Investir en usufruit à 5 ans de SCPI : quelles SCPI choisir en 2021 ?

Un autre paramètre significatif pour ce genre d’exercice est le volume de la collecte, ou plutôt le ratio collecte/capitalisation, qui donne une idée de l’importance du patrimoine existant (par rapport au patrimoine à acquérir), et donc de la représentativité du dividende actuel pour évaluer les dividendes des prochaines années.

Pour les SCPI récentes et avec forte collecte, l’impact du patrimoine à acquérir est énorme (parfois 90 ou 95% sur 5 à 10 ans) (et donc le dividende actuel est peu représentatif du dividende futur), pour les SCPI matures il est bien  plus limité (et donc le dividende actuel est plus représentatif du dividende des 5 à 10 prochaines annees).

Le délai de jouissance a bien évidemment un impact sur le TRI d’un tel investissement :  le TRI n’est pas le même selon que vous receviez les mêmes sommes (de dividendes) quelques mois plus tôt ou plus tard.

Bonjour,

@Goodbylenine

J’ai pleinement conscience de l’impact fort de la maturité sur le TRI, cela ressort d’ailleurs clairement pour moi comme un des paramètres les plus significatifs dans les résultats.
Une jeune SCPI qui veut afficher du rendement dès le départ va naturellement dévier vers des biens mals placés ou vieillissant pour pouvoir servir les 6% annoncés, qui risque fort de ne pas durer. Toute la question est de savoir si ils tiendront les 5 ans d’usufruitier et pour cela c’est l’analyse des baux qui me semble fondamentale.

@Talondort, modérateurs.
Ce post parle des meilleures SCPI pour un achat en US dans SCI IS débit 2021. En ce sens effectivement on pourrait faire une nouvelle fille.

Par contre il serait vraiment intéressant de se concentrer sur les argumentaires de pertinence de ce type de placement au jour d’aujourd’hui et de choix des meilleurs scpi pour se faire plutôt que sur les modalités de calcul du TRI déjà échangées par ailleurs.

Mon TRI est fait avec la formule présentée par GoodByelenine dans un autre post en lien plus haut, si ce n’est que je prends le rendement retraité d’IS 15% (ce qui de fait le fausse car je place mal dans le temps les prélèvements d’impôts et le rend spécifique à ma situation d’une imposition IS de 15%).

Je vais vérifier les calculs cet AM en mettant 3 valeurs par SCPI :
- le TRI brut d’IS
- le TRI adapté IS 15% sur part française des revenus
- votre calcul de rendement sans prendre en compte le manque à gagner lié au délai de jouissance.

Je proposerai une fille dédiée avec ces éléments.

J’ai donc repris, à partir du tableau des SCPI donnant leurs clés de répartition à 5 ans, les taux d’actifs détenus à l’international, les rendements 2020 (versés sur compte) et les retours issus de cette file ().

J’ai calculé 4 « rendements » :
1-    Le rendement brut annualisé
(5 *rendement / usufruit)^(1/5)-1
2-    Le rendement net d’IS annualisé
(5 *rendement / usufruit - IS)^(1/5)-1
ou IS = ((5*rendement/usufruit)^(1/5)*(1-tauxétranger) – 1 )^(1/5)
3-    Le TRI brut
(5 *rendement / usufruit)^(1/dtmoyjouissance)-1
ou dtmoyjouissance est le délai moyen de la totalité des flux
4-    Le TRI net
idem avec le rendement net.
Voilà ce que ca donne, il y a une petite modification par rapport au tableau précédent :



Ce qui est très intéressant est qu’on voit que la fiscalité modifie significativement le classement des placements les plus intéressants (en favorisant les SCPI à l’étranger).

Je suis preneur de vos avis sur la pertinance de ces placements en usufruit dans le contexte actuel.

Attention aussi aux SCPI dont le rendement comprend une distribution de plus-value, qui ne sera perçu que par le NP (si c’est prévu ainsi dans la convention de démembrement comme c’est souvent le cas; celles d’ Immorente et Effimo1 prévoient de distribuer les PV à l’usufruitier). Ceci ne concerne que les SCPI assez anciennes pour avoir des distributions de PV (par ex Primovie ou Primopierre ou Épargne Foncière ou marginalement Corum Origin, ou chez Ciloger ou Primonial ou Paref …).

