Investissement LMNP en résidence sénior à Strasbourg

L’immo a Strasbourg est cher compare au Sud ouest par ex …mais vous pouvez trouver dans les 2500 e /m2 meme pres de la fac…

Donc d’accord avec Despe44 vous pourriez avoir 2 unites pour le prix de cette unite neuve …

mon avis va paraitre un peu provoc’ mais pour faire suite à la phrase de Zebonder, j’ai envie d’ajouter : "c’est pour ça qu’il ne faut pas en faire".

nous sommes en présence d’un bien au taquet du haut du marché.
nous savons que le marché va plutôt avoir tendance à se contracter (a priori).
on n’a aucune idée du marché secondaire de ce type de bien dans X années au moment où notre ami voudra le revendre.
on peut pour le même prix avoir 2 appart’.

du coup, pourquoi faire l’opération ?

C’est pas cher, c’est hors de prix.

Les 2 rives c’est un quartier qui deviendra peut-être quelque chose un jour mais actuellement c’est un quartier à mauvaise réputation. Si c’est les immeubles qui sont en constructions, ils donnent sur une des seules route qui traverse le Rhin donc vous imaginez le débit de voiture (coté Nord des bâtiments). De plus vous avez un centre équestre juste à coté qui donne un fumet délicat (peut-être pas jusqu’au immeuble mais possible). Le reste du quartier est une friche industrielle avec des activités de personnes la nuit (si vous voyez ce que je veux dire).

Google Maps

Excellent quartier pour de la spéculation à long terme en choisissant correctement le bien à un bon prix cependant.

@despe44 (et d’autres) : pour un tel bien, où on acquiert aussi une quote-part des parties communes, et où on a généralement l’obligation de signer un bail commercial avec l’exploitant de la résidence, le prix au m² n’est pas vraiment à comparer à celui d’un bien d’une copropriété standard qu’on louera nu… Il faut surtout évaluer le rendement obtenu, son évolution future, et la pérennité de l’exploitant (à avoir une exploitation bénéficiaire tout en payant les loyers).

@Joles :  Le rendement me semble bien faible. Vous pourrez faire une bonne opération avec un emprunt vous coutant (assurance incluse) au moins 1% de moins que la rentabilité. (Sinon, vous comptez sur les révisions à la hausse du loyer, ou sur une plus-value à la sortie que vous avez fort peu de chances de faire). Je doute que ce soit possible ici… Pour moi, ce serait déjà rédhibitoire.

Sinon, il y a différents points à vérifier avant de pouvoir se prononcer sur une telle opération, notamment les points suivants qui sont des "classiques" des opérations en LMNP avec un exploitant :
- qui sera l’exploitant ? (OVELIA -maison mère- ou une filiale dédiée à cet établissement ?), et il faudra vous assurer que cet exploitant est 1) expérimenté, 2) solide financièrement, et 3) que son exploitation de cet établissement sera bénéficiaire sur le long terme (demandez ses prévisionnels, et évaluez-en la crédibilité)
- qui sera propriétaire des parties communes (vous et les autres investisseurs, ou l’exploitant) (si c’est l’exploitant, vous ne pourrez jamais le "virer", même s’ils propose de diviser le loyer par 2 en prétextant des difficultés diverses)
- sur quelle base le montant du loyer sera-t-il révisé (quel indice ?) (si c’est plafonné, par exemple à 2%/an, quand l’inflation deviendra supérieure à ce taux, vous serez perdant, y compris à la revente car la valeur du bien dépend largement du montant du loyer …)
- qui finance précisément quelles charges (qui paie pour les travaux, qui paie pour renouveler le mobilier, qui paie la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc. ?)
- une analyse fine du bail commercial proposé est indispensable (certaines clauses sont facilement équivalentes à une minoration du rendement de 1%)
- à quoi exactement correspond le rendement de 4.15%  ? (c’est le ratio loyer / prix d’achat, mais …..  est-ce bien ht/ht, la Taxe Foncière est-elle bien retirée du loyer, les frais de notaires sont-ils bien inclus dans le prix d’achat, etc.)

L’option d’amortissement sera quasiment toujours plus favorable. (Il doit être très difficile de trouver des situations où ça n’est pas le cas)

L’intérêt du credit in-fine va dépendre de votre profil (en particulier taux d’imposition IR et son évolution prévisible pendant la durée du prêt) et des taux proposés par la banquier (en amortissable et en in-fine) ainsi que des montants de l’assurance (et si elle porte sur le montant du prêt ou le capital restant du, pour l’amortissable).

L’absence de nombreuses offres de cette nature dans votre région ne permet pas de conclure qu’il y a de la demande. De plus, bien souvent ces établissements ne font pas de la pub aux mêmes endroits que les offres de location classiques. (Ils ont des sites web, et communiquent aux endroits où ils peuvent toucher les seniors…). Pr ailleurs : qu’est ce qui empêcherait d’autres établissements similaires d’être construit à proximité (faisant exploser l’offre) ?

La revente à terme est un des points potentiellement problématique. (Vous devrez vendre avec le bail commercial en cours, que l’acheteur devra reprendre, ou à défaut verser une grosse indemnité au preneur du bail, pour le dédommager de la perte de valeur de son fond de commerce)

Ecoutez votre banquier … Il a aussi un rôle de conseil (et bien souvent des équipes ’immobilier’ en central, qui connaissent les programmes). J’ai eu un banquier dans votre coin qui m’a déconseillé (verbalement, bien sur) une opération il y a qqs années : je l’ai écouté, et je ne le regrette pas (cette opération n’est pas loin d’avoir tourné au fiasco à présent).

Je vais laisser tomber ce projet de LMNP, trop cher comme vous m’avez dit et je n’arrive pas à avoir d’infos précises sur le gestionnaire.