Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions !

Thomas · #26

Pour amener un peu d’eau au moulin à ce débat qui suscite souvent des réactions passionnées, ci-joint l’avis de Schiller, l’un des récents prix Nobel d’économie (ou plutot un tiers de prix Nobel) The Economist Who Just Won a Nobel Prize Thinks Owning a Home Is a Terrible Investment - CityLab

Il soutient lui aussi que d’un strict point de vue financier ce n’est pas necesseraiment une bonne idée :

"Conventional wisdom says our own homes are a great place to invest money because the value of a house will inevitably appreciate. One of Shiller’s most eye-popping findings actually says quite the opposite: Historically, between 1890 and 1990, the actual rate of return on owning a home has been virtually non-existent. We think housing is a great investment. Shiller says it’s not"

Dernière modification par Thomas (17/10/2013 05h27)

Youplaboum · #27

andreiev a écrit :
Le livre de Laulanié (…)

Merci andreiev, c’est exactement ça.

Et merci sergio8000, toujours aussi didactique et cohérent.

Vauban, Lalaunié vous donne par exemple en pages 30 et 31 deux tableaux reprenant la performance moyenne, revenus réinvestis, des différents actifs (actions obligations immobilier monétaire comparés à l’inflation) , en France et aux Etats-Unis, sur des périodes de 25 à 131 ans.
Et des tas de graphiques, par exemple: probabiblité de performance supérieure à l’inflation en fonction de la durée de détention (sergio8000 ne va pas aimer), et les analyses qui vont avec.

Je suis d’accord avec IH lorsqu’il dit que ce livre est écrit "à la française": structuré, clair, analytique. Bref, excellent.

Canis · #28

Les actions ont plein de vertus mais aussi deux gros défauts : il faut acheter les bons titres -je ne dis pas même pas au bon moment si on les garde des dizaines d’années- et il n’y a pas d’effet de levier.
La qualité des titres donc: Combien de sociétés rentrent dans la merveilleuse liste des aristocrates dividendes ? Une quinzaine, une vingtaine au plus: comparée aux centaines/milliers de titres, cela fait peu. Le risque de mal choisir est évident. Et c’est sans parler des mauvais comportements qui amplifient les pertes (acheter au plus haut etc…) L’immobilier s’appuie sur une familiarité de proximité indéniablement supérieure.
L’effet de levier permet de se constituer un patrimoine conséquent avec une mise limitée. Le marché boursier demande beaucoup de fonds. Même Warren Buffett le maître investisseur dont on loue les grandes qualités a fait appel à l’argent des autres pour s’enrichir.
C’est deux aspects font que, dans notre entourage, il est très courant de connaître quelqu’un qui s’est (beaucoup) enrichi avec l’immobilier alors que les investisseurs qui ont bâti un patrimoine important uniquement grâce aux actions sont peu communs.

rocambole · #29

Bonjour,

Ce que vous dites est réel mais c’est surtout un biais Français, je pense que c’est plutôt l’explication.

D’autre part vous pouvez acheter des trackers actions World si vous ne voulez pas avoir à choisir des titres.

spiny · #30

Canis a écrit :
Les actions ont plein de vertus mais aussi deux gros défauts : il faut acheter les bons titres

Et dans l’immobilier, ne faut-il pas acheter un bon bien ?

Canis a écrit :
La qualité des titres donc: Combien de sociétés rentrent dans la merveilleuse liste des aristocrates dividendes ? Une quinzaine, une vingtaine au plus: comparée aux centaines/milliers de titres, cela fait peu.

A vraie dire, mon cher Canis, il y a actuellement plus d’une centaine d’aristocrates aux US, sans compter les plus de 200 Contenders (entre 10 et 24 ans d’augmentation des dividendes) et les plus de 150 Challengers (entre 5 et 9 ans d’augmentation).
Si vous ajoutez les titres européens, pan-asiatiques éligibles, vous avez déjà une belle petite liste de valeurs dans la quelle piocher quelques actions "correctes".

