Primovie : vos avis sur cette SCPI (Praemia REIMS, ex Primonial REIM)

Une part de la réponse est dans le bulletin sans que nous n’en ayons le détail :

Bulletin du 2ème trimestre 2023 :


Bulletin du 3ème trimestre :


=> Taux de recouvrement en baisse de 2% et TOF facturé en baisse de 2.9%.

Par contre quid de l’évolution étonnante du nombre de baux 504 => 453….

Étonnant/ inquiétant de ne pas avoir de commentaires de la société de gestion  au vue de ces 3 éléments défavorables.

Yvan

Bonjour, pareil bien reçu le revenu foncier mais rien encore sur le reset. Sur Primopierre (et oui j’en ai…) Il y a quelques jours de décalage.

Ma position primovie est assez récente et je croie que la date d’entrée détermine aussi le montant du reset touché car c’est en fonction de la date de la vente du bien. Alors je veux bien que vous nous teniez au courant quand vous touchez le reset.

Ok thanks donc il fallait lire uniquement la ligne distribution de plus value qui est égal à… 0

Ouais, un peu langue de bois, non ?

Bonjour à tous.
Ceux qui ont des parts Primovie en AV ont-ils reçu le T3 ?
De mon coté toujours rien à l’instant sur SPIRICA…

Je vous invite à lire ce message et ceux qui suivent : Primovie → avis sur cette SCPI (Primonial REIM) p.16
C’est versé plus tard en date de valeur correcte donc il n’y a pas lieu de s’inquiéter, laissez-leur le temps de traiter cela correctement et en une seule fois (pour ma part reçu un 2ème virement ce jour de 2 centimes …).

Le reset fiscal m’a été versé hier mais toujours pas le loyer trimestriel.
En AV chez Bforbank.

Bonjour,

Que pensez-vous svp de la résolution numéro 2 de l’AG du 23 novembre 2023 sur l’augmentation du ratio d’endettement, qui passerait de 30% à 40% ?

Est-ce une bonne décision ou non ?

J’ai presque l’avis contraire de Greyna sur la dette.
Si on se projette à 5-7 ans, il est probable que la conjoncture soit très différente d’aujourd’hui.
Ca reste un bon tempo pour acheter et le tourbillon infernal c’est de devoir vendre à la casse aujourd’hui alors qu’il faudrait surtout acheter (et d’ailleurs surtout acheter en début d’année prochaine).
Si tous ces véhicules veulent se relever, il faut stopper la dynamique.

Donc amha, c’est une bonne idée.

D’autant plus que c’est exactement pour cette raison qu’ils le font et le Conseil de Surveillance en fait part :

CS Primovie a écrit :

Par ailleurs, en second lieu, dans le contexte actuel de baisse de la collecte et d’incertitudes sur l’évolution des valeurs d’expertises à moyen terme, les ressources disponibles dont dispose la SCPI afin de faire face aux décaissements futurs tendent à se réduire. Afin d’y remédier, la société de gestion a indiqué étudier plusieurs solutions concernant le refinancement de plusieurs actifs et un plan de cessions, sans pouvoir nous donner le détail de ces actions qui visent à dégager des liquidités complémentaires et à diminuer le niveau d’endettement de la SCPI.
En parallèle, afin d’éviter tout bris « mécanique » du taux d’endettement actuel du simple fait que les valeurs d’expertises baisseraient, la Société de Gestion propose de porter ce taux à 40% mais rappelle que l’objectif de gestion reste de maintenir un ratio LTV-cible inférieur à 30%.
Fort de ces constats, la majorité des membres de votre Conseil de Surveillance soutient les propositions de la Société de Gestion de réduire le délai d’entrée en jouissance des parts à 1 mois suivant la souscription à compter du 1er décembre 2023 ainsi que d’augmenter l’endettement de notre SCPI pour le porter de 30% à 40% de la valeur des actifs immobiliers détenus directement ou indirectement par la SCPI, même si certains membres ont exprimé leur désaccord concernant la résolution d’augmentation du ratio d’endettement maximum.

Sur le délai de jouissance, je suis d’accord. Je n’aimais pas ce genre de mesure jusqu’il y a peu mais au vu du contexte d’absence de liquidité des SCPI et de rémunération très correcte des liquidités autour de 4 %, c’est une mesure de bon sens. Si collecte positive, elle ne sera pas dilutive.
Par contre je ne comprends pas pourquoi cette mesure fait objet d’une résolution en AG alors que chez les autres gérants, c’est fait à la convenance du gestionnaire. Eh bien c’est justement pour faire passer cette autre mesure d’augmentation de l’endettement. De la casse si par la baisse des actifs on dépasse ce seuil ? Il fallait y penser avant, il faut l’anticiper mais on ne change pas les statuts au prétexte que le marché se retourne.
Je comprends donc que des membres du CS aient voté contre, j’en ferai de même pour ma part lors du vote. De plus la mention "l’objectif de gestion reste de maintenir un ratio LTV-cible inférieur à 30%" n’engage que ceux qui y croient, le meilleur moyen de respecter cet objectif, c’est de s’opposer à l’augmentation du plafond de dette.

A mon avis : la SCPI ne respecterait plus la résolution d’AG qui l’a autorisé à emprunter jusqu’à un certain montant, et donc, à minima, elle ne pourrait plus emprunter (même une ligne de trésorerie, ou pour refinancer une échéance), mais ça ne forcerait pas à céder des biens, ou à faire une AK (cette SCPI, comme toutes les SCPI à capital variable qui n’ont pas atteint leur plafond de capital, est de toute manière en AK permanente…).

Bonjour, j’ai reçu sur mon AV plusieurs montant correspondant à des "reste fiscal" sur cette SCPI. Même en recherchant je n’arrive pas à comprendre de quoi il s’agit exactement et comment cela est calculé ? Quelqu’un peut-il m’expliquer ? Merci d’avance.

Bonjour,
Versement reçu pour le T4 2023 :

Identique au T3 2023 à savoir 1,61€ brut /part.
Ajoutez à cela une PV de 0,4€ brut /part.

Jeim
Note : Actionnaire mais parts mises en vente en octobre.