Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions !

vbvaleur a écrit :

Il me semble qu’investir avec un levier comporte des risques tout de même et qu’ils sont bien trop souvent sous-estimés , peut être qu’il vaut mieux attendre que les remarques du genre : "l’immobilier c’est dangereux" ou "attention avec le crédit j’ais un ami à moi qui à tout perdu"  deviennent un peu plus présentes sur ce forum avant d’investir de la sorte .

Le parcours d’IH est déjà  remarquable et l’avoir réalisé sans prendre trop de risques le rend bien plus impressionnant a mes yeux .

Il n’y a pas besoin de regarder très loin de chez nous pour voir que le levier peut être très dangereux quand les choses ne se passent pas comme prévu : en Espagne, les exemples ne manquent pas, à la pelle, les cas que j’ai vus sont nombreux…les saisies bancaires et expulsions qui vont avec, vous croyez que c’est quoi ? Il y a eu profusion sur le marché immobilier espagnol "d’appartements de banques" ces dernières années, derrière ces apparts de banques il y a une histoire à chaque fois, moi j’ai vu des appartements que des gens ont tenté de vendre via agence immobilière, ne pas réussir, puis plus tard c’est la banque qui propose l’appartement à la vente, on comprend alors que la personne a tout perdu, n’avait pas les reins assez solides et s’est fait saisir l’appartement.
C’est assez simple le process pour tout perdre à crédit en immobilier :
a) baisse de revenu (perte de boulot ou boulot moins bien payé par exemple qui ne suffit plus à faire face aux mensualités) ou hausse de la mensualité (taux variable indexé sur des choses que les emprunteurs ne maitrisent pas du tout par exemple)
b) baisse de la valeur du bien (il y a eu un krach immobilier en Espagne), grâce au levier on amplifie les gains comme les pertes (je sais qu’en France, après des années de hausse on a tendance à oublier cette possibilité, un peu comme les espagnols qui achetaient en pleine bulle en 2006/2007) sur de l’argent qu’on n’a pas, si on a besoin de vendre, la perte peut dépasser l’argent qu’on a, on est alors très mal…
c) compter sur des locataires qui s’avèrent devenir indélicats, si on est à crédit avec de l’argent qu’on a pas, si l’affaire traîne on peut tout perdre (là aussi je connais de nombreux exemples, en France et en Espagne), car si un locataire va bien se comporter ou non, on ne le sait pas forcément au départ. Le conte de fées de l’auto-financement à crédit (l’appart qui "coûte rien" ou presque, le locataire payant les mensualités) ne fonctionne pas toujours en pratique.

Dernière modification par zetrader (21/04/2016 20h55)

parentier a écrit :

L’argument porte surtout sur la quantité de levier, pas sur la différence immo/actions. Que ce soit un krach boursier ou une crise immo, si vous avez beaucoup de levier vous pouvez aller à la banqueroute. Et même sans crise vous pouvez y aller, il suffit d’un accident de la vie.

Exactement, le gros problème avec l’immobilier, c’est que bien souvent les gens ne se rendent pas compte qu’il sont en très fort levier, même sans krach cela peut déjà tourner à la catastrophe, mais avec krach ou même une petite chute de 10% cela peut être la cata aussi.
Je vais prendre 2 exemples comparatifs pour qu’on saisisse mieux ce qui semble "normal" pour beaucoup de gens avec l’immobilier et risqué avec la bourse :
a) Monsieur X travaille achète un appartement à 150 000 euros + tous les frais pendant que les prix sont bien hauts, il a que 3000 d’épargne, la banque lui prête les 150 000 euros, son levier est de 50 fois sa mise, cela n’inquiète personne.
b) Monsieur X au lieu d’acheter de l’immobilier en levier 50 achète du cfd cac en levier 50 avec ses 3000 euros, il est engagé à hauteur de 150 000 sur l’indice cac avec son maigre capital, si le cac bouge de 2% dans le mauvais sens il a tout perdu, si le cac fait un gap de 3% contre lui il a perdu plus que sa mise, les gens ont peur du fort levier en bourse (à juste titre, le levier est à manier avec précaution, il peut rapidement mener à la ruine)

Pourtant les frais de courtage en bourse sont moins élevés que les frais pris lors d’un achat immobilier (taxe de l’état, notaire, agence immobilier, diagnostics, frais de l’emprunt etc…), en réalité si la personne avait besoin de revendre immédiatement son bien, elle perdrait déjà les frais de transaction qui sont supérieurs à son capital, mais là encore cela n’inquiète personne.
Le problème est bien là, en immobilier bien des gens font du levier très fort, avec plein de frais et ne voient pas le risque, et sont surpris quand ils se font ruiner, alors qu’ils ont pris un risque énorme, ils n’en ont juste pas conscience avec l’immobilier à quel point ils prennent du risque, alors qu’en bourse seul quelques inconscients ne vont pas se rendre compte qu’un fort levier cela peut être très dangereux (mais normalement la leçon ne devrait pas tarder à arriver pour ceux là, pour l’immobilier il est vrai que cela peut prendre parfois un peu plus de temps, quand le marché a chuté la personne qui a acheté ne s’en rend pas forcément compte de suite, quand elle s’en rend compte il est déjà tard).
Et malgré les préjugés, le cas B est moins dangereux que le cas A et je suis sûr que de nombreux espagnols auraient préféré avoir fait l’erreur du cas B que du cas A.
Pourquoi ?
cas B : le broker normalement coupera automatiquement la position quand on arrive au point que la perte consomme le capital, il ne laissera pas la situation pourrir et le client être négatif de 5000 puis 10 000 etc…sur de l’argent qu’il n’a pas.
cas A : si le marché rechute et perd 45/50% (c’est arrivé en Espagne et aussi en France dans les années 90), tant que le client peut payer la mensualité, la banque le laissera accumuler sa perte, il est donc parfaitement possible dans un cas de vente de nécessité de récupérer 75 000 d’un bien payé 150 000 + les frais, perte de 75 000 possible sur un capital de 3000 voire moins.