Canis a écrit :
Le risque de mal choisir est évident. Et c’est sans parler des mauvais comportements qui amplifient les pertes (acheter au plus haut etc…) L’immobilier s’appuie sur une familiarité de proximité indéniablement supérieure.

Entièrement d’accord avec vous et c’est bien cela qui crée l’illusion d’une meilleure connaissance / plus grande facilité, sans compter sur le bourrage de mou que les médias divers et variés font sur l’immobilier en France.

Si vous voulez regarder le patrimoine des ministres français pour vous en convaincre…pas un seul n’a investi (je parle de chiffres importants) dans des entreprises françaises. A contrario ils ont tous de l’immobilier. Un comble, non ?

Canis a écrit :
C’est deux aspects font que, dans notre entourage, il est très courant de connaître quelqu’un qui s’est (beaucoup) enrichi avec l’immobilier alors que les investisseurs qui ont bâti un patrimoine important uniquement grâce aux actions sont peu communs.

C’est vrai…en France.

mathieums · #31

Bonjour Vauban,

Dans la partie immobilier , on peut parler de l’achat de :

- SCPI
- Local commercial
- Parking

qui je pense remet en cause certains de vos argumentaires des contraintes de l’immobilier.

De plus on peut utiliser facilement l’endettement comme effet de levier pour ce type d’achat et je ne parle pas des avantages de défiscalisation.

Pour finir en terme de risque, je pense qu’il est minime pour ce type d’opération.

Je ne pourrais pas vous cacher que j’ai choisi l’immobilier plutôt que les actions mais je ne me suis jamais vraiment beaucoup impliquer sur ce type d’investissement me paraissant très volatile, il faut que je m’y mette.

Cordialement,

Mathieu

Thomas · #32

Un article intéressant sur le sujet : "Non, les prix de l’immobilier n’augmentent pas sur longue période"

T. Grjebine a écrit :
Ainsi, contrairement à une idée reçue, les prix de l’immobilier ne connaissent pas une tendance haussière sur longue période. Les prix ne sont pas significativement plus élevés aujourd’hui qu’il y a un siècle. Aux États-Unis, le niveau des prix était le même en 2010 qu’en 1894 ; en Norvège le même dans les années 1990 qu’un siècle plus tôt. En France, les prix ont retrouvé, suite à la période de rattrapage, le niveau qui existait avant la Première Guerre mondiale, et n’ont augmenté ensuite, pendant trente ans, que de 1 % par an.

Opinions des experts de La Tribune sur le marché économique français et étranger

misteronline · #33

J’ai un ami qui va acheter un tracker immo avec effet de levier.
Endettement sur 20 ans.
Coût du tracker : 860 000 euros.

C’est couillu. Je trouve. Alors qu’il pourrait diversifier. Non ?

Ha ! Pardon, en fait il s’achète une résidence principale.

Bon c’est pareil. Même pire : un seul bien. Bien ? Surtout… bien moins diversifié :-) Mais au moins c’est une niche fiscale et un outil de prévoyance (assurance emprunteur).

Qui se joint à moi pour lui souhaiter bonne chance dans sa stratégie patrimoniale ?

cricri77700 · #34

Que voulez vous dire exactement ?
Que l’’achat de sa RP n’est pas une bonne chose ?

misteronline · #35

Loin de penser ça.
Je n’ai aucune idée de la pertinence de son achat immobilier. Mais il "travaille". La prospection a été longue. La localisation étudiée. La maison longuement auscultée.
C’est déjà le signe que l’investissement n’est pas fait au hasard. Que les précautions sont prises.
Il saura si cet achat a été un bon investissement dans quelques années (via par exemple les paramètres des calculettes "louer ou acheter" comme l’évolution du prix, le rendement qu’il aurait eu de son apport personnel, l’évolution du prix des loyers, …). Il ne faudra pas divorcer (trop vite). Tant de choses peuvent se passer.

