les emplacements, typologies de biens, modes de location
- rentrez tôt et progressivement : la tendance de fond de l’immobilier (loyers et foncier) est haussière. Statistiquement, plus vous achetez tôt, moins vous payez cher vos actifs et plus vous percevrez de loyers pour rembourser vos emprunts et accumuler du capital. Mais si vous avez peur de rentrer sur un marché en surchauffe, au plus haut, rien ne vous empêche d’investir progressivement, par exemple un bien tous les 2 ou 3 ans (analogie du DCA pour la bourse)
- pensez à l’investissement dans sa globalité. Un investissement ultra-rentable (très petite surface, coloc, LCD) mais épuisant à gérer et vite revendu, vous rapportera bien moins au global qu’un produit moins rentable mais aisé à gérer, que vous conserverez longtemps et revendrez potentiellement en forte plus-value et avec un capital restant dû faible.

Auquel je rajouterais une spécificité de l’immobilier : utilisez (raisonnablement) l’effet de levier du crédit afin de construire plus rapidement votre patrimoine, dans un cadre fiscal avantageux

kiwijuice a écrit :

Soit les seniors décédés étaient en très grande majortié soit locataires soit non proprios et en maison de repos /EHPAD.
Soit il y a un stock qui devra s’écouler.

Soit vous sous estimer les délais de mise en vente d’un bien hérité.

3 exemple : succession de mme.
Date d’il y a 2 ans environ.
Bien mise en vente (et vendu dans la semaine) près de 5 ans après le décès.
Cause : conflit familial

succession de mon père : bien mise en vente 2 ans environ après le décès
Cause : maison de vieux avec propension au glanage (1 tonne de ferraille sorti du sous sol par exemple)

Mon voisin, bien mise en vente 5mois après le décès.
Cause : 1 seul décès, reste le 2nd résident (dans ce cas non propriétaire).

Bref, un décès aujourd’hui ne signifie pas une vente demain!
Surtout qu’avec les confinements et le distanciel, je crains que le travail notarié soit ralenti.

Pour rebondir sur le point 3 de Bernard2K juste au-dessus, le Capital de ce mois a publié une petite infographie sur les "chiffres clés de l’immobilier".

L’offre en locatif a fortement augmenté entre le T1 2020 et le T1 2021 (corroborant peut-être l’idée de la forte tendance à l’investissement dans l’immobilier locatif).
Mais à priori, sans que les loyers ne stagnent vraiment pour l’instant.