Gulli46 [36] : étude de cas immobilier (premier investissement)

Bonjour,
Il me semble que vous oubliez quelques frais : pas d’assurance, d’entretien régulier…

Gulli46 a écrit :

L’opération me semble donc plutôt bonne mais qu’en disent nos investisseurs confirmés ?

Vous posez la question, désolé si ma réponse vous déçoit.

Vous n’avez pas calculé de rendement net net, mais je trouve votre rentabilité vraiment très faible (je connais le marché sur ce département pour y avoir prospecté et hésité à y investir).

C’est une rentabilité qui serait à peine acceptable (et facile à trouver) dans la proximité immédiate de Châteauroux. J’espère que ce n’est pas en pleine campagne…

Une maison de village sans jardin c’est quasi invendable, et pas si facile que cela à louer. Si les gens veulent habiter à la campagne c’est pour avoir un jardin

Des biens de ce type (mais celui-ci a peut-être des qualité que je ne vois pas dans votre descriptif) se négocient très très fortement après souvent des années d’inoccupation. Il y en a des centaines à vendre dans le département.

Comment avez vous mesuré la demande locative ?
Le risque c’est d’avoir de longues vacances entre chaque locataire avant d’en trouver un avec un bon profil. Il y a beaucoup de misère sociale dans les monde rural des départements pas très dynamiques…
Votre profil laisse imaginer que vous être peut-être du coin ? Dans ce cas vous connaissez le terrain sauf que beaucoup de locaux (peut-être pas vous ?) s’illusionnent sur les prix et n’imaginent pas discuter à 50% du prix de mise en vente.

@DDtee :

Merci pour votre retour.

Les CF calculés prennent bien en compte : crédit 230 euros, TF 450euros, assurance 200euros (mais ce serait plutot 60euros), maintenance 200euros chaque année. Effectivement je ne l’ai pas précisé.

Pour ce qui est de la rentabilité. J’épluche les annonces depuis des années et c’est le deuxième bien que je sélectionne (seulement) répondant à mes critères.
Le premier idem vendu en 24H. Proximité de mon lieux d’habitation  (cercle de 30KM) / 3 chambres / -500e le m² / pas de gros œuvres, idéalement pas de terrain non plus. Garage top sinon courette.

Pour la demande locative j’ai fais simple: une annonce avec les photos prisent lors de la visite (donc vraiment pas top, sombre, papier peint décollé), loyers sur la fourchette haute et j’ai eu 20 mails en 7 jours. Cela me suffit. Ok pour les profils des potentiels locataires. On ne peut pas tout avoir mais quelqu’un qui touche 400 euros d’APL n’aura que 150 euros à sortir. Et j’aurais mis 600 cela aurait été pareil, je pense, aux vues des retours que j’ai de collègues bailleurs.

Pour le terrain absent je suis d’accord. Cette maison est vouée au locatif ou résidence secondaire (pas d’entretien extérieur nécessaire / plein bourg). Maintenant à 32600 euros prix d’achat je suis satisfait.

Ce que je vois c’est un autofinancement avec très peu de risque financier pour une première.
30000 euros de capital amorti dans 15 ans.

@Bernard2K
Merci pour votre retour. Je me suis toujours refusé à créer un sujet sans maitriser un minimum "mon sujet".

La maison a été rénové placo. sous toiture isolé laine. Maintenant que vous me le dite, j’aurais du démonter une prise elec et vérifier la présence de laine de verre derrière le placo. Tampis.
La toiture est saine mais effectivement pas a l’abri d’une tuile.
Le reste comme vous le dite c’est au petit bonheur la chance.

Je vais publier des photos prochainement qui aideront sans doute à mieux jauger le projet pour les lecteurs.

@serenitis, votre retour me conforte bien sur ma vision du projet. Vu la demande, je ne suis pas inquiet.
Je serais fixé d’ici peut de temps. Je viens d’apprendre que nous pourrions avoir les clés d’ici fin février / début mars si la banque est réactive.

Voici quelques photos pour illustrer le sujet.


