Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions !

Faith, vous dites bien avec Evariste que vous êtes prêt à paye plus cher un actif immobilier en décembre qu’en janvier car un revenu est versé entre temps ou j’ai rêvé ?

Vous avez raisonné en trésorerie, je reprends votre exemple

Achat le 28 décembre N-1. On paie 200k, on reçoit 10k de loyer le 1er janvier N. On est en terme de trésorerie à -190k le 5 janvier N, au même niveau que si j’avais acheté l’immeuble à cette date, payé 200k, et reçu 99% du loyer couru en cours (les 10k de loyer payé le 1er janvier N)

N’hésitez pas à m’indiquer quelle est la date d’achat la plus intéressante, pour moi et sur ce critère, c’est exactement la même chose

Lors d’une vente, la rétrocession/paiement d’un produit ou d’une charge prorata temporis n’affecte aucunement la valeur d’un bien immobilier. Il suffit d"avoir lu un acte notarié pour s"en rendre compte.

Que le vendeur / acheteur ait payé / perçu un montant différent de la valeur du bien ne change rien à l’affaire.

Je pense que la façon de raisonner en bourse ou en immobilier est différente :
Mon immeuble de 200000 euros vaudra 200000 euros le 15 décembre ou le 15 janvier et les loyer perçu seront proratises point.

J’ai peu être pas encore la culture de la bourse pour comprendre certain message mais en immobilier, je ne comprend pas en quoi le fait d’acheter en décembre ou janvier changé les choses sur la rentabilité ou la fiscalité..
Vous percevez vos loyers au prorata, payer la taxe foncière au prorata, declarer les loyers sur l’année encouru et continuer de percevoir le loyer mensuellement .

Sur ce bien en question s’il s’autofinance, je me constitue un patrimoine grâce à l’effet de levier, si j’ai bien optimisé avec des travaux et autre.. je généré du cash flows et paye moins d’impôt grâce à la création d’un stock d’amortissement  ( meublé ) ou un déficit foncier …

Bonjour,
Désolé Faith mais le dividende n’est pas une partie du cash mais une partie (ou le tout) du résultat net.

Mafo

mafo a écrit :

Désolé Faith mais le dividende n’est pas une partie du cash mais une partie (ou le tout) du résultat net.

Une entreprise au résultat net négatif ne peut-elle pas distribuer de dividendes ?
D’ailleurs, même sans cash, une entreprise peut emprunter pour verser un dividende (Altice l’a fait récemment, il me semble, mais pour un dividende exceptionnel).

Les loyers qui rentrent n’affecte pas sa valeur contrairement à la bourse.

Je laisse tomber.

La possibilité pour une entreprise de distribuer des dividendes dépend davantage de sa comptabilité (le bilan) que de son activité (FCF ou bénéfice). Je mets de côté l’aspect un peu spécial de l’acompte sur dividende.

Une entreprise qui dispose de réserves comptables mais pas de trésorerie pourra distribuer un dividende. Elle devra emprunter de l’argent pour le payer.

Une entreprise qui n’a pas de réserves, un bénéfice nul ou négatif et un report à nouveau négatif ne pourra rien distribuer, même si elle a beaucoup de trésorerie (suite à la vente d’un actif par exemple). Par contre il lui est possible dans ce cas de racheter ses propres actions pour rémunérer ses actionnaires.

Pour les actions et leurs dividendes, ou les maisons et leurs loyers, n’oubliez pas que le prix de ces actifs va suivre l’offre et la demande. Une maison qui a toujours été louée depuis qu’elle est construite intéressera davantage d’acheteurs qu’une maison de même prix au m² mais pour laquelle aucun locataire n’a été trouvé depuis plusieurs années. C’est pareil pour les actions, une société qui verse régulièrement des dividendes et qui sera visiblement capable de le faire pendant de longues années sera plus attractive, et donc plus chère.

De mon point de vue, le détachement du dividende c’est de la technique, liée à la manière dont fonctionne la cotation en bourse de la société, ce qui donne son prix. Après il convient de se poser la question de la valeur de cette même société.

cricri77700 a écrit :

On est bien d’accord que une entreprise qui vaut 100 verse un dividende de 3 passe à 97?