Comme je dis : si déjà il coule de très belles années dans une maison dans laquelle toute la famille est heureuse ! Dans 20 ou 30 ans, même en faisant calculer son Excel , s’il s’aperçoit qu’il aurait mieux fait financièrement de rester locataire et de tout miser sur BHP Billiton ou Sears… le simple souvenir des moments heureux dans un bien dont il n’a pas été délogé suffira à lui rendre le sourire.

Ce trait d’"humour" voulait juste montrer que l’investissement qu’il soit mobilier ou immobilier, pour procurer des revenus futurs ou économiser des charges (les loyers) reste une prise de risque. Et qu’il y aura une part de chance.

Parfois je transpire un peu quand je passe un ordre sur un titre ou un ETF. Ai-je la bonne intuition ? La bonne analyse ?
Là je le vois ne plus trop dormir à l’idée de prendre une mauvaise décision. Car c’est l’épargne de toute sa jeune vie. Fait-il le bon choix ?

Actions versus Immobilier ? Tracker versus RP ? Dans les deux cas, il faut essayer de bosser, d’évaluer, de ne pas foncer ; mais seul l’avenir dira si le choix a été le bon.

Je mise… tout sur le 15 dans la 7éme. En l’occurence un pari sur le rendement long-terme du pressurage de QI francilien boosté au low cost 93 permettant la tenue dans le temps de production de valeur ajoutée et d’une redistribution non relutive à l’Ouest. Bref… Que Paris (et le 92) sera toujours Paris !

Alexis92 · #36

misteronline a écrit :
J’ai un ami qui va acheter un tracker immo avec effet de levier.
Endettement sur 20 ans.
Coût du tracker : 860 000 euros.

C’est couillu. Je trouve. Alors qu’il pourrait diversifier. Non ?

Ha ! Pardon, en fait il s’achète une résidence principale.

Ce que vous ne précisez pas c’est si il avait le choix. Autant y’a bcp d’offres en location pour des apparts de moins de 3P autant au delà c’est difficile de trouver quelque chose de qualité à des prix normaux.

D’ici 2-3 ans je serais sans doute obligé de faire la même chose sans que cela m’enchante. Alors qu’acheter du sears ou du BHP personne n’y est obligé.

misteronline · #37

C’est tout à fait exact. Très pertinent.
Ce que je souligne aussi indirectement avec le fait d’avoir la certitude de rester chez soi.
La location de maison existe. Même si elle est rare.
Et bien souvent, les maisons en location sont celles d’expatriés, qui finissent par revenir au bout de quelques années.

Sinon…

Quelques réflexions savoureuses d’un ami sur un achat immobilier.

"On a dit oui. On achète. Voilà, je finance la retraite dorée d’un vieux. Tellement vieux que je vais surtout financer la retraite de son {&#&éù@ de fils qui m’a l’air d’être un beau "#[&@}ù¤ de 50 balais. Je contribue à la bulle immobilière formée par et pour les baby-boomers."

Il tente de se rassurer.

"Je suis de plus en plus adepte de la théorie qui nous place dans un nouveau paradigme où le boulot se concentrera au sein des métropoles, accentuant la pression sur le foncier. Si on avait des politiciens avec des cojones, ils organiseraient le territoire mais non, ils auront toujours 20 ans de retard, et le RER A continuera de battre des records mondiaux de fréquentation aussi stupide que cela puisse être."

Pour l’instant, l’histoire lui donne raison. Les cluster de valeur ajoutée ne se sont jamais aussi bien porté. Alors qu’on pensait tellement que les nouvelles technologies, le télétravail, le TGV… tout ça allait fortement remodeler les territoires. Au final la Silicon Valley n’a jamais été aussi chère…

vbvaleur · #38

vauban a écrit :
L’effet de levier est l’une des raisons pour lesquelles j’investis dans l’immobilier. Mon observation des niveaux de rendement brut de certains biens (par exemple, supérieurs à 10 %) me permet en effet de partager votre avis que l’autofinancement laissant une marge, sur base de crédits suffisamment longs, est possible en pratique.