Salon:


Chambre la moins propre.

Dernière modification par Gulli46 (20/01/2021 21h23)

Vous devriez regarder le profil de investisseur36. Qui, comme son nom l’indique, investit dans le 36….

Bien à vous,

Vos comptes me semblent OK ; par contre, une PNO à 60 euros pour une maison, ça me semble un peu juste.
D’aspect cette maison est dans la moyenne plutôt haute de ce que l’on trouve en zone rurale/semi rurale.
Un rafraîchissement comme vous l’avez prévu devrait suffire avec quelques finitions (câble électrique baladeur le long de la poutre).

Une bonne vérif technique s’impose notamment en visitant un jour de pluie abondante avant signature de l’acte.

Dans mon bled corrézien, les locations sont introuvables et dans des états bien moins bons lorsqu’il y en a que ce que vous nous montrez.

Attention toutefois à un point : vous avez testé la demande mais n’avez pas contrôlé la qualité réelle des profils. Même si allocataires, vérifiez attentivement l’historique (en contactant l’ancien bailleur de vos futurs locataires après leur avoir demandé les quittances).

Sur le marché en zone rurale : l’impression des "urbains" passe souvent par beaucoup de déconsidération (j’en fais partie), souvent à tort .
Factuellement, je n’investis pas là même où j’habite -ça me tente - pour ne pas mélanger les affaires et mon lieu de vie. La demande est pourtant forte ;  des amis et connaissances louent à l’année avec très peu sinon pas du tout de vacance locative y compris dans des endroits improbables à 10/15 minutes du premier commerce alimentaire, le tout avec des rentabilités élevées.
Contrairement aux zones urbaines, ils n’ont pas encore besoin de créer l’effet wahou par une déco à jour, notamment cuisine et sdb.

Gulli46, le 20/01/2021 a écrit :

- Année de construction : 1940 à confirmer

certes oui, car cette année là, la tendance était plutôt à la destruction…
EDIT : même si votre département a sans doute moins souffert que ceux du Nord et de l’Est

titoux a écrit :

A ce prix là, je partirai sur 40 000€ pour des travaux.

C’est très juste, car ces travaux sont "subventionnés" par leur déduction en charge :
-pour la partie déductible du revenu général, la première année, au taux d’imposition économisé (30 %, puis peut-être une partie à 11 % suivant si ça vous fait descendre une tranche ou non).
- pour la partie reportable sur les années suivantes, qui va donc annuler vos revenus fonciers, à 30+17,2 = 47,2 %.

On pourrait même se poser la question de faire une convention ANAH + Cosse ancien… Ce n’est pas forcément pertinent et ça ajoute de la lourdeur et du délai, mais ça mérite tout de même de se poser la question.

DDtee a écrit :

Avec tous ces travaux, il vaut bien mieux partir d’un bien pourri (pas cher à la vente et renégocié car invendable) c’est beaucoup plus rentable, pour un produit final moins cher et bien plus aux normes/attractif. Il y en à vendre de plus grands moins cher dans le même village avec sans doute de très grosses négociations à faire.

Je n’ai certes pas identifié le village, mais je ne suis pas d’accord avec ce que vous dites. A 32600 € hors frais de notaire pour 88 m², on ne peut guère descendre plus bas en prix.
Or, les maisons "pourries" le sont vraiment. Ca va coûter très cher en travaux. Si on fait faire par des artisans, ça ne sera jamais rentable d’acheter "pourri". Si on fait soi-même, ça coute tout de même cher en matériaux, en outillage, et en temps. Et il y a toujours des trucs qu’on ne peut pas faire soi-même par manque de savoir-faire ou de gros équipements (une toiture par exemple).

A force d’aller vers du "pourri", ça finit par coûter très cher.

Après, il est possible que le village soit tellement non intéressant qu’il ne faut pas y investir du tout. Dans ce cas, il ne faut pas acheter, ni cette maison, ni une autre. Mais ce n’est pas en achetant du "pourri" qu’on résoudra le problème du manque d’attractivité du village.

