Investir et réhabiliter un immeuble de rapport…

toudoucement · #1

Je dois visiter un bien qui semble avoir certains atouts.Le souci est qu’il est vide et totalement à réhabiliter:Je me pose la question du financement et des possibilités offertes par les banques(différés de remboursements?) entre le moment de l’achat et de la mise en location effective de tous les lots?

Quelqu’un a t’il de l’experience dans ce domaine?

Mots-clés : tresorerie

Range19 · #2

Bonjour,
Vous pouvez faire réaliser plusieurs études financières en considérant un différé d’amortissement avec ou sans paiement des intérêts intermédiaires.
La vraie difficulté ne sera pas le financement si votre dossier est cohérent mais la tenue d’un planning de chantier et la parfaite coordination. Il faut donc choisir des entrepreneur solides qui existeront encore à la fin du chantier.
Bonne chance.

ZX-6R · #3

La meilleure solution consiste à avoir du cash de côté… En sachant en plus que les travaux risquent de dépasser le devis initial. Faut avoir les reins solides comme on dit.

toudoucement · #4

oui,je pense aussi… c’est surement trop tôt pour moi,dommage.

d’ici 3 ou 4 ans,j’envisage de vendre mes 2 premiers locatifs pour récupérer du cash utilisable à court terme pour financer ce genre d’opération.

si un forumeur a du cash à investir,qu’il me fasse signe on peut envisager un partenariat ;-)

Trinity5979 · #5

Bonjour Toudoucement,
je suis dans le meme cas que toi.
J’ai acheté un T1 puis un T2 (en 2009 et 2010).
En novembre 2012, j’ai acheté un immeuble de rapport de 5 logements à réhabiliter entièrement.
Je suis encore en phase de travaux.
Ce genre d’opération demande beaucoup de temps et occupe l’esprit.
Je me retrouve à dépasser le budget initial de 6000 euros.
L’avantage de ce genre de bien est que je vais pouvoir louer d’ici peu de temps 3 des 5 appartements, ce qui m’assure une rentrée d’argent.
J’ai obtenu un différé total de mon crédit pour 6 mois, ce qui me laisse le temps de faire les travaux.
J’ai hésité à revendre un ou deux de mes premiers investissements, au final, j’ai trouvé que ce serait dommage, alors j’ai fait racheter mes crédits sur 20 ans.
A présent, mes 7 appartements me permettront de dégager du cash fllow.
T1: remboursement 250e, loyer HC 360e
T2: rbst 385e, loyer HC 470e
Immeuble: rbst 1570e, loyer HC entre 2100e.
Tout est sur 20 ans.
Le but du cash flow généré n’est pas d’augmenter mon pouvoir d’achat mais de mettre de coté "au cas où" et surtout prévoir les futurs impôts et CSG.
Je recherche juste l’autofinancement.

Pour l’immeuble, j’ai payer la moitié des travaux en 2012, l’autre moitié en 2013.
Je fais ainsi un déficit reportable sur mes revenus pendant deux ans.
Je serai donc non imposable en 2013 et 2014, le report du déficit me rend non imposable sur mes revenus fonciers en 2015 et 2016.

En espérant avoir répondu à certaines de tes questions.
Trinity

toudoucement · #6

merci pour ce temoingage Trinity. C’est tres interessant en effet.
C’est vrai que refinancer les anciens locatifs sur 20ans peut amener une petite securité.J’attendais d’en avoir amortis un peu plus pour le faire(la part de capital remboursé chaque mois devenant au fil du temps de plus en plus interessante).

Je dois rencontrer un courtier en credit pour tenter de voir ce qu’il est possible de faire(en général pas pour ce cas particulier)

toudoucement · #7

On me propose un truc assez important.
7 à 800 m² en plusieurs batiments. dont 2 maisons "à rafraichir".

le gros oeuvre est en tres bon etat,il reste tout l’amenagement à faire.si je vois que je peux remettre les deux logements existant en etat de location à moindre frais pour amortir le cout des mensualités,je pense faire une offre et attaquer ensuite la renovation du reste des dépendances.

L’AI me dit qu’il n’y a pas de probleme reglementaire special pour creer des logements(zone periurbaine d’une ville de 15 000 habitants).J’ai un doute à ce sujet?

Pruls · #8

Prenez le temps de lever les doutes et de confirmer ce que l’AI vous dit.

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