Oui l’immobilier c’est magique on peut avoir des leviers de 10 voir plus , il suffit juste de donner une partie de ses salaires mensuels pendant 20 ans ou plus . Dans un contexte de déflation salariale et de licenciements ça peux être inquiétant mais seulement si on est pessimiste.

En France le mythe de la pénurie de logement est assez drôle , rien n’oblige un couple de retraités à détenir une maison avec 6 chambres , ou d’avoir une résidence secondaire .

Si l’on pourrait comparer la capacité du parc immobilier d’habitation Francais avec le nombres d’habitants , je pense que ça serait intéressant .

Dernière modification par vbvaleur (12/09/2015 19h26)

stef · #39

Alexis92 a écrit :
Ce que vous ne précisez pas c’est si il avait le choix. Autant y’a bcp d’offres en location pour des apparts de moins de 3P autant au delà c’est difficile de trouver quelque chose de qualité à des prix normaux.

D’ici 2-3 ans je serais sans doute obligé de faire la même chose sans que cela m’enchante. Alors qu’acheter du sears ou du BHP personne n’y est obligé.

Bonjour, ci-dessous mon témoignage :

après avoir été propriétaire pendant 11 ans, je suis devenu locataire de maisons, une en province et l’actuelle en région parisienne. A chaque fois, j’ai trouvé ce que je voulais assez rapidement en 1 à 3 semaines. Je pense qu’il s’agit d’un marché assez étroit . L’offre est plus faible que les appartements (sauf si on cherche loin des villes) mais la demande est faible aussi . Dans les 2 cas, il s’agissait de maisons récentes construites avec l’aide d’incitations fiscales .
Il n’est pas rare maintenant notamment en province de voir des maisons en vente sans succès passer en location .
Ma conclusion est donc qu’il n’y aucune obligation d’acheter.

Dernière modification par stef (12/09/2015 21h53)

DDtee · #40

vbvaleur a écrit :
vauban a écrit :
L’effet de levier est l’une des raisons pour lesquelles j’investis dans l’immobilier. Mon observation des niveaux de rendement brut de certains biens (par exemple, supérieurs à 10 %) me permet en effet de partager votre avis que l’autofinancement laissant une marge, sur base de crédits suffisamment longs, est possible en pratique.
Oui l’immobilier c’est magique on peut avoir des leviers de 10 voir plus , il suffit juste de donner une partie de ses salaires mensuels pendant 20 ans ou plus .

Dans le cas de l’autofinancement décrit par @vauban, ce n’est précisément pas le cas et justement l’intérêt de l’investissement

vbvaleur · #41

Bonjour DDtee Que se passe t’il lorsque l’intérêt de l’investissement ne suffit pas à rembourser les échéances car le loyer à baissé ou le locataire ne paye plus ?
Généralement le propriétaire ne se porte t’il pas caution du prêt pour en avoir un avantageux avec un faible apport et un levier de 10 ? ^^

Si il n’est pas responsable le prêt devient bien moins avantageux et nécessite plus de capitaux l’intérêt de l’immobilier vs action est moindre .

L’endettement immo c’est super lorsqu’on ai les premiers à en profiter , ça fait monter les prix , l’investissement s’auto alimente , les actifs en garantie pour les prêts augmentent donc l’argent accordé aussi , les exemples de réussites entretiennent la bulle jusqu’au jour ou les locataires et l’état ne peuvent plus payé car le chômage et la dette les asphyxies .

PP · #42

Dans ce sujet en particulier et dans le débat sur l’immobilier en general,
je ne vois pas une mais deux decisions:

1) "Immobilier" vs "Autre classe d’actifs - e.g. actions", qui est une decision d’Investissement
2) "Immobilier en tant que residence principale" vs "immobilier en tant que locataire", qui est une decision de Financement

----------------------------------------------------------------------------------------------------

1) Dans le cas numero 1, on a de l’argent disponible; notre coût d’opportunité est a peu près égal à un actif sans risque type AV en euros. On accepte de prendre du risque pour faire mieux qu’une AV.

Comment compare-t-on immobilier vs actions ?