Bonjour à tous et merci pour vos analyses approfondies, haut delà même de ce a quoi je m’attendais.

En ce qui concerne mes données d’entrées. Le prix indiqué était le même via une agence FAI. Prix de PaP était de 59k euros. Nous sommes passé directement via notaire avec offre à 40000euros au final (FNI + commission inclus).
Pour la surface, comme je m’en fiche + ou - (du moins pas au m² près) j’ai mis la valeur que j’avais en tête. Partons sur 80m² mais nous ne sommes pas à Paris, ici les gens regardent le nombre de chambres, pas forcément les m².
Très très peu d’offre en 3 chambres. J’ai même la possibilité de découper encore une chambre pour en faire 4 mais le reste nous semble ne pas correspondre à ce type de famille (taille cuisine / SDB). Donc ce sera dressing et chambre d’enfant / bébé s’ils le souhaitent après tout.

Pour la partie travaux, la maison étant inhabitée, je n’ai effectivement pas de DPE.

Le projet travaux est bien de refaire l’intégralité des murs (blanc avec choix pour le locataire de repeindre a sa convenance), plafond si taché, refaire la SDB de A à Z, embellir la courette, créer un vrai dressing dans la chambre mansardée, changer les 8 radiateurs. (Les marques au pied du mur que vous avez noté sont des manques de peinture).
La cuisine sera réhabilitée au gout du jour.

Dans la mesure du possible, nous ferons tout cela nous même. (les artisans, hormis si connaissance, ne sont pas affolés par le travail par chez nous car ils en ont par dessus la tête).

Je vous trouve dûr quant au "rendement vraiment catastrophique" dont vous parlé.

Si le logement se loue au loyer indiqué, sommes nous d’accord qu’en faisant l’abstraction de la localisation qui semble vous perturber, l’affaire (rendement) n’est pas mauvaise ?
Un rendement est un rendement non ? Le reste n’entre pas en jeux selon moi pour le calcul. et je n’ai pas pour objectif de faire une plus value quelconque. Si dans 15 ans je revend ne serais ce que 45000euros (pour rembourser les travaux) ce sera top.

Vous n’êtes sans doute pas du coin et n’êtes pas au fait de tous ce qui se passe par ici pour laisser sous entendre que le village sera désert d’ici 10 ans.
Même AirBnB serait très rentable mais je veux essayer de faire de la LLD "normale" avant. Si vacances locatives ou difficultés, un gîte 10 couchages sera prisé (bien sûr si le covid nous laisse revivre un jour).

Mais effectivement mes convictions / croyances biaisent sans doute la réalité que vous me laisser entendre.

Mais plusieurs collègues, eux déjà bailleurs font le même constat. La/les villes 15x plus grosses au alentours n’offrent pas de meilleurs profils de candidats. Bien au contraire. Et leurs investissements en campagne ne subissent aucunes vacances locative.

Voici un extrait du calcul projection à moyen terme.



Bien évidement, ceci n’est valable que si je n’ai aucune tuile pendant 15 ans. Mais cela me laisse néanmoins une idée claire de ce que va rapporter le bien.

Au plaisir de vous lire.

Dernière modification par Gulli46 (21/01/2021 15h09)

Bonjour , on dirait moi il y a 7 ans

Le problème d’avoir un TMI à 30% quand on fait du locatif est rentable les 3 premières années car on créé un déficite foncier qui est imputable sur notre salaire. Parfait , on gagne un peu niveau impôts …

Mais quand vous n’aurez plus trop de quoi déduire … L’état vous prendra 30% + 17% sur chaque euros gagner … N’oubliez pas qu’en janvier 2021 , la tranche d’imposition passe de 27000 a 25000 euros …

Autrement dit , 1 euros de loyer gagner après 25000 euros sera imposer à 47% ….

J’ai 15 000 euros de loyer brut
       11 500 euros de loyer net
, l’état me prend 5400 euros d’impôts …

Revenu net net 6100 …

Si vous n’avez pas besoin de cet argent , pourquoi ne pas créer une SCI à l’IS ?