Merci pour votre correction. Sur la page d’eurovalys le point a été abordé et semblait tranché dans l’autre sens, et a la lecture du bulletin trimestriel j’ai eu aussi cette impression. Je vais vérifier auprès de la société de gestion si le prorata temporis est bien toujours appliqué à l’entrée et savoir ce qu’il en est à la sortie.

Bonjour,

Comme j’étais très malade ce WE, j’ai aussi réalisé la capitalisation des clés de démembrement sur 10 ans, et le calcul des TRI associés (encore une fois je ne garantis pas l’exactitude de mes données, ni de mes formules, à vous d’être vigilents et de les vérifier ou infirmer) :



Globalement, on voit que les TRI 10 ans sont plutôt un peu plus faibles que les TRI 5 ans, et que le classement est différent par le jeu des clés de répartition.

Je pense que, vu de celui qui recherche de l’usufruit, il est plus facile de trouver du 10 ans que du 5 ans car :
- les investissements en nue propriété de SCPI viennent pour beaucoup après la fin de remboursement de la résidence principale, à un âge ou il reste grosso modo 10 bonnes années avant la retraite => recherche logique de NP 10 ans plutôt que 5 ans. Après les réveils tardifs à 5 ans de la retraite ne sont pas interdits non plus, et dans ce cas on a de la recherche de NP 5 ans.

- Pour l’US 5 ans, la répartition 1 pour 5 fait que pour trouver 10k€ d’usufruit, il faut un nu propriétaire qui lui parte sur 40 k€. Ça ne joue pas en faveur de l’usufruitier. La clé 10 ans a moins de levier.

D’une manière générale, la durée du placement doit en NP comme en US être plutôt dictée par vos besoins, à la fois persos et de société.

A titre personnel, je préfère aller sur de l’US 5 ans car la macro-tendance du télétravail est en marche. Le temps ou les hommes se déplaçaient chaque jour dans des bouchons routiers pour se comprimer dans des grandes tours de bureaux sera bientôt révolu. PSA a donné le coup d’envoi en décrétant que le télétravail était désormais la norme 3,5 à 4 jours par semaine pour ses cadres de bureaux. Dans ces conditions, je pense que les occupations de bureaux vont nécessairement baisser, et avec le prix des biens / les loyers.

Toute la question est de savoir à quel rythme cela va se faire, mais les sociétés qui n’ont renvoyé personne dans les bureaux depuis des mois et des mois, tout en continuant de tourner, vont bientôt réaliser à quel point il est idiot de louer des locaux vides.

En fait même 5 ans me semble déjà long !

Je suis en train d’analyser plus finement les SCPI qui me semblent les plus intéressantes, dans le but de voir à quel point leurs loyers sont ou non sécurisés (baux fermes ou non, durée résiduelle) et de faire des hypothèses de baisse de rendement "raisonnables" et "worst case". Tout cela est affreusement long.

Je suis étonné qu’on ne trouve pas plus d’informations de manière standardisée pour l’ensemble des SCPI du marché (l’idéal serait d’avoir un graphe de structure des durées à courir des différents baux accompagné de leur statut ferme ou non, un peu comme les graphes qui donnent les structures de dette).

Je reste preneur d’analyses argumentées sur les baisses de rendement à attendre de différentes SCPI.

Oui, c’est sur que cela simplifie beaucoup les tableaux.

Le télétravail, je le vis (très partiellement) au quotidien depuis un an comme beaucoup.

Je vis aussi les journées au bureau pour lesquelles quand on a une réunion à réaliser à 5 ou 6, bien que tous présents, on en arrive à préférer la faire en mode webconférence, chacun confortablement installé à son bureau avec son triple écran plutôt qu’en salle de réunion. Ridicule ? Non, on s’est juste rendu compte que c’était au final plus efficace.