Il semblerait que les performances des deux classes sont grosso modo similaires en France, mais en prenant en compte un effet de levier plus facile à mettre en place, l’immobilier offre de meilleurs retours (avec plus de risques aussi).

Pour autant, et conformément aux principes canoniques de bonne gestion de portefeuille, il est utile de diversifier ses actifs plutôt que de mettre tous ses oeufs dans le meme panier, aussi chatoyant que soit ce dernier. Je rejoins clairement la position de GBL énoncée plus haut: les deux classes n’ont pas lieu d’être exclusives, et les panacher offre de grands avantages.

2) Le scenario numero 2 est totalement different puisque se loger est une dépense incompressible, à la difference d’investir. On est donc en face de la meme situation qu’une entreprise qui devrait choisir d’acheter ou de rentrer dans un contrat de lease, pour ses bureaux ou actifs de production par exemple. Ici le cout d’opportunité est bien different; il n’est plus positif mais négatif: c’est le cout du logement.

Les critères de decision sont a mon sens plus simples a cerner; on les retrouve dans toute bonne calculette "acheter vs louer", qui prendra en compte les paramètres essentiels tels que la durée du bail anticipé, les previsions de croissance des prix de l’immobilier, le niveau des loyers vs le niveau des prix a l’achat, etc.

DDtee · #43

Bonjour @vbvaleur
En immobilier comme à la bourse les risques existent, il y existe également des haut et des bas de cycles…

vbvaleur a écrit :
au jour ou les locataires et l’état ne peuvent plus payé car le chômage et la dette les asphyxies .

Je ne suis pas certain que la bourse soit au mieux, non plus, dans l’hypothèse de ce même jour

Dans les deux cas l’investisseur doit faire "ses devoirs" et maîtriser au mieux son sujet pour circonscrire les risques, optimiser l’investissement au fil du temps.
Rien de neuf sous le soleil, pas de formule miracle, des résultats qui dépendent essentiellement du travail entrepris en amont.

BorderLine · #44

Je sais pas quel est le meilleur investissement, mais je peux vous dire que passer la quinzaine d’appartements à gérer, entre la taxe foncière, les vacances locatives, les problèmes juridiques divers et variés, la rénovation obligatoire de l’appart passé 7-9 ans, et les charges de copropriété, il faut quand même être assez humble quand on dit que l’immo est bien mieux que les actions.

De plus, depuis que le gouvernement est passé et a mis en place certaines mesures (plus aussi un refroidissement de la croissance), les loyers ont globalement baissés dans les grandes villes, ce qui a provoqué un remarquable tassement du marché. Les produits non-situé dans le centre ou les quartiers trés attractifs (exemple de Montpellier) ce sont effondrés (-15% -30%).

Après concrètement, on est d’accord, l’effet de levier est un paramétre majeur dans l’équation, mais je peux vous dire quand-même que dans l’immo, certains ont perdu du pognon, et n’ont pas dormi pendant pas mal de nuit du fait de divers problèmes insolubles rapidement.

pierre007 · #45

Je suis d’accord avec BorderLine. C’est pour cela que, personnellement, je préfère investir dans l’immobilier au travers des SCPI qui ne présentent pas les inconvénients cités ci-dessus.

vbvaleur · #46

Y’a pas de meilleur investissement tout dépend du contexte et du moment , je contre balance violemment car les mythes sur l’immo sont tenace . Le jour ou l’immo en France baissera de plus de 40 % je serai probablement l’un des rares investisseurs Français à se lancer dedans, pour le moment je considère que l’immo d’un pays comme l’Allemagne a plus de potentiel .

zetrader · #47

BorderLine a écrit :
Après concrètement, on est d’accord, l’effet de levier est un paramétre majeur dans l’équation, mais je peux vous dire quand-même que dans l’immo, certains ont perdu du pognon, et n’ont pas dormi pendant pas mal de nuit du fait de divers problèmes insolubles rapidement.

