Elysée Pierre : investir 100 kEUR avec prêt HSBC

Il semblerait également utile de diversifier tout cela.

Vous pouvez tout à fait effectuer un panachage assurance-vie fonds euros, assurance-vie fonds euros/immo, un peu de SCPI, etc…, voir un peu d’actions dans un PEA de préférence (pour limiter les frais).

Vous pouvez éventuellement aussi étudier le remboursement total de votre prêt immobilier, à calculer selon le TEG et les éventuelles indemnités.

Bonjour,

Je crois surtout qu’avant d’écouter les autres, et leurs bons conseils, vous devriez prendre le temps d’analyser cette SCPI d’après les divers critères usuels que vous trouverez facilement sur ce forum.
Il n’ y a rien de pire que d’investir en écoutant son entourage.

Rendement, taux d’occupation ,report à nouveau, qualité des actifs, répartition bureaux/commerce, marché secondaire etc…tout cela doit vous parler et vous aurez votre réponse…

Bonjour Fred,

Pourquoi considérer une SCPI à capital variable comme moins risquée qu’une SCPI à capital fixe ?

Au contraire, une SCPI à capital fixe évite d’avoir à gérer trop d’apport ou retrait de parts en même temps.

HSBC m’avait aussi fait une proposition similaire en 2010, mais j’avais trouvé cavalier qu’ils m’imposent leur SCPI alors que le taux de prêt proposé était correct sans plus.

Ils gagnaient au grattage (sur le prêt) et au tirage (la SCPI prend des frais d’entrée et de gestion)…

A moins qu’il n’y ait une possibilité de négocier les frais d’entrée, je n’avais pas demandé à l’époque.

Effectivement je comprends mieux.

Elysée Pierre a plutôt bonne réputation en effet et la capitalisation variable vous évite toute mauvaise surprise (mais pas de décote non plus) au niveau du prix d’achat.

Après sur la pertinence de l’opération, je n’ai pas d’avis. :-)

Diversifier, oui, je le lit partout ce mot…
Le souci avec elyseepierre, c’est que le ticket d’entrée est de 650€*100parts=65 k€…
Dur de diversifier quand 85% de la liquidité va sur le même support…

Pour rester sur un produit HSBC (oui, rappelez vous, pour pouvoir re-négocier mon prêt), il y a l’AV
Alors là, chez HSBC, pas de SCPI sur de l’AV…
Juste fonds en euros, obligation, OPCVM, actions, etc…

Et là ça se corse pour moi…car là j’y connais pas grand chose

Je voudrais "assurer" un 4.5%, mais je ne sais même pas si c’est possible…
Je sais qu’ils font des profils de gestions, plus ou moins risqués…

stephane a écrit :

Quelques remarques sur votre investissement :

1°/ Pourquoi empruntez-vous sur une aussi courte durée ?

A 36 ans, vous avez du temps pour faire jouer l’effet de levier du crédit. Un prêt sur une durée de 15 ou 17 ans donnera de meilleurs résultats financiers pour plusieurs raisons :

- vous aurez des intérêts à déduire plus importants sur une plus longue durée, ce qui vous permettra d’avoir une fiscalité mieux maîtrisée,
- l’effet de levier du crédit sera meilleur, car vous conserverez l’argent de votre banquier sur un plus grand nombre d’années, et vous aurez ainsi un effort d’épargne moins important à réaliser.
- le surcoût induit par un taux légèrement plus élevé sera largement compensé par ces deux avantages.


Alors pour moi, qui dit crédit sur longue durée dit beaucoup d’intérêts à payer en plus, même si ils sont déduits, on les paye quand même…
Le coût total du crédit, quand on le compare sur courte durée et longue durée, pour la même somme empruntée, fait froid dans le dos…

2°/ Pourquoi acheter une seule SCPI ?

Tout le monde sur ce forum vous recommande de faire un panachage entre plusieurs SCPI et plusieurs sociétés de gestion. Si vous investissez 80/100 K€, vous pouvez, par exemple, panacher sur 4 ou 5 scpi de rendement différentes, aussi qualitatives qu’Elysée Pierre, par exemple :

PFO2, Immorente, Efimmo, Novapierre, Epargne foncière Corum convictions, etc….

Si votre banquier vous refuse cette possibilité, c’est parce qu’il n’a qu’une seule SCPI à vous proposer ! Est-ce une bonne raison ?

Pour contourner cette difficulté, vous pourriez scinder l’opération en 2 et faire un second prêt dans une autre banque (crédit foncier ou crédit mutuel, par exemple).

Le but de faire de l’elyseepierre chez HSBC, est d’amener une contrepartie pour pouvoir renégocier mon pret, dont l’effet bénéfique est immédiat et bien palpable…

3°/ Avez-vous étudié l’incidence fiscale de votre investissement ?

Il est souvent avantageux de panacher l’investissement entre SCPI de rendement et SCPI de capitalisation pour mieux maîtriser la fiscalité de votre achat. Avez-vous étudié cette option ? J’ai longuement décrit cette possibilité dans une autre discussion…

Là, j’avoue ne pas connaitre ce dont vous parlez…

GoodbyLenine a écrit :

"Le coût total du crédit, quand on le compare sur courte durée et longue durée, pour la même somme empruntée, fait froid dans le dos…"

Ceci repose sur une erreur de raisonnement : sur une longue durée, certes il y aura plus d’intérêts, mais vous devriez prendre en compte ce que le placement vous rapportera sur cette plus longue durée (ou comparer le cout annuel du prêt avec ce que le placement rapporte chaque année : seule la différence entre les deux importe !). Comme vous n’investirez que si ça rapporte plus que le prêt ne coute, ajouter des années ne devrait pas enlaidir la comparaison.