Donc oui, les espaces de bureau vont considérablement évoluer, je n’en ai aucun doute. Des openspaces du 20ième siècle, on va plus basculer dans des bureaux qui seront là pour des périodes particulière de team-building, de partage. je crois qu’il va y avoir une restructuration des espaces dans des espaces type "chateauform" ou les gens viendront plus chercher le lien et la convivialité que le travail du quotidien. Le temps perdu dans les transports, les dépenses énergétiques associées. Pour moi ça a vocation à disparaitre en grande partie. Il n’y a que l’échéance qui m’interroge réellement. Je ne pense toutefois pas que cela soit suffisamment rapide pour réussir à perdre de l’argent avec de l’usufruit sur 5 ans

Mais vous, qu’en pensez-vous ?

GoodbyLenine, le 23/03/2021 a écrit :

Attention aussi aux SCPI dont le rendement comprend une distribution de plus-value, qui ne sera perçu que par le NP

Exact, Pour Corum Origin le net perçu par l’usufruitier que je suis est de 51.92€ / part en 2020.
Idem pour Primopierre mais le tableau le prends bien en compte par contre.

Pouvez vous communiquer ceux que vous avez utilisé pour vos calcul en terme de taux étranger ?

Pour ce qui est de la partie calcul de la rentabilité. je viens de me rendre compte que mon calcul n’était pas exacte car mon rendement n’était pas exact.
Le rendement change grandement l’optimisation de la durée de detention. C’est la qu’il devient compliquer d’effectuer le meilleur choix.
Si le rendement augmente, les durée les plus courtes sont les plus interessantes, s’il diminue, les durée longues sont les plus interessantes.
C’est surprenant de voir a quel point un petit changement de rendement impact beaucoup la rentabilité en Usufruit.
Je pense que pour faire un tableau éfficace, malheureusement il faut le complexifier : Il faut avoir un tableau par SCPI, puis faire un tableau a deux entrée :
- la durée
- le taux de rendement (avec des variations à partir du taux actuel)
Cela permettra également de se rendre compte des risques en fonction de l’évolution du taux. Et aussi de detecter les durée de détention particulièrement aventagueuses pour chaque SCPI.

Ah effectivement, merci pour cette information, je ne l’avais pas percu trop focalisé sur certaines autres lignes du tableau !

Quand vous dites aucune ne resite a une baisse de 0,3% par ans, c’est une baisse de 0,3% qui se cumule chaque année, ou une baisse de 0,3% une année, puis un rendement qui n’evolue plus?
Car si c’est une baisse de 0,3% par ans, c’est une baisse de 5% par années, en gardant comme reference la première année.

Pour les SCPIs fiscalement à l’étranger. Elles ne sont pas doublement imposés, et ne sont donc pas imposé en France?
Mais est ce que cet investissement en Usufruit permet-il de déduire d’autres revenus? Ou du fait que l’usufruit est lié a une SCPI non imposé en France, alors il n’y a pas de déduction fiscale?

Je vous accorde qu’on percoit très nettement l’effet de levier, et il devient alors réellement important de mesurer le risque prit qui est bien plus important que celui d’une SCPI.

L’acquisition d’un US peut générer un rendement nul mais aussi négatif si le coût d’acquisition annuel de l’usufruit est supérieur au rendement (dû à l’effet de levier lié à l’achat d’un US) :
usufruit de 25% pour 5 ans, soit 5% par année d’amortissement pour un rendement réel final de 4,7% en moyenne (données fictives) = pertes car les revenus ne couvriront jamais le prix d’achat de l’US

Par ailleurs avant chaque investissement en US, je calcule :
- le TRI avec le dernier rendement affiché (somme des 4 derniers trimestres ou 12 mois)
- le rendement minimal pour ne pas perdre d’argent (point mort) afin de regarder la marge de sécurité disponible sur cette SCPI

Je tiens aussi compte de l’impact fiscal global sur la SCI : US sur SCPI 100% étranger =>  revenus non fiscalisés donc l’amortissement de l’US devient une charge imputable sur les autres revenus (US ou non) qui se trouvent ainsi défiscalisés à leur tour