Pourquoi les analystes immo regardent-ils surtout les volumes ?

Le prix est un indicateur marginal, ou indirect, sur ce marché qui est totalement financiarisé. Ce qui importe, c’est le taux de capitalisation, apprécié en fonction des marchés (QCA, Core…) rapporté au coût de financement.
Par ailleurs, les baux sont des baux financiers en général, c’est-à-dire que le loueur perçoit un loyer net, tous les frais et impôts étant à la charge du preneur.

Oui je suis d’accord avec zetrader. Du point de vue de la plupart des intervenants, le prix n’a aucune importance en tant que tel. De toute manière les prix sont fonction des loyers, qui peuvent être manipulés facilement (selon le reportage de la 3 qui a été posté sur le forum il y a quelques semaines, désolé je ne retrouve pas le fil).
Les volumes en Euros (intégrant nombre de transactions et prix moyen donc) sont logiquement la seule variable importante pour cette industrie.

D’ailleurs, on peut même quantifier cela : même des intervenants qui portent un inventaire ne sont pas très sensibles au prix dans la mesure ou le volume de transactions total sur un période x leur commission est bien supérieur à la variation potentielle de prix x inventaire moyen.

Les volumes sucitent également l’importance car la plupart des professionnels l’utilisent comme un indicateur avancé des prix. Or, ce qui est surprenant c’est que ca semble fonctionner de moins en moins.

Jusqu’à présent les volumes étaient assez corrélés aux prix. Je m’explique la répartition des biens bas de gammes, moyens, haut de gamme est toujours à peu près la même dans un volume de vente donné.( idem voiture)

Le volume est simple à quantifier via l’inscription au bureau de la publicité foncière, les mises en chantier, etc (immatriculations pour les voitures).

Observer le volume est beaucoup plus facile que de chercher à quantifier le montant global des transactions surtout avec les VEFA dont les paiements s’étalent souvent sur plus d’une année.

Le gag des deux années qui arrivent est que le nombre de mise en chantier/permis/projets n’a jamais était aussi faible mais que le besoin en logement est resté le même. Donc, il va y avoir une baisse des volumes drastiques à cause du neuf mais probablement pas des prix dans la même proportion car une pénurie artificielle se crée. D’ailleurs l’observatoire Fnaim des prix indique une très légère augmentation des prix pour certaines régions au 4e trimestre 2013.

Le délai de deux ans correspond à une moyenne entre le lancement d’un projet et sa livraison mais si le nombre de permis de construire continue sa chute vertigineuse cela peut durer plus longtemps. 

Logements : la chute des permis de construire s’accélÀ¨re

Carpediem

@ Borderline : Nuance le foncier prend de la valeur et encore pas partout.

La construction ne prend quasiment jamais de la valeur (à part de cas particuliers comme les monuments historiques ou des zones inconstructibles car la qualité des constructions progressent (isolation….).

Si vous regardez les prix de l’immo ils ne sont pas nécessairement à la hausse. En Espagne il valait mieux avoir acheté une voiture qu’un appartement pour prendre un cas extreme.

Sinon le terme pénurie me fait toujours rire : 1.4m d’annonces sur seloger ce soir. Quand il y’avait pénurie de pain pendant le siege de paris en 1870 on pouvait pas dire que l’offfre était aussi abondante……

BorderLine a écrit :

Une voiture, dés la facture payée, perd 15-20% de sa valeur de manière inexorable, c’est un bien de consommation. Un bien immeuble est un produit d’investissement qui a pour objectif premier de prendre de la valeur (même si ce n’est pas forcément le cas). Spéculation ou non, ce ne sera jamais un bien de consommation.

Certes, mais un bien immobilier acheté vers 110 (net acheteur) tous frais et droits inclus ne se vendra plus que 100 (net vendeur) dès le lendemain.

On doit donc aussi considérer que généralement l’augmentation des volumes indique que le marché anticipe plutôt une évolution favorable des prix.

Il y a plusieurs types d’acteurs sur ce marché, certains intéressés par le volume de transaction, d’autre par l’évolution de la valeur des biens, l’évolution des loyers, ou du rendement des biens.
S’il est facile d’observer objectivement l’évolution du volume de transaction (on mesure des €uros ou des m², et tout le monde a les mêmes infos), il est plus difficile d’observer les autres (la localisation influe beaucoup, tout comme le type de bien, et les moyennes n’ont guère de sens) (de plus les loyers ou rendements sont à pondérer de toutes les conditions commerciales des baux : qui assume quelles charges, franchises de loyers, etc.). Notons qu’il y a quand même des publications qui se réfèrent aux prix au m², aux loyers au m², aux rendements selon la localisation, etc.

celà dit,je rejoins carpediem,si les mises en chantiers s’effondrent c’est un élément de maintient des prix - See more at: Pourquoi les analystes immo regardent-ils surtout les volumes ?

>>> Hinhin allez donc dire ça aux espagnols où la construction est à l’arrêt depuis 5 ans et ou les prix se sont effondrés……

A mon humble avis mais je me trompe peut-être, le prix d’un bien immobilier est davantage lié au pouvoir d’achat qu’à la demande.
Si on veut faire un parallèle (malheureux), il y a sur terre un milliard de personnes qui souffrent de malnutrition et ce n’est pas pour cela que les prix alimentaires explosent car ces personnes là ont un pouvoir d’achat quasi nul…
Pourtant se loger et s’alimenter sont deux piliers incontournables.

Dernière modification par Bluegrass (28/03/2014 20h03)

Pour compléter le propos de @Crosby une augmentation des taux de 1% actuellement en France correspondrait à 8 % d’acheteurs potentiels exclus du marché (source : analyse annuelle Crédit Agricole)

En tout cas dans le neuf, vous inquiétez pas la correction arrive. Sur montpellier, le nombre de programmes qui se vendent pas est assez hallucinant. S’il n’y avait pas les OPAC/HLM pour acheter 30% de chaque immeuble, ça serait la bérézina.

Pour l’ancien mal placé, avec des défauts, cela dit c’est idem.

Et c’est pas parceque le taux est 0.5% plus haut ou plus bas que cela change vraiment profondément quelquechose. 4500e/m², ben quoiqu’il arrive faut les sortir dans le neuf…