Oui… et non.
Une entreprise qui vaut 100 et distribue annuellement un dividende de 3 va progressivement voir sa valeur passer de 100 à 103 la veille du détachement du dividende et repasser à 100 le lendemain. Toutes choses égales par ailleurs, elle va faire le yoyo entre 100 et 103 chaque année.

On ne se rend pas bien compte de ce mécanisme (identique au prorata évoqué pour l’immobilier) parce que la cotation d’une entreprise varie nettement plus que la valeur du dividende.

mafo a écrit :

Une entreprise qui fait des pertes peut distribuer sur ses réserves. Mais le cash ne rentre pas en ligne de compte. Pour preuve, celles qui empruntent pour distribuer.

Pour moi, les réserves sont du cash, même si le terme est impropres puisque ces réserves peuvent apparaitre de 1000 façons différentes: une entreprise pourrait stocker ses réserves en or…)
Emprunter, de la même manière, c’est obtenir du cash. Cash qui est redistribué ensuite.
Mais peu importe, nous abordons là des détails sémantiques (et j’avoue que je tords sans doute un peu le sens de ces mots, mais je pense ne pas trahir beaucoup la réalité)

Non les réserves ne sont pas du cash: elles peuvent avoir été investies en immobilisations, dans les stocks ou encore être "coincées" dans les comptes clients.
Vous faites une confusion que beaucoup font: les fonds propres en général ne sont pas du cash mais sont investis dans les actifs de l’entreprise. Vous pouvez avoir 10 millions de fonds propres et 3 millions de découvert bancaire. Tout dépend de la structure de votre bilan (FR et BFR).

mafo

Je comprend donc que mon portefeuille immobilier avec par exemple 100000 euros investi avec 10000 euros de loyer me fera monter à environs 107000 euros sur 1 ans  ( je compte dans cette exemple une tmi à 14% dans le cas général ) SI LA VALEUR DU BIEN IMMOBILIER N’À PAS BOUGER SUR 1 ANS .

Mon PEA avec 100000 euros et 10% de dividende va me permettre d’avoir 90000 euros en action et 10000 de cash
Sur un CTO , Sa ferait meme 97000 euros ( tmi 14 ) SI LA VALEUR DE L’ENTREPRISE N’À PAS BOUGER.

A comparaison égale , l’immobilier est plus attractif sur ce point non ?
Je dis bien sûr ce point.
je réalise que le sujet de cette conversation "immo vs bourse " sont vraiment deux choses complètement différent et que c’est vraiment compliqué de comparer ses deux investissements.

En quelques mots , Je pense que l’immobilier est idéal pour ce créer un patrimoine et la bourse ideal pour optimiser un patrimoine .
Je pense que l’association des deux investissements est une bonne chose.

Oui j’ai bien compris.
Dans mon exemple c’est si là valeur de l’entreprise n’à pas bouger.
Dans le même exemple le bien de 100000 euros peut gagner ou perdre de la valeur.

C’est difficile de comparer un bien immobilier et une entreprise avec des arguments de généralité c’est sur.

Une chose de bien en bourse c’est la facilité d’achat et de vente et les frais d’entrée/sortie minime ainsi que le gain de temps concernant la gestion.

misteronline a écrit :

Pour la boutade.

Ce n’est pas du tout une boutade, l’environnement socialo-économico-fiscal d’un pays est à prendre en compte dans ses investissements.

Il est bcp plus facile de diversifier géographiquement son patrimoine avec les actions (dont foncières cotées).

Mais d’ailleurs, rien n’empêche d’avoir de l’immobilier en direct en France, des SCPI, des foncières cotées à l’étranger et un portefeuille d’actions multinationales ou étrangères : cela ne s’oppose pas !

j’ai 36 ans, je suis propriétaire de ma résidence principale et je n’ai pas de crédit en cour. Je me pose une question, est ce qu’en 2016, il est possible de devenir rentier par l’investissement en France en ayant un faible capital ? Faut’il investir dans l’immobilier, la bourse, les franchises commerciales ?

Merci de vos réponses

ArnvaldIngofson a écrit :

En 2016 la situation est exceptionnellement favorable aux emprunteurs pour l’immobilier, en direct ou via des SCPI.

Aux emprunteurs pour la bourse également (1.25% in fine)