Votre raisonnement, ça revient à dire "je bois plus de bière pendant 15 ans que pendant 7 ans" et pourtant, vous ne serez pas devenu plus alcoolique pour autant.

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Bon, là je suis d’accord avec vous sur le principe " seule la différence entre les 2 importe !

Rapide calcul sur 15 ans (15 ans dans les 2 cas sinon on ne peut pas comparer)

Cas A, sur 15 ans.
Pret sur 15 ans, 3.10 avec assurances, 40k€ empruntés --> cout total du credit = 10000€
40000€ de SCPI sur 15 ans à 5% optimiste--> total des rentes = 30000€
Sur ces 15 ans, je gagne donc 20k€, différence entre les 2 dont vous parlez

Cas B, toujours sur ces mêmes 15 ans
Pret sur les 7 premières années, 2.55 avec assurances, 40k€ empruntés --> cout total du credit = 3719€
Sur les 8 ans restants, pas de prêt (et oui il ne dure que 7 ans)
40000€ de SCPI sur 15 ans à 5% optimiste--> total des rentes = 30000€
Sur ces 15 ans, je gagne donc 26k€, différence entre les 2 dont vous parlez
Soit 6k€ de plus, sur la même période, en changeant juste la durée du prêt.

J’insiste sur le fait que le calcul se fait sur 15 ans dans les 2 cas, sinon, comment comparer !

Alors il y a sans doute un truc que je n’ai pas compris, et je veux bien qu’on me l’explique…
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"Le but de faire de l’elyseepierre chez HSBC, est d’amener une contrepartie pour pouvoir renégocier mon pret, dont l’effet bénéfique est immédiat et bien palpable…"

Avez-vous quantifié ce qu’une renégociation vous ferait gagner ?  (est-ce que ça vaut le coup d’handicaper l’opération d’investissement en SCPI ?)
Pourquoi vous serait-il impossible de renégocier le prêt autrement ? (en montrant à votre banquier la proposition d’une autre banque, et au besoin en changeant de banque) ?

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Sur ce point, vous avez raison, j’ai d’ailleurs demandé un chiffrage du gain potentiel pour savoir si le jeu en vaut la chandelles, si les contraintes imposées valent de faire l’opé chez HSBC.
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1/ euhhh non, dans les 2 cas, mon emprunt paye l’intégralité de la somme allouée à la SCPI.
J’emprunte la même somme pour payer le même nbre de parts de SCPI
Pas d’apport dans les 2 cas, donc même cash de sorti non ?

2/ Oui tout à fait, mais cela n’est pas grand chose par rapport aux 6 k€ de différence…

Surtout, dites moi si je me trompe…

Pas de soucis, c’est pourquoi je suis ici, pour apprendre et avoir les avis des plus expérimentés, alors je vous crois sur parole…

Sans vouloir vous offenser, j’ai rarement vu quelqu’un apprendre quelque chose en "croyant sur parole".

Prenez votre tableur (excell par exemple), calculez les flux de trésorerie année par année (combien d’€uros vous allez devoir mettre ou recevoir avec ce placement, après tous frais, impôts, etc.) dans les deux scénarios, et revenez le poster ici  avec ce que vous en conclurez.

Je pense que ça sera non seulement utile pour vous, mais que ça pourra aider bien d’autres lecteurs du forum (car le raisonnement que vous avez fait , bien d’autres font exactement le même…).

J’ai idée que d’une certaine manière tout le monde se trompe.
Faire un modèle à la date d’aujourd’hui sur des valorisations de patrimoine d’hier est un biais dans la justification de l’emprunt long ou très long terme.
Assumer au moins partiellement la fiscalité en jouant sur une durée plus courte sécurise un peu l’opération (les experts ne savent pas plus que vous et moi si l’immobilier va prendre une claque, une grande claque, une énorme claque ou pas de claque du tout dans les mois et années qui vienne).
Une correction importante sur un gros investissement en une fois financé sur long terme, es==serait à mes yeux la voie royale vers la double peine (intérêts payés+++ et valorisation --- pour du confort de court terme).
Est-ce que je me trompe aussi ?

Range19 a écrit :

J’ai idée que d’une certaine manière tout le monde se trompe.
Faire un modèle à la date d’aujourd’hui sur des valorisations de patrimoine d’hier est un biais dans la justification de l’emprunt long ou très long terme.
Assumer au moins partiellement la fiscalité en jouant sur une durée plus courte sécurise un peu l’opération (les experts ne savent pas plus que vous et moi si l’immobilier va prendre une claque, une grande claque, une énorme claque ou pas de claque du tout dans les mois et années qui vienne).
Une correction importante sur un gros investissement en une fois financé sur long terme, es==serait à mes yeux la voie royale vers la double peine (intérêts payés+++ et valorisation --- pour du confort de court terme).
Est-ce que je me trompe aussi ?

Et là, vous soulevez la question posé initialement dans ce post…
SCPI, seras tu toujours mon amie…qui plus est si j’ai claqué la dose d’intérêts pour t’avoir…
Sortez la boule de cristal…