Pour ce qui est de ne pas dormir ou très mal dormir on peut en dire autant des actions ou indices actions. Pour ma part mon expérience se limite à 5 appartements :
- un appartement que j’ai acheté pour vivre en France en 2006, revendu en 2009.
- un appartement que j’ai acheté pour vivre en Espagne en 2011 + trois autres appartements que j’ai acheté (en 2011, 2012, 2013) pour louer.
J’ai donc actuellement 4 appartements depuis 2013 et cela fait plusieurs années que j’ai détenu de l’immobilier, aucun des 5 appartements ne m’a empêché de dormir. Par contre je ne compte pas le nombre de fois où j’ai mal dormi à cause des actions ou indices actions…(sur un peu plus de 15 ans de bourse).
Alors soit j’ai été chanceux avec l’immobilier (je ne pense pas spécialement) soit il y a quelque chose de différent au niveau du vécu psychologique entre le marché immobilier et le marché actions qui fait que quand je suis "trop" investi sur le marché actions, rapidement je dors mal la nuit, probablement à cause des variations boursières brutales possibles et de l’incertitude permanente que j’ai sur le sens et la "valeur" du marché.

Iqce · #48

Nous connaissons tous l’adage "quand le bâtiment va tout va" ; le gouvernement actuel en est sûrement convaincu mais qu’il soit de droite ou de gauche le gouvernement doit appliquer +/- les lois en vigueur donc d’un coté "on" s’efforce de faire croire aux gens qu’il y a un problème de logement en France et que le rêve de tout un chacun est de devenir propriétaire et de l’autre il faut faire face aux conséquence du changement climatique via les lois Grenelle SRU.

Cela revient à dire qu’effectivement il faut idéalement tout à la fois  :

- faire du LMNP et autres…Pour l’instant…Cela revient à se substituer à l’Etat mais quand celui-ci décidera que l’Impôt pourrait lui profiter plus que ce que ses économies de subventions lui rapporte…Danger !
- investir dans certaines villes dans certains quartiers (grandes villes proches du centre avec Transport Collectifs)
- en respectant les RT 2012 et autres le cas échéant.

Et le soucis, c’est que ça ce n’est pas trop rentable sauf cas exceptionnels - et heureusement on en voit sur le forum - et donc le BTP en France va mal.

L’investisseur immobilier est donc dans une impasse et ce tourne vers autre chose ; pourquoi pas les actions…Pour l’instant. On verra ultérieurement comment ce tournant sociétal se termine (mal je pense, et donc gros retour en arrière ? Le balancier n’est jamais au milieu chez nous).

zetrader · #49

vbvaleur a écrit :
Le jour ou l’immo en France baissera de plus de 40 %

J’en connais qui radotent cela depuis 2004 ou 2005, 10 ans ou plus à attendre le "grand jour" c’est long dans une vie. L’autre problème aussi en attendant que cela chute de plus de 40%, il se peut que cela prenne bien plus de 40% entretemps, dans ce cas on a l’air fin, surtout si il s’agissait de se loger et qu’on avait de quoi acheter une résidence principale, perte de pouvoir d’achat supérieure à 40%, on doit alors oublier l’achat (parce que bon on ne va peut-être pas attendre une vie entière que cela veuille bien rechuter, non ?) ou envisager un plan B.

vbvaleur · #50

Heureusement pour moi je n’ai jamais dit que l’immobilier Français allait baisser de 40 % j’ais juste l’impression qu’il y’a meilleurs investissements ailleurs.
L’avidité de certains me fait peur et j’essaye juste de contre balancer , ayant pas mal d’expérience dans le btp et un patrimoine me permettant de m’endetter facilement à taux bas pour acheter ma résidence et la retaper entièrement, je n’arrive toujours pas à franchir le pas et pourtant je suis quelqu’un d’entreprenant , j’ai tous mes actifs investis dans un placement dit risqué .
Si jamais l’immobilier s’écroule , le Pib et les revenus de l’état s’écrouleraient aussi et des millions de travailleurs du btp se retrouveraient au chômage .
La dette/Pib exploserait (comme l’Espagne)
Le déficit budgétaire aussi
Les taux d’intérêt français remonteraient accélérant la crise.

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