SCI : rachat des parts d'un associé ?

Bonsoir
merci pour votre réponse.
Pouvez vous m’expliquez votre phrase,
(à moins que vous ne songiez à un rachat par la SCI suivi d’une annulation des parts de l’associé vendeur).

merci

Bonjour à tous,

Je fais appel aux connaissances les plus pointues des membres de ce forum pour un cas assez particulier qui nous préoccupe (mais peut-être sans aucune raison).

Ci-dessous le topo de notre situation actuelle:
- Nous avons fait l’acquisition, via une SCI, de notre résidence principale en Juin 2018 ;
- Répartition des parts: 2/3 un membre de ma famille - 1/6 ma femme - 1/6 moi ;
- Une banque renommée dans la gestion privée a mis en place un système de lignes de crédit sur la SCF, couvertes par des assurances vie en nos noms respectifs ;
- La totalité de l’opération (acquisition, frais d’agent, notaire) a été financée par ce biais (le montant total des lignes de crédit est très exactement le coût total de l’opération ;
- Les intérêts des lignes de crédit (Euribor 3m + XXbps) sont capitalisés sur ces dernières (donc leur taille augmente avec le temps)

Nous souhaitons désormais "ré-équilibrer" les parts à 50% / 25% / 25% et par conséquent comprendre les conséquences, notamment fiscales, de cette opération.

En pratique, les étapes sont les suivantes:
- Effectuer les versements complémentaires sur nos contrats d’AV respectifs afin de constituer le collatéral nécessaire à l’augmentation des lignes qui nous concernent ;
- Formaliser la cession des parts de la SCF sur la base de la valorisation que nous aurons définie ;
- Rembourser dans la foulée la ligne de la SCF liée au membre de ma famille avec celles qui nous sont liées.

Comme vous l’aurez compris, le sujet est le droit d’enregistrement de 5% qui s’applique sur le montant de la cession des parts dès lors que la société est à dominante immobilière. Il nous semblerait illogique de devoir, d’une certaine façon, repayer ce droit alors que nous avons payé l’impôt lors de notre acquisition l’année dernière. Tout est une question de valorisation des parts de la SCF…

Nos experts ne s’accordent pas tout à fait pour le calcul des valeurs de parts.
Notre banque privée considère que le passif de la SCF - à savoir les lignes de crédit - est à considérer en isolation des actifs de ses associés. Dans ce cas, il est évident que notre bien (actif) n’ayant pas prix de valeur (du moins significative) dans l’intervalle, tenant compte des frais d’acquisition, les parts n’auraient qu’une valeur nulle - et donc aucun droit d’enregistrement.

Qu’en pensez-vous ?
Merci au temps que vous aurez accordé à la lecture de mon message et, par avance, pour vos conseils éclairés sur le sujet.

Dernière modification par Shadok00001 (15/10/2019 16h59)

Bonjour Trahcoh, merci pour votre retour.

Il me semblait cependant que l’appréciation de la dette devait être faite à la lumière de sa "transférabilité" en cas de cession.

Faute de quoi il suffit de créer une holding avec un emprunt interco pour créer artificiellement un passif qui viendrait de fait et systématiquement ramener une valeur nulle en cas de cession non ?

Qu’une société constituée d’actifs achetés uniquement par de la dette n’ait aucune valeur à son démarrage n’a en soi rien d’étonnant Shadok.

Une dette n’est pas transférable. Rachetable oui, mais pas transférable sur le principe.

Si je transfère ma dette personnelle sur les comptes de ma société, ou si ma société la rembourse, cela se qualifie comment juridiquement selon vous?

Si la société a acheté à crédit, actif net = 0, les parts de votre associé ne valent rien. Idéal pour faire une donation.

Si vous avez réalisé un apport en compte courant d’associé en empruntant en nom propre, idem actif net = 0. Votre associé peut récupérer sa part sur le compte courant d’associé de la société en proportion de son apport: vous refaites un apport à crédit, il le récupère sans frais.

Si vous avez réalisé un apport au capital social en vous endettant personnellement, la société n’est pas endettée, et donc la valeur des parts est à peu près égale à l’actif brut = actif net, hors décote citée plus haut.

Dernière modification par Trahcoh (16/10/2019 16h00)