Personnellement j’ai bien conscience de ces risques, grâce à la bourse et au levier en bourse, grâce à cela j’ai pu réaliser à quel point l’immobilier en fort levier (je dis bien le fort levier, car un levier modéré en bourse comme immobilier peut ne pas être trop risqué si c’est bien géré) peut être très risqué, pourtant l’essentiel de la population qui voit la bourse comme dangereuse ne réalise pas à quel point l’immobilier peut être encore plus dangereux avec le fort levier, bon, en Espagne, après ce qu’il s’est passé, ils ont fini par réaliser….mais en France on dirait que non, tant que cela reste quelques histoires ici et là, les gens ne se rendent pas compte du risque qu’ils prennent.

bonjour,

je vais relancer cette conversation en apportant mon expérience.
J’ai 13 locataires et un PEA.
je me sens compétent dans l’immobilier mais pas dans la bourse.
Je vais quand mème exposé mon point de vu :

Immobilier :
Avantage : l’avantage de l’immobilier ( si cela est bien fait ) permet d’acquérir un bien et se constitué un patrimoine à long terme.
Si cela est très bien fait, il permet de se constituer un patrimoine et de gagner de l’argent par le fameux cash flow.
Pour ma part, je rembourse environs 800 euros de capital par mois et mon cash flow s’élève à 2200/2400 euros environs / mois .
Mon patrimoine augmente donc de 3000 euros / mois.
Ma stratégie est d’acheté des biens dont le montant des travaux est supérieur au montant du bien, ce qui ne me fait pas payer d’impôt pendant quelques temps.

je tiens aussi à dire que l’immobilier N’EST PAS DE TOUT REPOS , le locataire qui nous appel car il y a 3 fourmis qui se battent en duel dans l’appartement, qui nous appel car les toilettes sont bouchés alors qu’il jette tout et n’importe quoi dans les toilettes ( allez lui expliquer que c’est l’entretien et qu’il doit faire attention pour certain ) ou des petits travaux par ci et par la, un rafraichissement de temps en temps, le changement de locataire ( paperasse divers ).
Les frais de notaires sont élevés ( contrairement à la bourse )

Mais honnêtement, me concernant, l’immobilier commence à me rapporter beaucoup et c’est grâce à cela que j’ai pu augmenter ma qualité de vie, augmenter considérablement ma capacité d’épargne.
J’ai commencé a faire de l’achat revente de ma résidence principale ( A deux reprises ) qui ma permit de me payer plus de la moitié de ma maison actuelle. ( exonération de la plus valus )

maintenant la bourse :
je tiens à nouveau à préciser que j’ai pas beaucoup d’expérience, mon PEA à 1 ans 1/2 .
j’ai relevé les avantages suivants : facilité d’accès à une entreprise à moindre cout. Achat et vente en un clic.
pour les inconvénients, les fluctuations car le président américain s’est levé en retard car son réveil n’a pas sonné ( j’extrapole mais vous comprenez mon idée ), les rapports d’entreprises sont vraiment compliqués ! en conclusion la bourse est difficile à comprendre en mon sens.
Je regarde donc les aristocrates dividendes : les dividendes qui augmentes depuis 2000 ( je me dis que c’est comme un loyer dans l’immobilier ) je regarde aussi les 10 meilleurs aristocrates du CAC 40 , je regarde le cours de la bourse depuis 2000 et je me dis que c’est aussi un placement qui peut être rentable.. mais je suis frustré car j’ai l’habitude de maitriser mon sujet en temps normal.. la avec des entreprises qui ont 1000 filiales .. pfffou c’est compliqué.

Mais pour moi, dans tout cela, c’est LA FISCALITE le plus important :
A ce jour, j’hésite d’investir de nouveau dans l’immobilier, pourquoi? ma TMI va exploser si je continue et je vais devenir esclave de l’investissement immobilier car je vais rechercher des biens avec beaucoup de travaux pour ne pas payer d’impôt, je vais y laisser beaucoup de temps et d’énergie.
A ce jour, si mon stock d’amortissement n’existait plus, je paierai 6000 euros d’impôts soit 500 euros / mois ( TMI 14% merci aux enfants ) . cela reste encore viable… largement.

La fiscalité du PEA est vraiment attractif ( 15,5 de prélèvement sociaux ) c’est très intéressant.
je pense donc que de diversifié à ce moment pour ma part est une bonne chose pour deux raison :
- je diversifie mon patrimoine
- j’optimise +++ grâce à la fiscalité de mes deux supports ( Avantages du PEA et Avantage de l’achat/rénovation/location LMNP pour les impots et me créer un patrimoine )

Ma conclusion : il y a des avantages et inconvénients que ce soit en bourse ou dans l’immobilier.
Le plus important c’est à quel moment on investie, si on à les connaissances pour ( fiscalité ect.. ) et tout ses paramètres peuvent variés en fonction de la personne.
il y a aussi le facteur de l’age, à 50 ans, on n’a plus envie de se prendre la tête avec l’immobilier ( temps consacré +++ ) mais A 25 ans l’immobilier permet de se créer un patrimoine .( merci l’effet de levier )

cricri