Bastienb [46] : étude de cas immobilier

Bonjour à tous, je me dirige vers l’achat de mes premiers biens immobilier et partager cette démarche ici est un bon exercice.
Je me présente donc, j’ai 35 ans, je suis marié et suis dans la direction d’une TPE parisienne. Mon épouse et moi-même sommes à nous deux vers le haut de la tranche des 30%.

*VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE*

- Comptables
- Artisanales (c’est beaucoup dire, je sais faire des sols, reprendre des murs et faire un peu d’électricité)
- Sociales
- Je suis disponible les soirs et week-end

*CARACTÉRISTIQUES DU BIEN*
J’ai aujourd’hui l’opportunité d’acheter l’étage d’un immeuble (~1950) dont un proche est propriétaire. Ce rez-de-chaussée comporte trois appartements :
- Un studio meublé de 17m2 loué 300 euros par mois
- Un studio meublé de 33m2 loué 355 euros apr mois
- Un t1bis nu de 38m2 loué 362 euros par mois

Le syndic est à ce jour bénévole et les charges de copropriété s’élèvent à 25 euros par mois pour les trois biens. Tous les appartements ainsi que le bâtiments ont été rafraichis dans les trois dernières années, et connaissant le propriétaire actuel ainsi que l’artisan qui a effectuer les travaux, c’est certainement bien fait!

*LOCALISATION DU BIEN*

Ces trois biens sont situés en centre ville de Cahors dans le Lot, ce n’est pas ma ville de résidence car j’habite à Paris  mais je connais bien la région, j’y ai grandi. C’est une zone raisonnablement dynamique, c’est en effet la préfecture du département et il y a quelques écoles/industrie. Je ne suis pas très inquiet pour la location, en revanche je ne pense pas que ce soit une zone qui va prendre beaucoup de valeur, mais au final ce n’est pas mon objectif principal non plus.

*RENTABILITÉ DU BIEN*

Le coût des trois appartements est de 100 000 euros donc ~108 000 avec les frais de notaire, ce qui nous amène donc à 11.3% de rentabilité brut.

Au niveau de l’occupation, le propriétaire actuel m’a fait transmis le détail de ses occupations sur les deux dernières années, on est à 7% de vacances locatives.
Coté gestion, le bien est à ce jour géré par une agence locale qui gère également les 5 autres appartements de l’immeubles. Les frais s’élèves à 7%.
Pour la recherche de nouveaux locataires, l’agence prend des honoraires qui s’élèvent à 358 euros ventilés sur trois factures : frais de dossier, frais de recherche, états des lieux .

Taxes foncières : 2162 euros, elle est très élevée dans cette ville.
Je souhaite également avoir une assurance loyers impayés dont le tarif est actuellement de 45 par mois, ~4.4%.\

Comme précisé plus haut les charges de copropriété s’élèvent à 25e par mois pour les trois biens.

Synthèse :
Cash in:
Total loyers : 1020
Total loyers x taux vacances locatives : 1020 * 0.92 = 948

Cash out:
Taxe foncière : 2162, soit 180 euros par mois
Moyenne mensuelle frais gestion : 948 * 0.07 = 67
Moyenne mensuelle Assurance : 948 * 0.04 = 38
Charges copro : 25
Frais agence nouveau locataire (1.5 par an) : (358 * 1.5) / 12 = 44.75
Travaux (basé sur les 24 derniers mois) : 450 / 12 : 37.5

Calcul Rentabilité opérationnelle :
(948 - 67 - 38 - 25 - 44.75 - 37.5 - 180 ) * 12 / 108000 = 6.17%

*FINANCEMENT DU BIEN*

Pour le financement, voici ce que j’ai en tête :
- Financement personnel
- Montant de l’apport : 8000
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : à définir, je n’ai pas encore eu d’offre de ma banque mais elle est prête à me suivre “en principe”, je pars en attendant sur 1.3, ça me semble raisonnable.
- Durée du crédit : 20 ans

Sur cette hypothèse, on serait donc à 493 euros par mois

*RÉGIME D’EXPLOITATION*

C’est là que je suis moins sûr de mes calculs, mais je me lance quand même en partant sur des hypothèses non vérifiées :
Je déclarerais donc ces appartements au régime réel.

Je compte passer les deux studios en LNMP, le montant total de ces deux studios serait de :
- 60000 euros immobillier : 27000 + 33000
- 4 euros mobillier : 2000 + 2000
Pour cette évaluation, je me suis simplement basé sur la part de chaque loyer par rapport au montant total et j’ai fait une règle de trois pour l’appliquer au prix des biens par rapport au montant total.

Voici le calcul de l’amortissement ci-dessous :
3520 euros les premières années puis 2720 les suivantes


Pour le moment le locataire t1bis nu n’a pas l’intention de partir (faut dire il est vraiment chouette, photos plus bas 😎), je compte donc le considérer nu pour les années à venir.

Calcul de la fiscalité :
Assiette imposable (total loyers - amortissement - frais de gestion - travaux - charges - TF) :
(948 * 12) - 3520 - (67 * 12) - 450 - (25 * 12) - 2162 = 4140
Total IR : 4140 * 0.3 = 1242
Total prélèvements sociaux pour appartement nu (loyers - TF) : (362 * 12 - 778) * 0.172 = 613
CFE : ~400 euros
Grand total = 1242 + 613 + 400 = 2255 soit 188 euros par mois
Suite aux différents commentaires, j’ai ajusté les calculs en enlevant la TF de l’assiette d’imposition, en ajoutant les PS et la CFE.

*CASH FLOW*

Avec tout ça, j’ai l’impression que je suis quand même pas hyper large avec finalement les résultats suivants :
Je reprends le calcul de la renta opérationnelle et j’y soustrait le prêt et l’IR :
948 - 67 - 38 - 25 - 44.75 - 37.5 - 180 - 493 - 188 = -125
Je suis finalement en négatif… de 125 euros par mois.

*COMMENT OBTENIR DE GROSSES RENTABILITES ?*

Alors je vois quelques axes d’amélioration comme par exemple rechercher les locataires moi-même ou négocier avec d’autres agences de meilleurs taux d’honoraires de gestion car ceux-ci me semble élevés.
Je pourrais également apporter plus d’apport, 10000 euros de plus par exemple (-80 euros sur les mensualités) mais je ne vois pas ça comme une solution, ça déplace juste le problème selon moi.

En sortie de ce travail d’analyse, j’aurais quelques questions à poser :
1. Est-ce que mon calcul d’IR est juste ? Je n’en suis vraiment pas certain.
2. Est-ce que des banques prêtent sur 25 ans ? Demandent-elles généralement des conditions spécifiques ou pre-recquis ?
3. Les charges notamment celles concernant l’agence vous semblent-elles raisonnables ?

Voilà, merci à celles et ceux qui ont eu le courage d’aller au bout du pavé ! Voici quelques photos en bonus

Dernière modification par bastienb (09/11/2021 11h54)

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel)