Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions !

Je pense que si on regarde les probabilités et peut-être pas l’Espagne qui semble avoir été un cas particulier, il y a moins de chance de perdre avec l’immobilier qu’avec la bourse.

On lit des mises en garde du genre 90% des comptes sont perdants sur le Forex et pas 90% des primo-accédants sont ruinés.

Je suis d’accord pour ne pas minimiser le risque sur l’immobilier et en particulier pour toutes les personnes (elles sont nombreuses) qui n’ont que de l’immobilier, bien souvent LMNP avec le fameux cash-flow positif et le prêt remboursé par le locataire… Mais il sera difficile de prouver qu’à levier égal l’immobilier est plus risqué car parce que simplement c’est un asset beaucoup moins volatile / liquide que n’importe quel support côté en bourse.

Les cas de tremblements de terre et glissements de terrain sont quand même rares en France… Prêter son appart à une cellule djihadiste? C’est sûr que niveau assurance je ne suis pas sûr que le propriétaire ait récupéré beaucoup…

En conclusion, il faut diversifier comme en tout.

Mais nous sommes d’accord mais si vous compariez 2 risques similaires.
En cas d’écroulement de la bourse (-50%, -70%) ou non réalisation de votre bien immobilier, effectivement vous y êtes de votre poche complètement.
Celà dit, sur l’immobilier, vous ne versez pas tout d’un coup, donc si une tranche n’est pas respecté, vous ne perdez au pire que ce que vous avez engagé. Il y a en plus les garanties décénales obligatoires, que l’on ne retrouve pas dans la bourse.

Dis autrement, les deux ont des niveaux de risques complètements différents. C’est intéressant de les comparer mais il faut être extremement rigoureux. Même si comme vous je suis loin de penser que l’immobilier soit le placement sûr et certains qui est dans la tête de tout le monde.

D’ailleurs, tout le monde autour de moi ne me comprend pas quand je dis que je ne souhaite pas être propriétaire. Déjà je trouve que les prix sont terriblement élevé, que les ménages sont a la limite de la solvabilité. Alors, politiquement pour se faire élire un candidat à l’élection présidentielle peut inventer une aide à la pierre pour solvabiliser encore plus de monde et faire augmenter les prix encore plus, mais je doûte que ce soit possible. Nous sommes toujours au dessus des 3% de décifite, Bruxelle n’accepterait, à raison, pas. Par contre une politique de relance majeure de la construction, oui c’est possible. C’est ce qui relancerait l’économie, et il y a de bonne chance que dans certains endroits cela ce traduise par une baisse des prix. Espéront en tout cas.
Ensuite je ne sais pas si dans 5 ans je serais toujours à Toulouse. Donc pour l’instant je préfère mettre de coté sur des actifs plus liquides (et plus risqué, mais c’est pour du long terme).
Mais la pression familiale est importante. On a beau expliqué que si on sort la calculette on n’est pas gagnant tout le temps que voulez vous répondre à "je préfère mettre 800€ dans un crédit que dans un loyer", ou "un loyer est perdu"… dès qu’on explique que l’immoblier ne montera sans doute plus ou que pour la même surface ou même bien on paye un remboursement supérieure au loyer équivalent l’interlocuteur a déconnecté.

Ca me dit que les gens ne comprennent que les slogans, les punch lines. Et ca me fait laisse dubitatif pour la prochaine élection présidentielle…

Klaus a écrit :

Hors sujet car le forex est une arnaque pour gloglo, on parle d’investissement en action.

Vous avez raison mais je ne suis pas sûr que beaucoup comme moi ne font pas l’amalgame.

Sinon en prenant simplement mon exemple personnel que vous pouvez suivre sur ma file portefeuille, sans forex et avec un portefeuille équilibré mais du levier et ’seulement’ x3 j’ai perdu 50% de la valeur de mon portefeuille entre décembre 2015 et le 11 février.
Je n’ai pas encore perdu 50% de la valeur de mes appartements depuis mon premier investissement en 2007 même si j’ai du baisser les loyers plusieurs fois depuis.

La sécurité de l’investissement immobilier est une légende populaire en France (voir le post de Stibbons) mais il y a aussi des ’phénomènes’ qui renforcent cette légende et en particulier le fait que l’immobilier soit non liquide et donc moins volatile. De plus un investissement immobilier c’est sur du long terme alors qu’on le compare souvent à la bourse à court terme.
Enfin si les assureurs sont investis massivement en immobilier, ce n’est pas seulement parce qu’ils sont aussi victimes de la croyance populaire.

Edit: gunday dit au-dessus très bien la différence d’horizon temporel et de volatilité

Zetrader : perdre 50% sur un indice en 3 jours, si on est en levier 50, oui, c’est possible.

Désolé, mais si vous changez les données en cours de route… parce qu’au départ, vous évoquiez bien un levier de 50 sur un CFD CAC…

Klaus : il y a de l’argent a gagner sur le Forex. Faut juste savoir comment s’y prendre.

