Yekaterinburg : étude de cas immobilier (un projet trop ambitieux ?)

Yekaterinburg · #1

Bonjour,

je vous présente l’étude de cas d’un bien immobilier que j’aimerais acquérir avec un ami. Le bien présenté ici est en quelque sorte la moyenne des biens que nous visons (certains sont un peu moins chers, rapportent un peu moins, sont en meilleurs états…). Néanmoins les grandes lignes du projet sont les mêmes.

Exemple type d’immeubles ciblés : Budget 180k€ à 240k€ TTC, peu ou pas de travaux à prévoir, locataires en place, rentabilité brute de 11%

Il s’agirait pour nous deux d’une première expérience dans l’immobilier. Après en avoir brièvement parler à ma banque, cette dernière serait prête à nous suivre.

VOTRE PROFIL

_ASSOCIE 1 (A1 moi) : Célibataire, Militaire engagé pour au moins 10 ans, 21ans, TMI 11%, revenus : 16k€/an. Certainement minimum 26k€/an à maximum 34k€/an en 2021

_ASSOCIE 2 (A2 ami) : Célibataire, étudiant en alternance avec promesse d’embauche(licence pro), 19ans, TMI 0%, revenus : 10k€/an. Environ 21k€/an à partir de mi-2021

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Minimes
- Fiscales : Minimes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Electricité : Très bonnes aptitudes. Plomberie, maçonnerie, menuiserie : Aptitudes de bases pour mon associé + Connaissance d’un réseau d’artisans compétants de confiance
- Sociales : Moyennes
- Temps disponible :
A1 : Peu de temps disponible et pas flexible=> Indisponible pendant la semaine, régulièrement plusieurs mois de suite. Aucune envie de passer tous mes weekends et permissions de dispo dans ce projet. Au besoin 1 semaine à 10 jours par an pour travaux.
A2 : Flexible et sur place.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble de rapport (6 appartements)
- Année de construction : Avant 1900
- Caractéristiques : immeuble d’angle de rue de 2 étages très lumineux. Sans ascenseur. Appartements d’environ 30 à 40m² (1 ou 2 chambres). Des caves existent, pas de garages, pas d’espaces verts
- 5 appartements sur 6 sont occupés.
- Chauffage individuel électrique
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Concierge  : Certainement besoin d’une équipe de ménage pour l’entretien des parties communes.
- Décoration : Basique

LOCALISATION DU BIEN

- Petite ville de 6 000 habitants ( 4 000 en 1970) à 30 minutes en voiture d’une agglomération de 400 000 habitants.
- Plein centre-ville, proche de toutes commodités : Ecoles, collège, médecins, dentistes, kinés, épiceries, bars, banques, salon de coiffure…
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique : La ville se situe à proximité d’activités industrielles comme le plastique, la mécanique et le bois. Bien que certaines activités laisseraient penser au déclin, les usines et les zones artisanales s’agrandissent ces dernières années.
Beaucoup d’habitants partent travailler dans l’agglomération la plus proche chaque jours.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : Difficile à estimer. Le prix de l’immobilier à plus que doublé entre 2000 et 2010 avant de stagner jusqu’à présent.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 221k€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 20k€/an quand tout est loué
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 5% (On n’a pas encore sondé le marché par de fausses annonces)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 10 à 14% des loyers (gestion, recherche locataire, GLI…)

- Travaux immédiats : Bien en bon état général (on prévoit 7 000€)

- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : fenêtres simple vitrage
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : Tout semble en bon état, toiture refaite il y a quelques années

- Taxe foncière hors TEOM : 2 600€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 2,5% des loyers
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : 4% (2,5%si on passe par une agence)

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer : 9%
- Rendement opérationnel brut : 7,2% (en gérant par une agence)

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : Si possible 0€ financement à 110%
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : Si possible sans assurance, 1,8%
- Durée du crédit : 25 ans
- Frais de tenue de compte : 350€ si SCI ?
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : 5 000€ chacun (possibilité de beaucoup plus, mais ce n’est absolument pas notre souhait)
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : Non

RÉGIME D’EXPLOITATION

On se renseigne encore, et mes questions portent en bonne partie sur le régime d’exploitation. On a pour l’instant fait nos simulations en se plaçant dans le cadre d’une SCI à l’IS, location nue.
Nos raisons : SCI pour formaliser nos relations d’associés avec mon ami, à l’IS pour déduire le plus de charges possible dont l’amortissement de l’immeuble pendant la période d’exploitation et ainsi limiter notre imposition.
Possibilité de rémunérer mon ami si celui-ci venait à passer beaucoup plus de temps pour la gestion/entretien

CASH FLOW

En comptant 15% d’imposition sur nos loyers (3 000€ IS) MAIS aucunes charges retirés (intérêt du crédit, gestion agence, amortissement immeuble…). On ne prend pas non plus en compte le coût d’un comptable et la création de la SCI ( 1200€+ 1300€/an ?)
Cash flow négatif avec crédit sur 25ans(-1 000€/an)
Cash flow négatif avec crédit sur 20 ans ( -3 500€/an)

Si le prix est négocié à 180k€ TTC (actuellement affiché à 221k€ TTC)
Cash flow positif avec crédit sur 25 ans (+1 000€/an)
Cash flow négatif avec crédit sur 20 ans (-800€/an)

Le bien nous semble trop cher à 220k€, le prix de 180k€ nous semblerait quant à lui envisageable. Le bien étant en vente depuis le début de l’année, le prix est très certainement négociable.

