Vinzouil [01] : étude de cas immobilier

A mon avis, pour faire court :
   - pour séparer la propriété du garage de celle du reste de la maison, il faudrait créer une copropriété (rédiger un règlement de copropriété chez un notaire, etc.), avec tous les frais associés;
   - une SCI, pour un gîte, donc de la location meublée, ce n’est pas bien adapté : la SCI sera d’office à l’IS. Mieux vaudrait viser un autre montage, pour pouvoir déclarer les BIC de la location meublée en étant imposé à l’IR, par ex une indivision (avec une convention d’indivision pour bien préciser le mode de fonctionnement), une Sarl de famille, ou une SNC. Accessoirement, constituer une SCI (avec les frais associés, à la création comme ensuite chaque année) pour investir un montant (je suppose) assez modeste, n’est pas très rentable.

Une alternative à envisager :
    - votre sœur vous (=vous tout seul  ou vous et votre frère) consent une location longue durée sur le garage, à un prix faible, charge à vous de l’aménager, et de le lui restituer aménagé après N années, en vous autorisant à le sous-louer meublé pendant ces N années.
    - vous (locataire du garage) faites les travaux, meublez le local, et l’exploitez pendant N années.
    - si "vous = 2 personnes en indivision 50/50" déclarez chacun sa quote-part des BIC, probablement en mode micro-BIC (en déclarant le chiffre d’affaire, avec des charges estimées à un % des recettes, sans devoir tenir de comptabilité "au réel", avec les contraintes et frais associés).

Autre alternative, peut-être préférable pour la paix de la famille : vous et votre frère prêtez (via un acte de prêt sous seing privé -à déclarer au fisc-, ou devant notaire) à votre sœur le montant dont elle a besoin pour aménager le gîte, par exemple avec le remboursement de 10% du prêt chaque année pendant 10 ans, plus un intéressement sur les recettes du gîte en guise de rémunération du prêt (afin que ça représente des intérêts raisonnables sur la durée du pret). N’oubliez pas que l’exploitation d’un gite, ça représente du travail, et ça nécessite d’être sur place.

Dans ces deux alternatives, au final, tout le monde devrait se sentir gagnant.

Bonjour Vinzouil,

Aider sa famille est souvent délicat et je comprends vos interrogations. J’ai été confronté à une situation similaire avec mon frère il y a quelques années.
Chaque famille est différente et les liens entre ses membres sont singuliers. Aussi, il me semble que vous avez principalement 2 options.

Soit aider votre sœur. D’après votre description de la situation, j’en déduis que votre sœur a peu de liquidités et des difficultés à se faire financer sans vous. Par contre, elle a des biens fonciers et du temps pour envisager de gérer un gite. De mon point de vue, aider votre sœur consisterait à lui permettre de financer la création de son gîte sans diminuer son patrimoine foncier actuel (ce que vous envisagez actuellement de faire avec la sci). Les solutions proposées par GoodbyLenine et Bernard2K me semblent très pertinentes dans cette optique.

Soit profiter d’une opportunité, dont l’origine serait ici familiale, pour faire un bon investissement de type gagnant-gagnant (donc vous êtes aussi gagnant). Votre sœur apporte le terrain et du temps pour gérer le bien, vous apportez des financements. Dans ce cas, de mon point de vue, vous n’aidez pas votre sœur mais vous investissez dans son projet comme n’importe quel investisseur.

Enfin, la dernière solution proposée par Bernard2K (proposition d’achat du terrain) pourrait être une alternative entre ces 2 options, un entre deux, bien qu’au final elle aurait perdu son terrain à bâtir, mais aurait conservé l’intégralité de sa maison avec la possibilité de créer son gîte sans vous.