Jef56 : levier 3 sur indice, c’est un grand max selon moi, mais sur des actions… je trouve cela fort explosif… Je me contente de 1.5 voir de temps en temps 2, mais c’est vraiment rare!
Levier 5 grand max sur le Forex…

Gunday : oui, mon endettement est très limite car je suis le seul revenu de mon ménage. Mais cela ne me dérange pas, bien au contraire je trouve cela rassurant que les banques empêchent les gens de se mettre dans la m… contrairement à ce que j’entends sur l’Espagne par exemple.

Pareil pour les actions… en Belgique on vient de se choper 30% pour toute prise de PV réalisée en moins de 6 mois, sans déduction des moins-values réalisées, et pire de tout, le système Lifo…

J’oubliais également les dividendes taxés à 27% au lieu de 25…

Ce que les socialistes n’ont jamais osé faire, la droite l’a fait… logique n’est-ce pas?

Un site de formation ou de conseils payants, c’est plus rentable ;-)

@Faith. Juste pour préciser car je comprends votre démonstration, quand je dis 50% de perte ce n’est pas l’encours avec levier par rapport à mon versement initial mais la valeur du portefeuille entre le 1/12 et le 11/02 (actifs moins cash prêté), donc cela correspond bien à un appauvrissement de 50% sur 2 mois et demi et non de 16% de baisse.

Si je revends le portefeuille et paye les dettes il me reste 50% de ce que je possédais le 30/11.
Si je pouvais revendre le bien immobilier il me resterait en effet la perte des frais de transaction, mais le bien n’a pas perdu 50%.

koldoun a écrit :

Zetrader : perdre 50% sur un indice en 3 jours, si on est en levier 50, oui, c’est possible.

Désolé, mais si vous changez les données en cours de route… parce qu’au départ, vous évoquiez bien un levier de 50 sur un CFD CAC…

Vous évoquiez une baisse du sous-jacent (les actions) de 50%, et non une perte de 50% due à un effet de levier, je cite :

koldoun a écrit :

"Si vos actions perdent 50% et ne remontent jamais… vous en faites quoi?

Vous parliez donc bien du support / sous-jacent qui perdrait 50% et non du produit dérivé qui perdrait 50%…Ce cas de figure de baisse de 50% du support et de ne jamais remonter ensuite je ne l’ai pas vu, pas sur les indices actions courants.
Maintenant une baisse de 50% du support (hors levier) peut exister en immobilier comme en bourse, dans des cas particuliers.
Par exemple il me semble que l’indice grec a chuté de plus de 50% et n’est toujours pas remonté, cas particulier, à Pripiat, l’immobilier a aussi chuté de plus de 50% et n’est toujours pas remonté, cas particulier.
Des cas particuliers de chute de plus de 50% et qui ne sont pas remontés depuis, on peut en trouver autant en immobilier qu’en bourse.
Le problème en immobilier en levier 50 vs levier 50 en bourse c’est qu’on peut perdre bien plus car la "coupe" sera beaucoup plus tardive voire impossible à faire, l’impact patrimonial sera souvent beaucoup plus grand.
Maintenant je ne dis pas que l’immobilier n’a pas aussi ses avantages (sinon je n’aurais pas acheté 4 appartements) et heureusement, je dis juste que bien souvent les gens ont tendance à minimiser les risques pour l’immobilier contrairement à la bourse, je ne sais pas pourquoi, un biais psychologique probablement, au point de considérer l’investissement immobilier comme "sûr" ou quasi pas risqué, moi je le considère risqué, tout comme la bourse, pas plus, pas moins, différemment (la pensée générale n’est pas celle-là, l’immobilier est vu comme peu risqué voire pire, pas risqué pour certains, déni/oubli des risques potentiels et la bourse comme risquée).
Pour ce qui est de la destruction physique d’un bien immobilier, il y a des cas de figure plus probables que d’autres selon les configurations, je n’ai pas évoqué la guerre, l’humidité (un excès d’humidité peuvent rendre un bien immobilier insalubre à terme), les champignons etc…
Mais on peut l’éviter souvent en raisonnant un peu, par exemple le problème de l’humidité :
- cela a plus de chances d’arriver dans le nord de le France, un endroit où il pleut régulièrement qu’un endroit ensoleillé où il pleut une fois tous les 15 jours, cela rend la chose beaucoup moins probable.
- idem pour la mérule qui sévit dans le nord (je me souviens d’un appart pas cher car fondations de l’immeuble rongées par la mérule), si on achète dans le sud, risque éliminé, pas de problème mérule à Perpignan ou à Valencia.
- idem pour les glissements de terrain ou risques d’inondations, en France comme en Espagne, certaines zones sont plus à risque que d’autres, il suffit d’éviter les configurations à risques et la probabilité que cela arrive chute fortement

Tout cela demande pas mal de réflexion et d’expertise, comme pour la bourse pour éviter des configurations "pompeuses" de fric, donc comme disait l’autre, quelqu’un qui ferait du 10% de rendement réel en immobilier comme en bourse, problèmes inclus, sur la durée, est déjà à un certain niveau d’expertise, a su éviter/contourner de nombreux pièges, et sait gérer assez bien son affaire, c’est du boulot dans les deux cas.
Edit : en dehors de l’expertise, le facteur chance peut jouer pour beaucoup (timing excellent par chance, qui va améliorer énormément le rendement à long terme), un débutant qui constitue son portefeuille en 2009 par chance, ou quelqu’un qui achète de l’immobilier en levier par chance en 1998.