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Nos interrogations :

_Quel régime d’exploitation nous conseilleriez vous et pourquoi ? SCI IS/IR, Indivision…
_Trouvez-vous les frais d’agence réalistes (10 à 14% pour une gestion la plus complète possible=> 1 mois de loyer à chaque changement de locataire+8% de gestion+2,5% de GLI) ?
_Que penser de la rentabilité brute et du bien de façon général en zone rurale/péri urbaine ? (rentabilité brute prix affiché : 9%; rentabilité brute si prix estimé : 11,1%)

Notre interrogation principale étant :
_Au vu de notre expérience inexistante dans l’immobilier et de notre jeune âge, le projet vous semble-t’il surdimensionner ? Vaudrait-t’il mieux attendre et en apprendre davantage avant de se lancer ?

Bien sûr, nous sommes preneur de toutes les remarques ou conseils que vous pourriez nous soumettre !

En vous remerciant par avance,

Mots-clés : immeuble de rapport, immobilier, sci is

DDtee · #2

Très rapidement :
1- rendement très très insuffisant pour la taille de la ville, de l’investissement
2- formez vous en commençant sur un seul lot, mais en faisant tout pour bien comprendre l’ensemble de ce qui est en jeu (bâti, fiscalité, gestion…)
3- sans vouloir faire le vieux c.., à 20 ans j’avais plein d’amis que j’étais persuadé de fréquenter toute la vie, 5 ans après je n’en voyais plus aucun. On change, on évolue en sens parfois opposé, on déménage, on a des compagnes pas toujours compatibles avec celles des copains… bref, l’association de 2 amis, bof, bof

gogo1601 · #3

Belle présentation du projet
Pour moi le gros point bloquant est vos niveaux de revenus. A partir du moment où on vous prête l’argent l’opération telle que présentée semble correcte sans être incroyable vu la taille de la ville.

Je ne peux que vous recommander de négocier surtout si vous avez vu plusieurs biens qui pourraient correspondre. Il ne faut pas hésiter à faire une offre sous le prix demandé.
Du fait de vos revenus, il va être compliqué de faire une autre opération rapidement donc autant faire la meilleure affaire possible.
A partir de 10% de rentabilité les cash-flows commencent à être positifs à vous de juger de l’emplacement.
Pour ma part je paye 7.2%+2.5% pour les frais de gestion + GLI. Si vous êtes du coin, vous pouvez faire vous-même les visites. Les futurs locataires sont plus nombreux s’ils ne payent pas de frais d’agence. Ensuite la gérance s’occupera de l’état des lieux pour environ 200€.
La question que je me pose est, est-ce que le fait d’acheter un immeuble de 6 lots est vraiment rentable par rapport au prix d’un appartement ou d’un immeuble plus petit? Dans les villes où j’investis ce n’est pas si évident. Par contre cela va beaucoup plus vite pour en acquérir davantage. Sinon essayez effectivement de commencer plus petit.
Concernant l’association, j’ai une SCI avec un ami et pour l’instant c’est très profitable, ça me permet d’avoir des contacts réguliers avec lui. Ce qu’il faut par contre c’est un niveau d’investissement en temps et argent qui soit comparable.

creusois · #4

Bonjour,

Comme indiqué par les deux précédents contributeurs,compte tenu de votre peu d’expérience dans le domaine immobilier,c’est un investissement important qui d’une part peut vous bloquer par la suite,d’autre part peut être compliqué à revendre si vos intérêts ou nécessités divergeaient dans le futur (déménagement pour un emploi pour votre ami,souhait d’acquérir une résidence principale).

Peut-être pourriez-vous commencer par un appartement acheté seul ou à deux dans les mêmes conditions ?

La revente si besoin d’argent ou lassitude de l’immobilier sera beaucoup plus facile que pour un immeuble ,car dans ce cas vous n’avez comme acheteur que des investisseurs et non des acheteurs de résidence principale.

De même,tous les problèmes ( entrée et sortie des locataires,entretien de l’immeuble,litiges éventuels) seront forcément plus limités avec un seul lot plutôt qu’avec 6.