Concernant l’interdiction de louer à partir de 2028. L’immeuble est de 1940 donc il est possible que le DPE reste vierge (c’est ce qui m’arrive sur mon immeuble en cours d’acquisition, DPE vierge) puisque inférieur à 1948. Que se passera-t-il dans ce genre de cas ?
J’ai pas mal cherché sur internet et je n’arrive pas à savoir…

Bonjour à tous,

Voici des nouvelles de ce projet:
Après de nombreuses heures de travail, nous avons terminés les travaux de rafraichissement de la maison.
Cela n’aura pas été aussi vite que ce que je voulais mais mon souhait était que cela reste un plaisir plutôt qu’une contrainte. J’ai énormément d’activités / loisirs à coté sur lesquels je ne fais pas de concession (à tord sans doute). J’ai également des gros chantiers de restauration auto/moto qui me tiennent à cœur.
J’ai donc travaillé uniquement les jours de pluie, après mes journées de bureau… 18H - 23H/00H. Les weekend.
L’intégralité des murs ont été refait, cuisine rafraichie, électricité (inters/prises), luminaires, finitions, nettoyage et, pour finir, décrassage de l’extérieur (le premier truc que j’ai fait pour avoir envie d’aller y bosser). J’avais clairement sous estimé le boulot, en terme de temps à y passer bien que nous n’ayons eu aucune mauvaise surprise. Juste de l’amateurisme qui fait perdre du temps dans le choix et le pose des matériaux. Mais l’objectif était aussi de tester des choses pour notre RP.

Pendant les travaux, j’ai abandonné l’idée de faire faire ces travaux par une entreprise car je m’étais mis en tête d’une éventuelle revente dans la foulée pour viser une plus value directement. Je voulais donc minimiser le montant emprunté et maximiser la PV. Aujourd’hui nous sommes à 46K de prêt. (achat, Frais de notaire, travaux, coût bancaires). 5K de travaux à l’instant.

Nous partons en vacances fin aout et revenons fin septembre. Dans la foulée mariage et voyage moto de planifié.
Ça m’embête de louer la maison maintenant et de ne pas être présent et disponible pendant le premier mois. (N’ayant n’ai pas vécu dans cette maison). Je vais donc privilégier la vente jusqu’en octobre.

J’ai quand même passé deux annonces, une pour la location, à 560euros/mois, et une pour la vente à 85000euros (optimiste / 1000e/m²) mais vu qu’en ce moment tous se vend. Qui ne tente rien, n’a rien
Sur admettons 30k de PV, il nous restera 17/18K net pour 3/4 mois de boulot. Ça nous va.

Pour le locatif, comme vous me l’aviez dit, j’ai effectivement beaucoup de contacts, comme lors de mon étude de marché, mais en creusant personne n’a ne serait-ce qu’un CDI. De plus, il y a pleins d’annonces en ce moment. Je reste optimiste, l’annonce a 3 jours et nous sommes en plein mois d’Aout.

J’ai rdv avec un agent immo ce soir pour évaluation de la maison + mise en annonce (vente). J’en saurais plus sur le marché actuel.
Je vais placer la maison dans 2 voir 3 agences maxi et laisser l’accès durant mon absence pour les visites.

Ultime solution si la vente ou la location nue échoue. LMNP en misant sur le tourisme de la région. J’ai survolé ce sujet (AirDNA) mais cela me semble un piste à creuser sérieusement si mes plans actuels ne se réalisent pas. Le problème est qu’en octobre nous serons sur la fin de la vague touristique le temps d’aménager la maison etc. QUID des travailleurs (fibre notamment).

Voici quelques photos du résultat pour ceux qui ont suivi.





PS: Oui le carrelage est dégueu mais le refaire n’était simplement pas envisageable tout de suite du moins car on ne pouvais pas se reprendre dessus mais il fallait casser l’intégralité du RDC. Donc il est moche mais "propre/fonctionnel" en attendant.