Dernière modification par zetrader (22/04/2016 15h00)

Personnellement la chance j’y crois pas trop sur du moyen / long terme .
Que ce soit dans l’immobilier ou action , on se brûle les ailes…

Vous avez (volontairement ?) coupé la phrase qui venait juste avant, avec "un de ces indices" je parlais du cac, du dow jones, du dax ou du nasdaq :

zetrader a écrit :

je n’ai jamais vu le cas de figure que vous dites ni avec le cac, ni avec le dow jones, ni avec le dax, ni avec le nasdaq.
Pouvez-vous me montrer historiquement à quel moment un de ces indices a chuté de 50% et n’est plus jamais remonté ? En regardant les graphiques des indices je n’ai jamais vu ce cas de figure.

Sinon en dehors de cela oui on peut citer le Nikkei ou plus récemment la bourse grecque (plus de 50% de chute et on ne sait pas si elle va remonter).
Pour le Nikkei, 1990 est un peu loin (26 ans quand même), et sur les 20 dernières années je vois qu’il y a des remontées vers les 20 000/ 22 000 (en étant passé par 8000, donc remontée de plus de 100%), quid des 26 ans de dividendes, cela donne quoi si on intègre les dividendes de 1990 à 2016 ?
Quelqu’un disait on pourrait en dire autant pour l’immobilier (que 50% de rechute et ne jamais remonter, cela ne se voit pas trop) on peut citer aussi l’Espagne : plus de 50% de chute par endroits et on ne sait pas encore si cela va remonter, même si je suis d’accord hors événement genre Tchernobyl, en général l’immobilier comme la bourse remonte après ce genre de krach, donc la probabilité de remontée est grande.
C’est vrai que le cas du Nikkei est peut-être le plus effrayant, encore qu’il faudrait voir avec les dividendes sur 26 ans, en prenant comme départ le pire moment : avoir investi au pire moment de ces 46 dernières années cf. graphique ci-dessous.

Dernière modification par zetrader (22/04/2016 16h09)

Rossox a écrit :

Exemple, un copain à ma mère qui à acheté un appartement à 70K€ (il a fermé son PEA pour l’acheter, celui-ci était en perte de 1 ou 2 K€) il y à 30 ans.
Il viens juste de finir son crédit, et son appartement est maintenant estimé à 120K€ (plus si travaux, mais là, il est un peu "délabré" car il s’en moque..)
Ce qui nous fais 50K€ de PV pour 30 ans de crédit… (sans compter les intérêts) et en plus, l’année dernière il a payé plus de 5K€ de copro pour rénover les toits, mettre une barrière de parking etc…

Son prix de revient réel est probablement bien supérieur à 120k€ avec 30 ans d’intérêts (surtout qu’il y a 30 ans les taux étaient élevés) et tous les frais qu’il a pu avoir sur 30 ans liés au fait d’être proprio (les frais de copros exceptionnels que vous citez par exemple, 30 ans de taxes foncières, les travaux divers dans l’appart etc..), c’est un autre problème de l’immobilier, en général les gens ne veulent pas intégrer le prix de revient réel de leur achat, ils préfèrent omettre un paquet de choses, donc forcément dans leur tête ils se retrouvent gagnants même quand ils sont perdants…
J’en connais pas mal des exemples comme cela, où on omet ou on refuse de calculer le prix de revient, c’est à dire l’argent qu’on a mis en tout et pour tout dans l’achat depuis le début, tout compris.

Sauf que l’inflation est à 0 ou presque.
Mon loyer par exemple a pris moins de 6% en 7 ans. Soit 0,8% par an.

Les charges payées par le propriétaire augmente de facto aussi vite que les charges payées par le locataire.J’aurais tendance à dire idem pour taxe d’habitation vs taxe foncière.

Jusqu’ici même combat.

En achetant, ok on fige la mensualité/le loyer, mais dans un contexte d’inflation 0 la belle affaire.

A Paris, je vois tout le monde acheter en se désespérant de mettre autant dans des biens dans un état déplorable, en se disant que c’est mieux que de jeter un loyer par la fenêtre.
Sauf qu’être propriétaire à crédit sur 20 ans signifie payer des mensualités représentant 2X le loyer.

Pour avoir une mensualité équivalente au loyer en fin de période, il faudrait que celui-ci prenne 3,5% par an.

Le coût du crédit + le coût des travaux + le coût d’acquisition + le coût d’opportunité (différence entre mensualité de crédit et loyer à payer pour le même bien), les durées pour rentabiliser un achat immobilier sont énormes dans la plupart des cas.

Par contre il y a un vrai sujet sur la disponibilité des biens à la location vu le contexte règlementaire/fiscal. Un bon choix financier, s’il n’y a pas de bien à louer, ça ne mène nulle part.