Enfin,compte tenu du type de logements dans l’immeuble décrit dans le projet (T1 ou T2 ,si j’ai bien compris) vous risquez d’avoir un turnover important des locataires.Cela va grever votre budget avec des frais d’agence à chaque établissement d’un nouveau bail .
Il est de toute façon très important si vous envisagez d’acquérir un bien loué (et encore plus un immeuble) d’avoir un profil précis des locataires en place (type de bail,impayés éventuels, cautions,..).

Bonne étude de votre projet.

Bernard2K · #5

Moi ce qui m’interpelle surtout c’est : immeuble des années 1900 + chauffage électrique + simple vitrage…

Il y a potentiellement un paquet de travaux à faire sur un tel immeuble. On peut certes se contenter qu’il soit habitable, mais les locataires attendent de plus en plus de confort et de modernité.

A propos de la toiture, "quelques années", ça n’est pas bien précis. C’est le genre de chantier qui laisse une grosse facture, facture que l’on conserve soigneusement, c’est pourquoi on se rappelle très bien quand ça a été fait. Il est probable que le propriétaire sache très bien quand ça a été fait mais ne soit pas pressé d’être précis. Car "Quelques années" peut être un euphémisme pour "il y a 20 ans mais elle est encore très bien".

HHub · #6

Vos calculs de cashflow sont trop approximatifs vour complètement erronés. A première vue, même à l’IR vous devriez être en positif.

Manque dans vos calculs, la sortie/entrée des poubelles et nettoyage communs : 110e/mois

Vu les taux d’imposition, la solution SCI à l’IS ne semble pas nécessaire et de toute façon cela ne permet que de reporter l’imposition car à la la sortie (vente et distribution des dividendes), l’imposition est souvent plus importante si le bien prend de la valeur.

Pour la garantie loyers impayés, la solution visale peut être intéressante (personnellement déjà contratactualisée mais jamais actionnée et par ailleurs cela permet une verification de la solvabilité par un tiers).

Si vous n’êtes pas prêt à passer du temps, il ne faut pas prévoir l’investissement immobilier en direct : même en gestion par une agence, cette dernière vous contactera pour vous présenter le problème (chauffe eau qui marche pas, fuite, ampoule dans les communs…) et vous laisser le choix entre faire par vous même, par un de leur artisan. Déjà vu 60e pour changer une ampoule de commun.

Commencez par plus petit pour voir si cela vous convient et après vous verez bien si l’immobilier direct est fait pour vous.

Range19 · #7

1/ L’aspect disponibilité :
Je sais qu’il ne faut pas généraliser mais à prendre en retour d’expérience.
Mon fils a 26 ans, il est militaire et se trouve dans l’incapacité de gérer correctement quoi que ce soit qui pourrait nécessiter une implication forte ; je lui ai mis le pied à l’étrier pour son premier investissement immobilier et sans mon travail de suivi et gestion ç’aurait été la cata.
Ses déplacements ultra fréquents et longs (plusieurs semaines au mini, plusieurs mois au moins une fois par an y compris très loin) et plutôt imprévisibles rendent vraiment complexe toute programmation d’une activité autre.
Cela dit, la période de très forte implication est plutôt au début, lors de la chasse et de l’acquisition. Si pas de travaux, ça peut tourner tranquillement.
Cela implique de trouver le pro réactif et dynamique qui sera le bon intermédiaire si vous et votre ami étiez indisponible.
2/ Un immeuble
Nous n’avons pas tous la même approche mais un immeuble est un bien technique. Il y a tellement de pièges qu’il faut commencer par le commencement : avoir des partenaires sûrs (aïe, j’ai encore des surprises avec des pros pourtant "sûrs") afin d’être certain de l’état et de la qualité de ce que l’on achète. Le déjà "rénové" dont on ne voit rien nécessite une approche tout aussi pointue sinon plus que le "à rénover".
3/ Un lieu
Les 3 critères de sélection d’un investissement immobilier : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.
Assurez-vous de faire une analyse du marché digne de ce nom. Posez-vous la question de la revente éventuelle.
4/ une structure juridique
Tout est dit sur le forum, vous devriez trouver les avantages et inconvénients de la gestion en SCi à l’IS pour valider ou non votre choix.
Pensez à faire vos calculs sur le long terme.

Un membre du forum pose justement souvent la question de votre objectif avec cet investissement. Quel est-il ?
Vous dîtes que la décoration est basique. Faîtes attention à ce point, la qualité de l’offre progresse un peu partout et les locataires sont à juste titre de plus en plus exigeants.

Enfin, un cash flow négatif en utilisant tous les artifices pour l’optimiser (SCI à l’IS, emprunt 25ans, oubli d’une provision travaux) ce n’est particulièrement engageant.

Dernière modification par Range19 (07/07/2020 07h59)

Berlin · #8

Je dirais que commencer par un IDR comme premier investissement est un peu risqué et nécessite d’avoir un budget travaux ultra précis et surtout des liquidités en cas d’imprévus..

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