Timetpum [64] : étude de cas immobilier

Bonjour,

Quelle est le prix au M2 pratiqué dans la ville de votre achat?

Voir ici par exemple

Prix immobilier : le prix du m² partout en France

Car franchement sur le papier ça fait pas rêver….vous allez devoir faire tout les travaux intérieurs (coquille vide) pour vous retrouver avec un cashflow négatif…

Si à la limite vous arrivez à gagner sur une plus value à la revente cela pourra compenser la perte de cashflow mais sinon pas grand intérêt de partir sur le projet que vous citez…

Vous ne pourrez pas enchainer les opérations avec ce type de biens.

De plus, les efforts que vous allez devoir mettre en oeuvre pour moi n’en valent pas la peine…mieux vaut il trouver un projet avec le même rendement sans travaux.

J’arrive à trouver ça sur la région Bordelaise alors je pense que cela est également faisable dans le 64.

Après un autre point m’interroge, vous parlez de copropriété bénévole. Mais comment être sur que cela va rester ainsi?

Car si je comprend votre message, l’immeuble a été racheté par un marchand de bien qui en a rénové l’extérieur mais laisse l’intérieur à finir.

Actuellement la gestion est facile.

Mais une fois tout les appartements vendus et locataires ou propriétaires en place cela sera une autre histoire.. et croyez moi, je sais ce que c’est…

J’ai participé de nombreuses fois à des AG sur des petites copropriétés bénévoles en étant propriétaire et souvent on était à deux doigts de passer sur une copropriété privé (agence) au vu des histoires ou au manque d’implications de certains qui promettaient pourtant bien des choses…

Donc pensez que si il y avait un passage sur une gestion de la copro par agence, la rentabilité également réduite.

Donc, mieux vaut prévoir les honoraires de syndic dans votre calcul.

Pour ce qui est de la rentabilité et au vu du fait que vous n’êtes par réfractaire aux travaux.

Le fait de trouver un bien avec la possibilité de le diviser en deux logement pourrait être une voie pour dégager un bon cashflow.

Même si je trouve que le prix au M² que vous annoncez n’est pas énorme (1000 à 2500€ du M²).

Après tout dépend du quartier, l’emplacement est le premier critère dans l’immobilier.

Timetpum, le 07/02/2021 a écrit :

Bonjour à toutes et tous,
- Rentabilité brute : 5,6%
- Rendement net net : 4,05%

Bonjour Timetpum,

Quand je lis cela, je m’attends à une ville très demandée. Est-ce une ville très touristique avec beaucoup de résidences secondaires? Si oui, c’est très peu probable que vous trouviez quelque chose qui dégage un cashflow positif. Dans ce cas, il faut peut être regarder une autre ville. J’éviterai tout ce qui est en bord de mer, cela a tendance à attirer beaucoup de monde.

Pour le reste, il ne faut pas se décourager. Pour ma part, j’élimine 99% des biens que je peux trouver sur internet. Il va donc falloir être patient, trouver la bonne ville et le bon filon pour dégager du cashflow.

Timetpum, le 07/02/2021 a écrit :

Dans la zone du bien le tarif au mètre carré moyen est entre 1000 et 2500 euros.

Pour que l’on puisse vous conseiller au mieux, il vous faudrait réviser la différence entre une moyenne et un intervalle, et puis revenir donner la vraie valeur de la moyenne.

Je prends une ville au hasard. Meilleurs agents nous dit :
Prix m2 moyen : 3 103 €
[les prix variant dans l’intervalle] de 1 892 € à 4 298 €
Vous voyez la différence ?

Dernière modification par Bernard2K (15/02/2021 09h57)

OK. Maintenant que ce problème est corrigé, il y a un autre manque qui me saute aux yeux dans votre étude de cas : les charges de copropriété, et les charges récupérables auprès du locataire.

- Les charges de copropriété sont essentielles dans la valeur d’un bien. Les acheteurs prennent en compte le montant qu’ils vont devoir payer annuellement, car cela représente parfois "un petit loyer". En première approche, on regarde le montant total. En seconde approche, on regarde quels services sont financés par les charges car certains services sont connotés "standing" et sont donc plus acceptables aux yeux des acheteurs.
- les charges récupérables auprès du locataire sont alimentées en grande partie par les charges de copro, mais il n’y a pas un signe égal entre les deux ; suivant les spécificités du bien, il peut y avoir d’autres calculs à faire. Le problème étant que les locataires ont tendance à se fixer un budget de loyer CC, donc si les charges sont de 20 €/mois ou 200 €/mois, ça change beaucoup votre loyer HC.

Dans une copropriété horizontale, attention aux charges d’ascenseur !

Non, je plaisante.

Il n’y a pas l’écueil de charges trop élevées, on peut même dire qu’il y a l’attractivité de charges basses, à 300 €/an on peut considérer que c’est bas. Le seul défaut de ce projet, c’est la faible rentabilité.

Vous ne pouvez pas espérer une valorisation du bien puisque vous achetez à 1200 €, faites des travaux qui l’amèneraient à 1800-2000 € de prix de revient ce qui est aussi le prix de marché. La rentabilité est à 5,6 % brut, ce qui en fait un projet "à la papa", ni bon ni mauvais.

Personnellement, j’essaierai de faire baisser le prix en arguant du "tout à refaire", ou bien je chercherais du "tout à refaire" encore moins cher. Mais il est vrai que négocier à la baisse, c’est toujours prendre le risque de voir l’achat vous échapper.

Après avoir obtenu le devis, vous pourriez aussi écrire au vendeur quelque chose du genre : "compte tenu des travaux nécessaires, désormais chiffrés, qui se montent à la somme astronomique de XXXX € selon devis, notre offre de 87 k€ apparaît particulièrement généreuse et ne peut pas être réhaussée ; le bon sens me dirait même d’annuler cette offre tellement les travaux sont élevés, mais je vais néanmoins la maintenir. Je vous prie d’y réfléchir à nouveau et de me donner réponse d’ici 15 jours car, ensuite, je passerai à d’autres projets. N’hésitez pas à m’informer si vous recevez une meilleure offre d’ici là.".

Le secret d’une bonne négociation, c’est d’être vraiment prêt à perdre l’affaire. L’inconvénient d’une bonne négociation, c’est qu’on peut vraiment perdre l’affaire.